Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.
Доверительное управление (далее — ДУ) – это передача полномочий по организации бизнеса с недвижимостью.
Если речь идёт о коммерческой недвижимости, управляющему передаются торговые или промышленные площади, которые относятся к нежилому фонду.
Этот принцип работы с собственностью нельзя путать с посреднической деятельностью. Хотя небольшое сходство прослеживается, деятельность доверенного управляющего существенно отличается нижеследующим:
- предоставление полного пакета услуг;
- официальное оформление договора, а не только доверенности;
- обязательное получение вознаграждения за предоставленные услуги;
- утверждённый регламент работ;
- отчёт управляющего перед собственником за эффективность деятельности.
Исследования в области управления коммерческой недвижимостью
Столичные сотрудники агентств недвижимости провели исследования, представив его результаты. Так, примерно, 44 процента собственников московской коммерческой недвижимости регулярно пользуются аутсорсинговыми услугами, подряжая внешние специализированные организации для повышения эффективности управления собственными недвижимыми объектами.
Однако, московские показатели почти вдвое ниже западноевропейских, где услугами подрядчиков пользуются до 90% компаний-владельцев коммерческой недвижимости. Ведь сотрудничество с такими организациями достаточно выгодно. Так, владелец может значительно повысить собственную прибыль, а также реализовать давно запланированные мероприятия.
При этом комплексное управление коммерческой недвижимостью подразумевает управление инфраструктурой строения, организацию грамотной инженерно-технической эксплуатации, комплексную уборку, арендный и офисный менеджмент, организация охраны. Все это дает возможность собственникам покидать на длительное время страну, не переживая о том, что что-либо случиться с их строениями.
В целях получения более объективных сведений аналитиками недвижимости было исследовано более 500 зданий, подпадающих под определение коммерческой недвижимости, имеющих площадь от 5 000 квадратов, включая торговые и офисные помещения центры с помещениями разных классов.
Из около двухсот обследованных торговых центров в 64% на «откуп» аутсорсеров отдана непрофильная деятельность. При этом стоит учесть, что тридцать процентов исследованных бизнес-центров также привлекают для обеспечения функционирования компании-подрядчика.
Управление недвижимостью подрядчиком благоприятно (для арендаторов) влияет на арендную стоимость площадей. Выяснено, что привлечение управляющей компании ведет, как ни парадоксально, к снижению эксплуатационных расходов собственника коммерческого объекта. Кроме того, привлечение подобных специалистов дает возможность владельцам заниматься дальнейшим развитием бизнеса, внедрять новые проекты или же осуществлять расширение. В это же время сотрудники аутсорсинговых компании будут следить за своевременной оплатой арендатора, а также многими другими моментами.
Управление на доверии коммерческой собственностью — недвижимостью
Под коммерческой недвижимостью подразумеваются сооружения, здания, земельные участки, использование которых направление на наращивание капитала, получение дохода от аренды и инвестирования, извлечение постоянной прибыли. Управление недвижимостью направлено на рациональное пользование имуществом с целью извлечения максимальной прибыли. Это одна из разновидностей предпринимательской деятельности, которая предполагает реализацию целого комплекса операций: определение и контроль за выполнением условий по арендным взаимоотношениям, сбор платы за аренду с арендаторов, а также использование сооружений и зданий. Все процедуры непосредственно нацелены на оптимизацию пользования недвижимым имуществом непосредственно в интересах собственника или группы собственников.
Особенности профессии
Существуют три главных аспекта, которые определяют деятельность управляющего недвижимостью:
- правовой – предполагает рациональное использование и распределение прав на недвижимость;
- экономический – определяет этапы эффективного управления доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
- технический – направлен на постоянное поддержание исправного состояния всех коммуникационных и технических служб объекта.
Задачи управляющего конкретным объектом могут значительно разниться в зависимости от категории и уровня объекта недвижимости.
Функциональные обязанности управляющего объекта любого уровня:
- оценка и анализ инвестиционных решений;
- комплексная оценка состояния объекта недвижимости и разработка стратегии по управлению;
- расчет экономически обоснованного технического задания;
- разработка и организация производственных систем;
- проектирование и внедрение стандартов системы управления и эксплуатации конкретного объекта;
- расчет и контроль соблюдения бюджета по эксплуатации здания;
- технико-эксплуатационное исследование объекта, оценка эффективности проводимых процессов.
Задачи управляющего перед непосредственной сдачей объекта в аренду:
- организация рекламной компании с привлечением средств массовой информации и личных связей;
- заключение всех необходимых договоров по техническому обслуживанию зданий и контроль соблюдения всех прописанных в них условий;
- организация и контроль производственно-хозяйственной деятельности;
- взаимодействие с надзорными органами;
- в случае необходимости организация восстановительных и ремонтных работ на объекте;
- обеспечение работы инженерно-технических систем;
- проведение кадровых преобразований, набор персонала;
- оформление документов о страховании объекта.
Функции управляющего после сдачи объекта в аренду:
- управление внутренней инфраструктурой здания;
- руководство, обучение и повышение квалификации персонала;
- контроль соблюдения техники безопасности и норм охраны труда на объекте;
- ведение финансовой отчетности по управлению объектом.
Контроль за управленческой деятельностью
Контролирующую функцию на рынке недвижимости государство осуществляет на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с помощью соответствующих органов – министерств, департаментов, комитетов и т.д.
- Высшей формой управления рынком недвижимого имущества является государственное экономическое программирование, то, что помогает реализовать многочисленные цели, методы и способы регулирования. Государственное регулирование осуществляется с помощью налогообложения, приватизации, управления федеральной и зарубежной недвижимостью, рыночного законодательства.
- На региональном уровне регулированием занимаются субъекты РФ, которые осуществляют свои полномочия с помощью федеральных и местных законов, указов, постановлений и других законодательных актов.
- На муниципальном уровне регулирование осуществляется посредством постановлений, распоряжений, предписаний и решений, а также через механизмы купли-продажи, аренды, строительства, ипотеки, выдачи лицензий и т.д.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.
Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей. Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостьюпотребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.
Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.
Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.
В эти операции входит:
- Поддержание состояние здания;
- Поиск арендаторов;
- Взимание арендной платы;
- Улаживание всех конфликтов.
При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.
Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.
При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.
Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:
- Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
- Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
- Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.
Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.
На что обратить внимание при выборе управляющей компании?
При выборе УК обратите внимание, ведется ли сотрудничество на основании официального договора. Это гарант прозрачности и честности. Договор должен быть максимально детализированным, что позволит в процессе сотрудничества исключить конфликтные ситуации. При выборе исполнителя предварительно изучите отзывы, обратите внимание на опыт работы в этой сфере и спектр оказываемых услуг. Лучший вариант – комплексное управление. Вы получаете все бизнес-процессы в одной организации, не нанимая нескольких подрядчиков.
Важным пунктом становятся гарантии. Остается ли у вас страховой депозит в случае досрочного расторжения арендного договора. Месяца достаточно, чтобы найти нового арендатора, чтобы помещение не простаивало. Выгодно, если риски делятся пополам. Если в течение установленного периода не находится клиент, то владелец коммерческого объекта платит только себестоимость рекламы, а также имеет право расторгнуть договор без финансовых последствий.
Если грамотно подойти к выбору и начать сотрудничество с опытной, надежной УК, то за короткое время в разы повышается общий доход. Собственники снимают с себя нагрузку, так как делегирует необходимый объем работ стороннему исполнителю.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Кто выступает субъектами доверительного управления
Субъектами доверительного управления выступают стороны договора, которыми по факту являются:
- собственник недвижимого имущества, передающий его управляющему;
- управляющий, принимающий коммерческую недвижимость от собственника.
В юридической терминологии они выступают под следующими определениями, что регламентируется соответствующими статьями Гражданского кодекса (ГК):
- По общему правилу учредителем доверительного управления (ст. 1014 ГК) является собственник имущества, передаваемого в управление. При этом форма собственности значения не имеет — имущество может находиться в частной собственности (граждан или юридических лиц), муниципальной или государственной (субъектов Федерации, Российской Федерации).
- В качестве доверительного управляющего (ст. 1015 ГК) может выступать либо индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация в виде хозяйственного общества (товарищества) или производственного кооператива. Государственные и муниципальные унитарные предприятия не могут быть доверительными управляющими, поскольку сами не являются собственниками имущества, а обладают имуществом на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Не могут выступать в качестве доверительных управляющих органы государственной власти и местного самоуправления.
Собственник или исполнитель услуг-физическое лицо действует от своего имени, идентифицируясь по гражданскому паспорту. От имени юридических лиц вправе действовать только руководители фирм, назначенные учредителем. В обоих случаях стороны могут задействовать доверенных лиц.
В чём заключаются особенности управления торговой недвижимостью?
Недвижимость в России – это один из главных активов, в который люди охотнее всего вкладывают деньги. Если на Западе предпочитают другие варианты с более высоким уровнем дохода, то в России в приоритете – снижение рисков.
В таком способе вложения средств можно выделить 2 основных направления. Первый касается жилой недвижимости. Здесь всё достаточно просто: нужно найти квартиру, купить, привести в порядок при необходимости, начать сдавать. Всё управление сводится к тому, чтобы делать периодически ремонт, искать арендаторов, контролировать жильцов и своевременность поступления от них оплаты.
Фактически, с описанной задачей в отношении обычных квартир, как правило, справляются сами владельцы. И это вполне реально, даже если таких объектов – несколько.
Ситуация также меняется, когда речь идёт об управлении коммерческими объектами. В данном случае возникает множество вопросов, для решения которых может понадобиться привлечение профессионалов. Это:
- перевод подобной собственности в состав нежилого фонда;
- проведение оценки стоимости силами экспертов;
- заключение договоров с арендаторами и проработка возможности субаренды;
- формирование налоговой и бухгалтерской отчётности;
- заключение договоров с клининговой компанией;
- прохождение проверок от пожарной службы;
- решение вопроса обеспечения санитарной безопасности;
- установление специального режима въезда на территорию и выезда с неё;
- оформление соглашения с охранной компанией;
- привлечение инвесторов и заёмных средств;
- постройка новых объектов торговой недвижимости на имеющемся участке;
- постановка объектов на баланс, а также снятие;
- решение различных правовых вопросов, в том числе и разбирательство в возникающих конфликтах.
Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью
В зависимости от целей деятельности и функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:
- Управление объектом недвижимости (Property management).
- Управление проектами (Project management).
- Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management).
- Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management).
- Цель — повышение общей доходности объекта за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации
Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.
Цель – сформировать прибыльный портфель недвижимости.
Модель включает два основных направления:
- управление техническим состоянием здания
- управление техническим обслуживанием.
- Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.