Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор задатка при покупке дома с землей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Законодательство не регулирует размер задатка при покупке дома и земельного участка. Соответствующая сумма определяется сторонами по договоренности и может быть как фиксированной, так и процентной.
Оптимальной суммой предварительного платежа считается 5-10% от общей стоимости дома и земельного участка. В договоре все значения должны быть четко прописаны — общая сумма, процент от нее и соответствующий размер задатка.
Подчеркивается, что предварительный платеж передается продавцу в счет общей стоимости дома и земельного участка. Данный аспект необходимо учитывать при окончательном расчете. К примеру, если из 3 млн общей стоимости задаток составил 300 тыс., то при заключении договора купли-продажи покупатель уплачивает 2,7 млн.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
О задатке при покупке дома
Порядок заключения договора о выплате задатка и самой выплаты регулируется нормами, содержащимися в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Исходя из норм, закрепленных в вышеуказанных статьях, задаток представляет собой денежную сумму, передаваемую от лица, запланировавшего приобрести реализуемый объект имущества, продавцу этого объекта.
Задаток служит гарантией того, что покупатель не откажется от своих намерений по покупке. Отметим, что сумма задатка включается в общую сумму сделки купли-продажи. Таким образом, при окончательном расчете покупатель выплачивает продавцу денежные средства за вычетом ранее предоставленного задатка.
Определенные в качестве задатка денежные средства передаются от покупателя продавцу после заключения договора о выплате задатка. Составляя договор о выплате задатка, следует соблюсти установленные правила. Это позволит защитить интересы обеих сторон этой сделки.
Особенности составления предварительного договора при покупке ЗУ и дома на нем в ипотеку
Если человек планирует рассчитаться за участок не собственными, а банковскими средствами, то без предварительной договоренности с собственником не обойтись. В такой ситуации подписанный ПДКП служит основанием для банков рассматривать заявку на ипотечное кредитование.
Вкратце, схема работы по покупке жилья в ипотеку выглядит следующим образом:
- выбор объекта сделки, изучение подробной информации, включая проверку кадастрового номера, выписки из Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение ПДКП на конкретный участок;
- обращение в банк с заявлением о получении кредита (покупатель может самостоятельно рассылать заявки в банки или обратиться за помощью к риэлтору);
- получение одобрения предоставления ипотеки от одного из банков;
- заключение ипотечного договора;
- подписание основного ДКП;
- внесение в госреестры информации о новом собственнике объекта недвижимости;
- завершающий этап, в рамках которого финансовая организация, предоставившая ипотечный кредит покупателю, переводит денежные средства продавцу.
Законодательство не регулирует размер задатка при покупке дома и земельного участка. Соответствующая сумма определяется сторонами по договоренности и может быть как фиксированной, так и процентной.
Оптимальной суммой предварительного платежа считается 5-10% от общей стоимости дома и земельного участка. В договоре все значения должны быть четко прописаны — общая сумма, процент от нее и соответствующий размер задатка.
Подчеркивается, что предварительный платеж передается продавцу в счет общей стоимости дома и земельного участка. Данный аспект необходимо учитывать при окончательном расчете. К примеру, если из 3 млн общей стоимости задаток составил 300 тыс., то при заключении договора купли-продажи покупатель уплачивает 2,7 млн.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.
Прежде, чем давать деньги в долг, необходимо подобрать подходящий документ для защиты своих прав, как заимодавца. Если сумма небольшая, то можно ограничиться распиской. Во всех остальных случаях следует составлять договор. Это может быть договор займа. В нем необходимо указать данные каждой из сторон. Это ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и место рождения. Также необходимо согласовать сумму долга и сроки его погашения. Если имеет место быть процентная ставка, то в договоре указывается и она. Еще можно прописать условия ее снижения при досрочных возвратах долга.
Договор обязательно оформляется в письменной форме, а при значительных суммах — заверяется у нотариуса. Совершение сделки у нотариуса защищает обе стороны от беспочвенных претензий в дальнейшем.
Важно! Факт передачи денег фиксируется с помощью расписки.
После проставления подписи на каждом из документов следует написать полную расшифровку ФИО.
Если сумма залога превышает один миллион, то надо составлять займовый договор. После подписания документы подаются в Росреестр на регистрацию и на объект залога накладывается обременение. Соответственно, до даты полного погашения заемщик не может продавать или дарить имущество без согласия кредитора.
Если должник недобросовестно выполняет условия сделки и допускает просрочки, займодатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться к судебным приставам, минуя судебную инстанцию.
Что касается залогового договора, то при нарушении сроков кредитор может обратиться с исковым заявлением в суд. По решению суда имущество будет выставлено на торги, а полученные средства будут переданы займодателю в счет погашения долга.
По рекомендации многих нотариусов любой долг следует оформлять в виде договора и желательно заверять нотариально. Расписка тоже имеет юридическую силу, но вернуть свои деньги, имея только ее на руках, будет достаточно сложно.
Задаток – денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет будущей сделки. Оформляя соглашение о задатке, стороны подтверждают свои намерения в отношении предмета сделки и обеспечение исполнения обязательств по договору. Например:
- продавцу требуется время на подготовку документов для оформления сделки;
- продавец решает вопрос о снятии ограничений (обременений) на продажу квартиры или оплате задолженности по платежам;
- покупатель приобретает квартиру с привлечением заемных средств, сертификата на материнский (семейный) капитал и др.
Передача задатка оформляется соглашением и подтверждается распиской продавца о получении денежных средств.
Задаток выполняет три функции:
- платежная – часть стоимости квартиры, которая будет учитываться при оплате полной стоимости.
- доказательная – покупатель обязуется купить объект недвижимости, а продавец не продавать его другим лицам;
- обеспечительная – за неисполнение обязательств, предусмотрена ответственность сторон.
Пример: В предварительном договоре купли-продажи стороны указали:
- стоимость квартиры 2 000 000 (два миллиона) рублей;
- сумма задатка – 100 000 (сто тысяч) рублей;
- окончательный расчет, за минусом суммы аванса, составляет 1 000 900 (один миллион девятьсот тысяч) рублей.
Договор задатка при покупке дома
Договор задатка при покупке дома всегда заключается перед основным договором и определяет его общие условия в части стоимости объекта, его оснащения, состава бытовой техники, оборудования, мебели, срока заключения основного договора.
После подписания договора задатка и внесения суммы задатка, которая составляет как правило 5-7% от стоимости объекта недвижимости, в частности дома, продавец снимает дом с продажи и начинает подготовку документов для сделки.
Покупатель готовит документы со своей стороны, а в случае покупки недвижимости в ипотеку — проводит оценку в аккредитованной банком оценочной компании, согласовывает объект недвижимости с банком, готовит и подписывает договор ипотеки.
Договор задатка при покупке дома заключается между продавцом дома и покупателем дома для подтверждения серьезности намерений продавца продать дом, а покупателя купить дом.
Договор задатка — это по сути договор о намерениях.
В договоре задатка в обязательном порядке указывается полная информация об объекте недвижимости в том формате, в котором она попадет в основной договор — договор купли-продажи недвижимости.
Рекомендуем ознакомиться: Сумма Алиментов Для Неработающих 2020
Какую сумму оставляют при соглашении?
Сумма равная или большая полной установленной стоимости жилья. Точный его размер устанавливает кредитный договор. Иногда он меньше суммы займа.
Важно! Помните, что задаток и залог – абсолютно разные понятия!
Например, задаток всегда меньше общей суммы, которая прописывается в договоре купли-продажи. Залог недвижимости, как уже говорилось, стоимость жилья, предоставляемого в качестве залога, должна быть такой же, как у покупаемой. Именно поэтому до недавнего времени банки предлагали ипотеку только под залог приобретаемой недвижимости.
Сейчас ситуация поменялась, и некоторые кредиторы уже разрешили ипотеку под залог имеющегося жилья. Естественно, что покупатель самостоятельно не может объективно оценить свою квартиру или дом, поэтому банки приглашают специалиста, который экспертно установит точную цену объекта. Его услуги должен будет оплатить заемщик.
Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2022, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток
- Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:
- ✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;
- ✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;
- ✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;
- ✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;
- ✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;
- ✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.
Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.
Договор задатка представляет собой документ, в соответствии с которым покупатель передает продавцу определенную сумму денежных средств в счет будущей оплаты недвижимости, то есть задаток. Законодательно эта сумма не установлена, поэтому стороны могут определять ее самостоятельно.
Чаще всего ее размер небольшой — 5-10% от общей стоимости недвижимости.
Договор задатка выступает в качестве обеспечения обязательств обеими сторонами купли-продажи. Он является документальным подтверждением факта передачи этих средств и обязательно прикладывается к пакету документов, которые используются во время заключения этой сделки. Хотя полной гарантии для сторон он не дает, однако с его помощью получается максимально обезопасить их права и интересы.
Покупатель при этом обязуется доплатить оставшуюся величину стоимости недвижимости, а продавец — не продавать этот объект никому другому в течение определенного времени.
Внесение задатка предполагает, что продавец прекращает все действия относительно продажи участка (убирает размещенные объявления, приостанавливает показы недвижимости), а покупатель перестает искать другой участок.
Основное отличие такой сделки от других аналогичных (аванса, предоплаты) состоит в особенностях возврата задатка покупателю, что обычно происходит в случае отказа одной из сторон от ее выполнения.
В этом случае судьба денежных средств зависит от того, кто явился инициатором расторжения, а именно:
- при наличии вины продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере;
- в случае вины со стороны покупателя деньги остаются у продавца.
Очевидно, что такие условия значительно повышают ответственность сторон и дисциплинируют их к максимальному соблюдению своих обязательств. В том случае, если сделка была заключена без проблем, величина задатка вычитается из общей стоимости имущества, и покупатель доплачивает только оставшуюся сумму. Поэтому он практически ничем не рискует, только если не решит отказаться от покупки недвижимости.
Для того чтобы перечисленные выше требования выполнялись, передача задатка обязательно должна быть оформлена документально, в виде специального договора или соглашения. При этом документ должен быть составлен правильно, а передаваемые средства названы именно задатком. В противном случае покупатель или продавец сможет оспорить сделку и оставить себе эти деньги.
Как правильно составить соглашение на передачу денег?
Чтобы документ имел юридическую силу, и мог использоваться в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств в суде, он должен составляться с учетом следующих норм права:
- Следует обязательно указать вносимый размер задатка (цифрами и прописью);
- В договоре прописывается период, в течение которого должно быть заключено полноценное соглашение купли-продажи объекта;
- Должны быть описаны все условия, предшествующие купле-продаже;
- Прописывается окончательная сумма, которую с учетом уже внесенного задатка (аванса), следует внести в качестве 100% уплаты;
- Указываются все реквизиты лиц, участвующих в сделке (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т.д.).