Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
Даже выяснив, в чем отличие СНТ от ИЖС, будущие владельцы зачастую не могут сделать окончательный выбор. В этом случае стоит вспомнить о главной цели, из-за которой приобретается надел.
Если вы хотите поставить капитальный дом, настоящее семейное гнездо, предпочтителен участок под ИЖС. Он обойдется дороже, но после строительства стоимость вырастет, а проблемы с электроснабжением и дорогами будут заботой местной администрации.
Если вы мечтаете о копании в грядках и урожае – лучшим решением станет СНТ. Тот, кого не страшат сложности с регистрацией, может возвести добротный дом на фундаменте. Правда, такое решение не всегда себя оправдывает, ведь инфраструктурными вопросами придется заниматься (и оплачивать их) самому или с соседями.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Сравнительная таблица
Предлагаем кратко обобщить информацию о возможных формах организации деятельности на земельном участке.
| Название | Расшифровка | Назначение |
| СНТ | Садовое некоммерческое товарищество | Занятие огородничеством с доступом к коммуникациям |
| ДНП | Дачное некоммерческое партнерство | Занятие огородничеством без доступа к коммуникациям. Земля стоит меньше |
| ИЖС | Индивидуальное жилищное строительство | Строительство жилого дома |
| ИЖД | Индивидуальный жилой дом | |
| КП | Коттеджный поселок | Проведение досуга с удобствами |
| СДТ | Садовое дачное товарищество | Занятие огородничеством с возможностью обособления |
Главные отличия ИЖС от СНТ
Не все понимают, какая существует разница между ИЖС и СНТ. Однако, выбирая конкретной участок для покупки, лучше сразу «расставить все точки над и».
|
Признак |
Земли СНТ |
Земельные участки ИЖС |
|
Месторасположение |
В населенном пункте или за его пределами |
В населенном пункте |
|
Категория ЗУ |
Земли населенных пунктов и сельскохозяйственные участки |
Только земли населенных пунктов |
|
Направления разрешенного использования |
Выращивание с/х культур, размещение садовых, жилых домов, построек, гаражей для личных нужд |
Размещение жилых домов, хозяйственных построек, гаражей для собственного использования, выращивание с/х культур |
|
Кадастровая стоимость |
Сравнительно невысокая |
Выше, чем земель СНТ |
|
Инфраструктура |
Неразвитая |
Развитая |
|
Ответственный за подведение коммуникаций |
Сами собственники участков |
Администрация |
Что будет на участке: дом, огород?
В соответствии с российским Земельным кодексом, агарные угодья распределены по нескольким типам, которые зависят от того, где они расположены и для чего предназначаются. Физические лица могут пользоваться лишь двумя из них: сельхозземлями и территориями в населённых пунктах, причем для каждого вида предопределены конкретные цели.
Для земель поселений — городов, сёл, посёлков, деревень, коттеджных районов — разрешается строительство. А на территориях с/х назначения законодатель позволяет возведение только садового дома, и то не на любых. Важнейшим их предназначением государство определило организацию фермерских хозяйств, разведение садов и сельскохозяйственное производство.
О дачных некоммерческих партнёрствах (ДНП)
Такие участки предназначены для отдыха, но на них необходимо построить дом. Разрешается наличие сада и огорода, но не обязательно. До некоторых пор ДНП должны были располагаться на сельхозземлях, теперь законодательством разрешается создание их и в пределах населённого пункта.
Среди плюсов можно выделить:
- невысокую стоимость;
- при нахождении дома в границах населённого пункта в нём можно оформить регистрацию по месту жительства;
- к дачным домикам предъявление требований не такое строгое, как к капитальным жилым постройкам: техническая экспертиза здания не обязательна.
К минусам отнесем:
- строительство домика необходимо;
- проведение коммуникаций ложится на владельцев дач, можно в объединении с соседями;
- развитие инфраструктуры дачного посёлка обычно не обеспечивает потребностей при постоянном проживании;
- участки не предназначены для строительства капитальных домов, имеющих фундамент и несущие стены;
- получить в банке ипотечный кредит на покупку дачи сложно.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.
Законодательная база и документы
Порядок предоставления земли ИЖС, а также механизм, регламентирующий участие в СНТ, закреплены в действующих нормативных документах.
| № п/п | Нормативный акт | Описание |
| 1 | ФЗ-190 от 29.12.04 | Федеральный закон утверждает Градостроительный кодекс РФ, согласно которого подготовкой проектной документации относительно объектов ИЖС занимается застройщик. |
| 2 | ЗК РФ (ст. 39.18) | Положения Земельного кодекса описывают порядок предоставления гражданам земель федеральной и муниципальной собственности, для их последующего использования в целях ИЖС. |
| 3 | ФЗ-161 от 24.07.08 | Согласно закону, гражданам предоставляется право на получение участков единого института развития в случае, если такие участки являются государственными и собственность на них не разграничена. |
| 4 | ФЗ-66 от 15.04.98 | Федеральный закон регламентирует общие положения СНТ, в том числе порядок формирования, регистрации и управления, механизм предоставления земельных участков, ограничения относительно строительства объектов на территории СНТ, прочее. |
| 5 | ГК РФ (ч. 1) | Гражданский кодекс определяет общее понятие товарищества, членами которого могут быть, в том числе, собственники дачных домиков и садово-огороднических земельных участков. |
Целевое назначение участков под ИЖС
Чтобы иметь ясное представление о том, чем отличается СНТ от ИЖС, нужно сравнить статус одного и другого надела. Все участки имеют конкретное целевое назначение. Если речь идет о земле городских поселений, то назначение участков будет следующим:
- Строительство объектов недвижимости для жилья.
- Обеспечение необходимыми коммуникациями.
- Работа общественного транспорта.
- Нахождение сельскохозяйственных угодий.
- Другие возможные задачи.
Данные участки могут приобретаться для разных целей, а именно:
- Для ИЖС, то есть строительства капитального сооружения, в котором возможно проживание круглый год.
- Для ведения подсобного хозяйства, а именно: выращивания сельскохозяйственных культур, разведения домашних животных и так далее.
- Для дачного строительства, то есть постройки, предназначенной только для летнего проживания.
- Строительство в данном случае разрешается, если имеется специальный документ для этого. Все постройки должны быть в соответствии с градостроительным планом надела.
Достоинства и недостатки СНТ
Покупка земли садоводческого товарищества имеет массу положительных сторон. В этот список входят:
- невысокая стоимость надела;
- расположение в красивой местности вдали от городской пыли, шума и грязи;
- незначительное налоговое бремя;
- упрощенная система регистрации домов.
Еще несколько лет назад законно ввести в эксплуатацию дачный дом было практически невозможно, но в связи с действующей дачной амнистией ситуация в корне изменилась и строение регистрируется в упрощенном режиме с минимальным пакетом бумаг.
Недостатки у сельскохозяйственных земель тоже существуют:
- необходимость вступления в товарищество садоводов;
- развитие инфраструктуры за счет собственников земли;
- заключение договоров о проведении коммуникаций через товарищество;
- отсутствие возможности заложить ЗУ в банке.
Что такое ИЖС, СНТ и ДНП
Перед тем как заняться поиском подходящего участка, необходимо узнать какие виды земельных наделов бывают. В вопросах покупки надела стоит полагаться исключительно на свою рассудительность и правовую осведомленность, иначе при ее эксплуатации и застройке можно попасть в весьма затруднительное положение.
От документального статуса земли зависит благоустроенность местности, возможность оформления регистрации, требования, предъявляемые к будущим строениям, а также ценность самого приобретения (как на момент регистрации сделки, так и в случае вторичной перепродажи собственности).
В первую очередь следует дать расшифровку непонятных аббревиатур:
Земельные места под ИЖС согласно установленному Законодательству должны находиться в пределах обитаемых поселений. Это означает, что будущий собственник может рассчитывать на наличие коммуникативных развязок, развитой инфраструктуры и прочих благ. Земли ДНП и СНТ локализуются исключительно в сельскохозяйственных зонах, при этом показатели бонитета (то есть плодородности почвы) для данных типов могут существенно различаться.
Ещё несколько сравнений
Помимо систем коммуникации есть и другие отличающие факторы. Поскольку назначение территорий действительно разное, плюсы и минусы их относительны:
| В чём разница | ИЖС | ДНП, СНТ |
|---|---|---|
| Перечень расходов | Имущественный налог и коммунальные платежи по счётчику или фиксированному тарифу. | Имущественный налог, платежи за использованные по счётчикам ресурсы, ежегодные паевые членские взносы, взносы на ремонтные работы. |
| Вопрос с регистрацией (пропиской) | Без препятствий и ограничений сразу при обращении в ФМС | Возможно лишь в исключительных случаях, много препятствий с юридической стороны. |
| Инфраструктура | Развитая инфраструктура в близком доступе (дороги, остановки, магазины, медицинские учреждения, школы и детские сады, прочее). | Инфраструктура зачастую отсутствует вовсе. |
| Иные факторы | Почти полная свобода действия по отношению к своему частному участку земли. | Обязательное присутствие на собраниях, выполнение принятых большинством решений, некая зависимость от власти председателя. |