Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое закладная по ипотеке и как ее составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Зачем оформлять дубликат закладной
Дубликат закладной выдается Росреестром при утрате закладной. Он полностью повторяет текст закладной и по сути является её полной копией.
На получение дубликата есть несколько причин:
-
Это предусмотрено законом
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» заёмщик обязан в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нём «дубликат» и передать его в Росреестр. Оформить дубликат может только клиент, банк это сделать не может — банк может только помочь в оформлении. -
Это необходимо для снятия обременения
Банк самостоятельно направляет документы на снятие обременения с недвижимости после полного погашения ипотеки. Да, возможно платить кредит нужно ещё не один год, но без закладной снять обременение после выплаты ипотеки будет просто невозможно. -
Это сэкономит вам время
Если вы оформите дубликат сейчас, пока платите кредит, это сэкономит вам время в будущем. Например, если вы захотите выделить долю в недвижимости, заменить созаёмщика. Также вы сможете быстро снять обременение и оперативно выйти на сделку — например, если захотите продать квартиру сразу после погашения ипотеки.
Закладная — это документ, который подтверждает право кредитора на залоговое имущество. Составляет закладную банк, а подписывает заемщик.
Для кредитора закладная не только как гарантия возврата денег от заемщика, но и инструмент для привлечения дополнительных финансов. Если банку потребовались деньги, он вправе продать закладную другому кредитору. Законом это разрешено, согласие плательщика не требуется. Но условия ипотечного договора от этого не изменятся.
Когда банк выпускает ценные бумаги для торговли на бирже, он подкрепляет их закладными. Так финансовой организации удается сохранять нужный оборот денежных средств.
Для заемщика закладная не несет никакой пользы, а только накладывает дополнительную ответственность. Но отказаться от ее подписания нельзя по закону.
Кратко: что такое закладная по ипотеке?
-
Закладная — документ, который подтверждает факт ипотечного залога. Оформлять ее необязательно, но если банк поставил такое условие, заемщик отказаться не может.
-
Банку нужна закладная не только как гарант возврата ипотеки, но и для привлечения финансов. Для заемщика это лишь дополнительное обременение.
-
Бумажная закладная хранится в банке или в хранилище ценных бумаг — депозитарии. Электронная — только в депозитарии.
-
После погашения ипотеки бумажную закладную банк обязан выдать кредитополучателю, а электронную сразу направить в Росреестр для снятия обременения с недвижимости. На обеих закладных ставят отметку о погашении кредита.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Как проходит регистрация закладной на квартиру?
Только лишь подписать соглашение о предоставлении залога недостаточно, необходима регистрация закладной на квартиру – процедура проводится совместно с вступлением в права собственности. Заемщику необходимо следовать инструкции:
- Оплатите госпошлину в Росреестр за регистрационные действия – 2 000 руб. для частных лиц. Если жилье уже находится в собственности, платить ничего не нужно – процедура оформления залога абсолютно бесплатна.
- Обратитесь в Росреестр с паспортом, договором покупки, актом приема-передачи, квитанцией об оплате (перечень запрашиваемых документов отличается в зависимости от конкретных обстоятельств).
- Возьмите расписку о получении бумаг (второй экземпляр направят в банк).
- Ожидайте ответа – регистрация займет от 1 до 5 рабочих дней. Если оформляется через МФЦ закладная на квартиру, срок увеличивается.
- Получите выписку ЕГРН – в ней будет отражено обременение. В банк на хранение Росреестр направит оригинал.
Электронная закладная формируется без визита в Росреестр – нужно подать дистанционную заявку, используя электронную подпись (ЭЦП): данные придется вносить в цифровой бланк вместе с сотрудником кредитного учреждения. Если оформляется электронная закладная на квартиру, как получить ЭЦП? Физическим лицам нужно обратиться в специальный центр – список аккредитованных учреждений представлен на сайте Минцифры. Также электронную подпись россияне могут получить через МФЦ.
Как банк использует закладную?
Использование закладной на квартиру по ипотеке банком зависит от финансовой организации – кредитор вправе распоряжаться документом в рамках действующего законодательства. Так, банк может:
- просто хранить бумагу, гарантирующую возврат средств по кредитному договору;
- частично перепродать – документ фактически выступает ценной бумагой, такая ситуация возможна, если кредитору требуется привлечение капитала;
- переуступить права требования (полностью продать), уведомив должника об этом, расчетный счет для перечисления ежемесячных платежей меняется;
- обменять – аналог продажи, но взамен банк получает не капитал, а другое имущество;
- выпустить ценные бумаги – гарантия делится на несколько независимых частей, после чего продается организациям либо частным лицам.
Чаще всего закладная банку на квартиру по ипотеке нужна лишь в качестве гарантии – дополнительные действия с ней проводиться не будут. Также кредитор или новый владелец (при продаже) не могут потребовать от заемщика досрочного погашения ссуды.
Порядок гашения закладной
Все просто — с момента полного погашения задолженности перед банком кредитор обязан в течение одного месяца вернуть бывшему должнику закладную. Чтобы залоговая бумага возвратилась заемщику, необходимо:
- Взять в банке справку об отсутствии задолженности и претензий;
- Этот документ вместе с остальной кредитной документацией и копией паспорта нужно направить в Росреестр;
- После снятия обременения нужно оформить заявление, в котором выражена просьба вернуть закладную;
- Вместе с документами, подтверждающими полное погашение долга, заявление направляется в банк. С этого момента в течение месяца закладная должна быть возвращена.
Как оформить электронную закладную на квартиру по ипотеке
Оформить электронную закладную стало возможно с 1 июля 2018 года. Для этого нужно заполнить соответствующую форму на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги». Все необходимые документы предоставляются в электронном виде. Также на залоговом документе проставляются электронные подписи заемщика и банка-кредитора.
Оформленный таким способом документ передается на хранение в специальную компанию, которая занимается операциями с ценными бумагами (депозитарий). Хранение документа в электронном виде защищает его от возможной утери банковской организацией.
Электронная закладная на квартиру по ипотеке обладает следующими достоинствами:
- Электронная версия документа, в отличие от бумажной, защищена от риска утери.
- Банковская организация самостоятельно регистрирует такой документ, заемщику нет необходимости обращаться в Росреестр или МФЦ.
- Автоматическая передача документа на хранение в выбранный банковской организацией депозитарий сразу после окончания регистрации.
- Отсутствие необходимости написания заявления об аннулировании документа после полного погашения долга.
Стоит обратить внимание, что оформить электронный документ пока можно не всех банковских организациях. Поэтому бумажный вариант закладной все еще остается востребованным, и на законодательном уровне его отмена не планируется.
Часто задаваемые вопросы про закладную на квартиру по ипотеке
Вопрос 1: «Где указывается номер закладной по ипотеке на квартиру?»
В процессе регистрации закладная получает 13-значный номер. Он, как правило, указывается в разделе «Дата, номер, место регистрации».
В данном случае речь идет о номере записи о собственнике в реестре. Непосредственно документу Росреестром номер не присваивается. Это может сделать только залогодержатель. Выяснить номер документа можно или в отделении банковской организации, или получив выписку из ЕГРН.
Вопрос 2: «Стоит ли волноваться при продаже банком закладной на квартиру по ипотеке?»
Причин для опасений нет, поскольку в такой ситуации внесение изменений в ипотечный договор не допускается, то есть срок возврата долга, величина ежемесячного взноса и другие условия остаются неизменными. Единственное, что может поменяться, – это реквизиты, на которые вносятся ежемесячные платежи. В этом случае в течение 30 дней вы будете оповещены лично или по почте.
Закладная является официальным документом и составляется по определённым правилам. Занимается ее составлением обычно сотрудник финансовой организации. В некоторых случаях к составлению закладной привлекается нотариус. Обязательными данными в этом документе являются: основные условия кредитования, сведения о сторонах, заключающих сделку, обязанности и права сторон, характеристики залога (кадастровый или инвентарный номер, месторасположение, площадь и прочие данные, которые позволяют произвести идентификацию залогового имущества), данные о владельцах закладной.
После составления закладной, этот документ должны подписать все участники сделки. Бумага с подписями регистрируется в государственных органах в соответствии со всеми законными нормами, так как только в этом случае закладная набирает юридическую силу.
Клиенты ВТБ смогут получить электронные закладные при покупке квартир
ВТБ начинает выдачу электронных закладных клиентам при покупке готовых объектов недвижимости. Сервис функционирует при методологической поддержке ДОМ.РФ, его задача — сократить время оформления ипотеки и перевести сделку в цифровой формат без необходимости посещения офисов Росреестра и МФЦ. На первом этапе проект запущен в 18 регионах России и будет масштабирован на всю страну до конца года.
В рамках ипотечной сделки ВТБ сформирует для клиента необходимый пакет документов, который теперь будет включать и закладную в цифровом виде. Документы будут подписываться цифровой подписью участников сделки. После этого банк направит их в Росреестр, который проведет регистрацию ипотеки и выпуск электронной закладной. На финальном этапе для учета и хранения она будет передана в ВТБ Специализированный депозитарий.
После погашения ипотечного кредита банк без участия клиента снимет обременение с залога, а запись о смене владельца объекта жилой недвижимости будет автоматически изменена в Росреестре. После этого клиент сможет свободно распоряжаться недвижимостью.
«ВТБ в рамках стратегии переводит все продукты и сервисы в цифровой формат. Особенно актуальным в связи с пандемией это стало для ипотеки. В прошлом году мы первыми на рынке представили сервис выдачи онлайн-ипотеки на первичном рынке недвижимости, в этом году мы существенно упрощаем процесс оформления сделок на вторичном рынке. Выдача клиентам электронных закладных сократит время проведения сделки и отменит необходимость посещения Росреестра и МФЦ. В сентябре мы планируем в два раза увеличить перечень регионов с таким сервисом, а к концу года масштабировать технологию на всю страну. В дальнейшем мы хотим предложить клиентам оформление электронных закладных уже и при покупке квартир в новостройках», — комментирует начальник управления «Ипотечное кредитование» — вице-президент ВТБ Михаил Сероштан.
«Как Институт развития мы заинтересованы в развитии рынка ипотеки с помощью перехода банков на электронные закладные, их использование существенно упрощает процесс сопровождения ипотечного кредита, и, конечно, секьюритизации. При содействии ДОМ.РФ банку ВТБ одному из первых удалось организовать работу всех сервисов и начать масштабный выпуск электронных закладных в рамках своей филиальной сети. Мы рассчитываем, что все банки в скором времени перейдут на новую технологию. ДОМ.РФ готов оказывать участникам рынка методологическую поддержку, делиться опытом и помогать в решении нестандартных кейсов, с которыми могут сталкиваться кредиторы на старте», — отметил управляющий директор ДОМ.РФ Николай Козак.
Сегодня сервис уже доступен клиентам ВТБ в Ленинградской области, Мурманске, Перми, Уфе, Екатеринбурге, Волгограде, Владимире, Тюмени, Республике Карелия (г. Петрозаводск), Ханты-Мансийском автономном округе, Нижнем Новгороде, Калининграде, Калуге, Воронеже, Орле, Амурской области, Ямало-Ненецком автономном округе (г. Салехард), Иркутске, Туле, Красноярске.
ВТБ — один из лидеров рынка ипотечного кредитования России. По итогам семи месяцев 2021 года клиенты банка совершили 193,5 тысячи сделок более чем на 602 млрд рублей.
Закладная – что это такое?
Для начала, что такое закладная. Для тех, кто не знает, эта информация будет полезна, для тех, кто уже в курсе – повторение – мать учения. Итак, закладная – неотъемлемый элемент ипотеки. Заключая с заемщиком договор ипотечного кредитования, банк принимает залог в виде недвижимости. Благодаря этому документу, банк имеет право получать деньги, которые ежемесячно платит заемщик. Этот же документ подтверждает право банка на недвижимость до полного погашения ипотеки заемщиком.
Как правило, закладную составляет банк, а заемщик лишь подписывает ее. В документе обязательно содержатся такие сведения, как:
- собственно наименование «закладная»
- данные о залогодателе и банке
- указание объекта и его характеристика
- срок действия обременения, то есть периода до полного погашения ипотеки
- данные о государственной регистрации ипотеки
- дата и подпись сторон
Причины отмены закладной в Сбербанк
Гражданам, получившим ипотеку в Сбербанке России, больше не нужно оформлять закладную. Положение касается всех программ (кроме «Военной ипотеки») на покупку жилья на первичном и вторичном рынках, а также на приобретение частного дома. Такое решение позволило упростить процесс регистрации права собственности, что очень удобно для клиентов.
Преимущества отмены закладной по ипотеке в Сбербанке:
- больше не нужно собирать пакет документов для оформления закладной и регистрировать ее в Росреестре;
- нет надобности посещать Росреестр после выплаты ипотеки – банк самостоятельно снимает обременение и отправляет данные о погашении кредита;
- срок снятия обременения сократился – 14 дней вместо 30;
- снижается риск, что с закладной что-то случится и клиенту придется бегать по инстанциям, тратя время и нервы.
Теперь менеджер компании оформляет дополнительное соглашение к кредитному договору – в нем указано, что закладная не нужна.
Что такое закладная на квартиру
Закладная – это ценная бумага, позволяющая банку компенсировать собственные убытки путем продажи залога, если клиент окажется неплатежеспособным.
Если заемщик игнорирует обязательства, то ипотечная недвижимость будет реализована на базе кредитного договора. Однако наличие закладной заметно упрощает систему возмещения. Ценная бумага может использоваться для оборота, переуступки прав, перепродажи квартиры другому субъекту (банку) или для обмена с доплатой финансовых средств.
Закладная для банка по ипотеке снижает ставку по кредиту. Также документ помогает в защите прав потребителя, если ипотечный договор был поврежден или утерян.
Клиенту нужно с осторожностью относиться к оформлению документа. Закладная имеет большую силу, чем кредитное соглашение – если спор доходит до суда, то инстанция в первую очередь исходит из ее условий.
Если ипотека выплачена раньше срока
Иногда люди хотят выполнить все свои обязательства перед банком раньше установленного договором срока. Законодательство позволяет это сделать без каких-либо санкций и штрафов. Более того, если банк их прописал в договоре, то имеет место нарушение прав заемщика. А вот указать процедуру досрочного погашения финансовое учреждение может.
Если кредит хочется погасить досрочно, необходимо принять во внимание несколько особенностей:
- в банке могут быть установлены ограничения относительно сроков внесения досрочного платежа (такие выплаты могут производиться в определенный промежуток времени, только после уведомления кредитора или при других обстоятельствах);
- сумма пересчитывается, точнее, начисленные проценты, поэтому просчитать размер оставшейся задолженности самостоятельно достаточно сложно, а ведь даже одна неучтенная копейка может впоследствии стать причиной начисления штрафов и пени;
- для досрочного погашения может быть предусмотрена особая процедура, например, банк может потребовать письменного уведомления.