Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Присоединяем балкон: что реально, а что — нет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приказ Минстроя России от 14.06.2021 г. №292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» лишь немного дополнил старый приказ от 2006 года. Просто теперь правила, которые были прописаны, относятся и к юридическим лицам. При этом в них нет информации про остекление балконов. Есть лишь указание на то, что нельзя переустраивать и перепланировать жилые помещения в нарушение установленного порядка. Такое указание относится и к балконам.
Это значит, что, как и раньше, многие работы по обустройству балкона следует согласовывать. К таким работам относятся:
- Остекление балкона в доме, в котором оно не должно быть.
- Переустройство балконной плиты.
- Остекление в старом доме, относящемся к культурному наследию.
- Остекление в ветхом здании.
- Установка козырька.
- Строительство балкона на первом этаже, если его там быть не должно.
- Присоединение балкона к жилому помещению.
Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
- Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
- После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
- Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
- Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
- Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
- Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
- Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.
Обустройство балкона без нарушения закона
Перепланировка, согласованная с властями, поможет владельцу квартиры законно увеличить ее полезную площадь. Чтобы после объединения балкона с кухней (гостиной) вы могли его полноценно эксплуатировать, нужно позаботиться об оформлении документов.
Остекление балкона — вполне безобидная процедура, а вот изменение его размеров — существенное нарушение Жилищного кодекса. Помимо уплаты штрафа за несанкционированные действия, вам нужно будет восстановить первоначальный вид балкона.
Сама процедура остекления не предполагает переделки, поэтому для ее проведения не требуется получения официального разрешения государственных органов. Единственное, что нужно учитывать, это выбор качественного остекления, чтобы не было угрозы для жителей дома или отдельно взятой квартиры.
Среди причин, побуждающих владельцев застеклить лоджии, конечно же, в первую очередь можно отметить желание защитить дом от холода, ветра и осадков. Застекленный балкон, на котором не проводились дополнительные ремонтные мероприятия, не вызовет «лишних» вопросов у представителей Жилищной инспекции.
Случаи, в которых остекление запрещено (по информации Европейской юридической службы)
Если остекление нарушит правила пожарной безопасности. Например, запрещено остеклять балкон, который ведет к пожарной лестнице – такая конструкция характерна для домов 1970-1980-х годов постройки.
Запрещено остеклять балконы, если это нарушает внешний облик зданий, которые являются памятниками архитектуры или представляют историческую ценность.
Нельзя остеклять балконы ветхих домов, поскольку в этом случае существует большой риск разрушения несущих плит.
По закону остекление лоджий и балконов не имеет прямого отношения к перепланировке, но приравнивается к ней, поскольку необходимо, чтобы остекление, как каждое изменение жилой или общей площади, соответствовало пожарным, санитарным, гигиеническим нормам, требованиям безопасности эксплуатации и другим. Необходимо также учитывать, что остекление не только меняет архитектурный облик здания, но и за счет веса отделочных материалов и стекла увеличивает нагрузку на плиты перекрытия и отделку фасада.
Основания для отказа в согласовании остекления
Наличие всех необходимых документов не гарантирует на 100% получение разрешения на выполнение ремонтно-строительных работ. В некоторых случаях можно получить отказ. Чаще всего проблемы возникают в следующих ситуациях:
- при проектировании остекления были допущены ошибки;
- ветхие несущие конструкции: плита, стены;
- здание, в котором запланированы работы, имеет историческую ценность;
- проектом предусмотрено критически опасное вмешательство в несущие стены;
- вынос или переделка балкона угрожают проходящим поблизости коммуникациям.
При этом отказ должен быть не только заверен документально, но и зарегистрирован в БТИ. На всю процедуру оформления отводится 3 рабочих дня. Если заявителю в устной форме запрещают остеклить балкон, он должен потребовать оформить отказ по установленным законом правилам. Причем документально зарегистрированный отказ заявитель имеет право оспорить в судебном порядке. Все нормы процедуры прописаны в ст. 27 ЖК РФ. Заявителю нельзя отказать без указания конкретных нарушений. Ссылки на них должны быть прописаны в итоговом документе.
Также отказ возможен по причинам организационного характера:
- заявитель не предоставил все документы, которые перечислены во 2 части 26 статьи;
- выдающая разрешение организация получила от других органов государственной власти отрицательный ответ на межведомственный запрос;
- предоставленный проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства;
- заявитель не предоставил в течение 15 рабочих дней информацию и документы, запрошенные организацией, которая выдает разрешение на остекление.
Перепланировка балкона в комнату
Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).
Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.
Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.
Как защитить себя от проблем
Остекление балкона не считается перепланировкой, но в жилищном законодательстве оно к ней приравнивается. В такой процедуре используются следующие требования:
В результате остекления внешний облик здания может существенно измениться. Может увеличиться нагрузка на плиты, есть риск выпадения стекол из некачественных рам.
К примеру, подобные работы запрещено проводить одновременно с внутренней обшивкой, поскольку нарушаются требования пожарной безопасности.
Запрещена и перепланировка балкона после его утепления. Радиаторы, присоединенные к общим коммуникациям, контролирующие органы не разрешат размещать на балконе.
Если остекление не предполагает разработки специального проекта, можно установить покрытие на балконе своей квартиры и без разрешения жилищной или технической инспекции.
При продумывании комплексной перепланировки, важно учитывать два основных правила: сохранять технические характеристики балкона и не повышать нагрузку на несущую стену.
Обустройство балкона без нарушения закона
Как можно использовать застекленный балкон? Перепланировка, согласованная с органами власти, поможет владельцу квартиры увеличить ее полезную площадь на законных основаниях. Чтобы после объединения балкона с кухней (комнатой), можно было его полноценно эксплуатировать, нужно позаботиться об оформлении документации.
Остекление балкона – вполне безобидная процедура, а вот изменение его размеров является существенным нарушением Жилищного кодекса. Помимо оплаты штрафа за самовольные (несанкционированные) действия, придется восстанавливать первоначальный вид балкона.
Сама процедура остекления не предполагает перепланировки, следовательно, нет необходимости оформлять официальное разрешение у государственных органов на ее проведение. Единственное, что необходимо учитывать, это выбор качественного остекления, чтобы не возникало угрозы для обитателей дома или отдельно взятой квартиры.
Среди тех причин, которые побуждают собственников к остеклению лоджий, безусловно, в первую очередь можно отметить желание защитить дом от холода, ветра, атмосферных осадков. Застекленный балкон, на котором не было никаких дополнительных ремонтных действий, не вызовет «лишних» вопросов у представителей Жилищной инспекции.
Для того чтобы понять, является ли перепланировкой остекление балкона, обратимся к нормативным документам, которые регламентируют данную сферу.
Процесс объединения его с комнатой или с кухней в законе указывается как реконструкция, а не перепланировка квартиры. В результате таких действий происходит изменение предназначения площади.
Балкон превращается в жилое помещение, следовательно, увеличивается площадь квартиры. Далее проводится остекление балкона. Незаконная перепланировка грозит собственнику серьезными штрафами. Он должен внести изменения, которые были сделаны при ремонте, в два паспорта: кадастровый и технический. Второй вариант выдается БТИ. При объединении пространства балкона и жилой комнаты (кухни), собственник обязан поменять правоустанавливающие документы.
Отвечает директор юридической службы Единый центр защиты edin.center Константин Бобров
Остекление балкона, исходя из анализа действующего законодательства, относится к переоборудованию жилого помещения. Здесь стоит отметить, что обычный гражданин не обладает специальными познаниями в области обустройства жилого помещения. Таким образом, изначальный вывод о том, что застекление балкона предотвратит дальнейшее разрушение, не может быть принят. Если переоборудование в итоге приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, то данные действия гражданина будут признаны неправомерными.
Для того чтобы деятельность по остеклению балкона не привела к нарушению закона, собственнику квартиры следует обратиться в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), или в МФЦ, предоставив необходимый пакет документации. Если на основании предоставленных документов будет принято решение о согласовании, то соответствующий акт будет основанием проведения переоборудования. Так что указанная ситуация подлежит разрешению в административно-публичном порядке.
Этапы получения разрешения на проведение остекления
В традиционном понимании перепланировка лоджии или балкона подразумевает присоединение их к жилым комнатам, однако остекление приравнивается к этой процедуре, поскольку его соответствие определенным гигиеническим, противопожарным и санитарным нормам обязательно. Поскольку конструкции оказывают сверхнормативную нагрузку на перекрытия и парапеты, ее величину должны оценить специалисты. Также следует убедиться в что такие остекление безопасно и не приведет, например, к обрушению балкона.
Сама последовательность получения документации, согласно которой будет разрешена перепланировка лоджии или балкона, в деталях расписана по пунктам в Постановлении Правительства Москвы №73-ПП от 8.02.2005 года:
- в самом начале необходимо запросить в БТИ технический паспорт, в котором для дальнейшего планирования проекта остекления будет достоверно отражена информация о текущем состоянии жилья;
- затем требуется получить заключение, что остекление допустимо, у организации, занимавшейся прежде разработкой проекта самого здания;
- с заключением на руках нужно проследовать в организацию с лицензией, дающей право на составление проектной документации по остеклению лоджий или балконов;
- согласовать все вопросы до мельчайших нюансов с ДЭЗом (управляющей компанией);
- Роспотребнадзор должен подтвердить, что конструкции не претят санитарно-гигиеническим нормам;
- Госпожнадзор выдает аналогичное заключение о соблюдении необходимых норм пожарной безопасности;
- заключение о соответствии остекления общему виду фасада объекта выдается в Москомархитектуры;
- в тех случаях, когда строение представляет собой памятник архитектуры, в организации Москомнаследие потребуется пройти очень сложную процедуру согласования проектируемого остекления;
- при владении недвижимостью по договору найма, необходимо пройти процедуру согласования в департаменте жилищной политики г. Москва;
- иногда может потребоваться разрешение Федеральной Службы Охраны (ФСО) – оно нужно в тех случаях, когда здание расположено вблизи правительственной трассы;
- когда все справки собраны, их нужно отнести в Мосжилинспекцию округа, которая и занимается выдачей разрешений на остекление.
Проблемы, возникающие из-за отсутствия разрешения
Если ваш балкон уже застеклен или вы только собираетесь это сделать, этот шаг приравнивается к перепланировке жилплощади. Отсутствие разрешения на такие действия может создать проблемы при продаже квартиры. Даже если вы не собираетесь сейчас ее выставлять на продажу, проблемы могут возникнуть у ваших наследников. Неприятности могут возникнуть и в том случае, когда вам нужно будет взять кредит на большую сумму под залог квартиры – кредиторы вправе отказать вам в ссуде.
Прибор для экономии электроэнергии Electricity Saving BoxПочитать отзывы можно здесь
Но самой большой проблемой станет штраф за незаконную перепланировку, составляющий от 2 до 2,5 тысяч рублей. К тому же, вас обяжут демонтировать остекление лоджии, что выльется в дополнительные расходы. Конечно, нам могут быть неизвестны случаи, когда из-за самовольного остекления кто-то пострадал, но это не означает, что это не коснется и нас или наших близких.
Так же нужно учесть, что самостоятельно просчитать несущие возможности балконных плит и их способность выдерживать нагрузки могут не все, поэтому всегда есть риск деформации конструкции, особенно в старых домах.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения НДВ супермаркет недвижимости Ксения Буслаева
Остекление и другие работы с балконами многоквартирных домов (реконструкция, увеличение площади, обустройство козырька) не являются перепланировками, но приравниваются к ним. Это значит, что в случае проведения несогласованных работ собственнику может грозить штраф.
По закону процедуре остекления балкона должны предшествовать следующие шаги.
- Подготовить проект остекления. Сделать это самостоятельно едва ли возможно, нужен квалифицированный проектировщик из лицензированной компании. Для подготовки самого проекта остекления потребуется техпаспорт квартиры, если его нет, необходимо запросить документ в БТИ.
- Согласовать проект в БТИ.
- Согласовать проект в архитектурно-планировочном управлении. Сложности могут возникнуть, если дом принадлежит к числу объектов историко-культурного наследия. Также не разрешают остекление балконов в ветхих и аварийных домах.
- Получить заключения местного отделения пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы.
- Предоставить все полученные документы в Жилищную инспекцию и получить разрешение на проведение всех работ.
- Там же (в Жилинспекции) получить акт о соответствии выполненных работ по завершении остекления. Для этого необходимо будет пригласить специалиста для удостоверения соответствия реальных изменений в конструкции балкона ранее утвержденному проекту.
Надо заметить, что для остекления балкона не требуется согласие жильцов МКД, протокол собрания или постановка соседей в известность.