Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выдел доли в натуре в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право собственности — важный термин в сфере недвижимости. Владельцы квартир часто сталкиваются с необходимостью выделения своей доли в собственности. Это процесс, при котором квартира делится на части, каждая из которых становится отдельной долей.
Присвоение права совместной собственности на «вид
Выделение долей в квартире имеет свои особенности. Во-первых, это процесс, требующий юридического оформления. Во-вторых, следует иметь в виду, что выделение долей может осуществляться как по согласованному решению всех собственников, так и в судебном порядке.
Как распределяются доли между квартирами? Здесь возможны два варианта. Первый — распределение с последующим поглощением или распределением выкупной доли. В первом случае один из собственников приобретает долю другого, а во втором — доля становится самостоятельным объектом собственности и может быть отчуждена отдельно от всей квартиры.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
- Квартира может принадлежать совладельцам как совместная или долевая собственность.
- Доли в недвижимости необходимо распределить, если имущество супругов делится при разводе, жильё унаследовали несколько человек, купили с использованием маткапитала или один из совладельцев хочет распорядиться своей долей.
- Если жильё купили или приватизировали без выделения долей, переоформлять его в долевую собственность не обязательно.
- Соглашение об определении долей можно составить самостоятельно и подписать или обратиться к нотариусу. Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если соглашение выделяет доли супругов.
- Подписанное соглашение регистрируется в Росреестре.
Для начала вспомним, как закон определяет понятие «квартира» (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):
Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Выдел доли в натуре в квартире представляет собой создание из ее определенной части отдельной квартиры с самостоятельным входом, отдельными коммуникации, набором жилых и вспомогательных помещений. При этом, вновь образованные в результате раздела квартиры не должны иметь общих помещений и должны быть пригодными для проживания.
Об этом сказано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:
Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Когда раздел можно произвести
Выделение доли в натуре из общедолевой собственности возможно тогда, когда сделать это допустимо физически. То есть, когда в имуществе допустимо выделить конкретную комнату или клочок земли с межеванием.
Для более полного понимания приведем пример. В совместной собственности Пети Иванова и Саши Петрова есть двухкомнатная квартира, доставшаяся им по наследству от покойного отца. При приятии этого наследства оба стали обладать квадратными метрами на условиях общедолевой собственности.
Судебное урегулирование
Когда договоренности достичь не удается, приходится производить выделение долей через суд. Для этого следует составить исковое заявление и собрать все необходимые документы, приложив их к иску.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Порядок выделения доли в квартире
Выдел доли может быть осуществлен как в отношении долевого имущества, так и имущества, которое находится в общей собственности.
Раздел квартиры в собственности долевого характера
Общее долевое право подразумевает установление доли каждого собственника в отношении определенной категории имущества.
Когда речь идет об объекте недвижимости, то лицо, имеющее часть собственности, являющейся долевой, вправе выделить свою долю.
Такое выделение подразумевает передачу части жилого помещения в натуральном виде или выплату остальными собственниками компенсации.
Выдел доли по договоренности
Возможность разделить имущество, находящееся в общей собственности, связана с соглашением каждого собственника имущества.
Когда собственниками самостоятельно не получается урегулировать сложившуюся ситуацию, то они получают право обращения в судебный орган для разрешения правового спора.
Обратите внимание, что закон не приравнивает выдел доли к разделу общего имущества. Выдел доли подразумевает, что иные собственники не прекратят право общей собственности на объект. Раздел общей собственности подразумевает, что право общей собственности прекращается.
Оформление долевой собственности
После получения прав на конкретную долю, выделенную из общего имущества, необходимо в установленном порядке зарегистрировать его. Процедура регистрации занимает 10 дней со дня предоставления полного пакета документов.
Результатом такой регистрации будет выдача выписки, свидетельствующей о наличии права собственности на определенную долю в жилом объекте.
Может ли собственник продать свою долю без согласия остальных?
Для регистрации права следует представить:
- заявление, подаваемое всеми участниками правоотношения,
- документы, удостоверяющие личность,
- решение судебного органа, получившее юридическую силу о выделе доли,
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
Как можно распоряжаться долей
Доля в квартире – это имущество, которым можно распоряжаться. Собственник доли при желании может ее подарить кому-либо, обменять или продать. Если он принял решение об отчуждении, не нужно принимать никаких мер по выделению в натуре. Это и невозможно сделать по причине, которая была указана выше.
Долевая собственность на квартиру не мешает осуществлять разнообразные сделки с квартирными долями. Но при отчуждении доли, то есть передаче ее другому человеку, нужно выполнить некоторые условия и правила, которые установил закон. Если собственник планирует свое имущество продать или обменять, ему нужно соблюсти права других владельцев.
Действующие правовые нормы наделяют сособственников правом преимущественного приобретения. Иными словами, прежде чем реализовать долю постороннему человеку, нужно поинтересоваться у других, не желают ли они ее выкупить. Конечно, ни в коем случае нельзя ограничиваться устным предложением. Оно оформляется исключительно в письменной форме.
Если говорить о каких-то обязательных требованиях, то они законом не установлены. Поэтому можно самостоятельно составить письмо-предложение и направить его своим соседям. Некоторые предпочитают доверить подготовку такого документа нотариусу.
Компенсация вместо выделения доли в квартире
Важно! На основании действующего законодательства предусматривается возможность выплаты денежной компенсации на тот случай, если выделить в натуре долю нельзя.
Этот вопрос решается в суде. В том случае, если площадь выделенного помещения больше установленной долей, то собственник должен выплатить разницу другим собственникам. Когда выдел доли невозможен, другие собственники должны будут выплатить компенсацию, соразмерно доле в общей собственности. Помимо денежного, компенсация может иметь и иной эквивалент. Однако замена осуществляется только при согласии собственников.
Важно! В том случае, если выделить долю невозможно, либо собственник доли сам не хочет это делать, либо в том случае, если его помещение слишком маленькое, суд вправе принять решение о выплате ему доли. Причем от желания собственника это решение может и не зависеть.
Размер компенсации определяется в соответствии с экспертным заключением от специалистов, которые занимаются вопросами оценки недвижимости. Эксперты при оценке имущества учитывают рыночную стоимость квартиры.
Как правило, решение о выплате компенсации судом принимается в том случае, если суд приходит к выводу, что рассматриваемая доля составляет изолированную часть, куда входят не только жилые помещения, но и такие подсобные помещения, как кухня, коридор и санузел.
Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества
При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.
Выдел части имущества во внесудебном порядке
Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.
Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.
Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.
Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:
- заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
- правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
- соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
- техпаспорт с внесенными изменениями;
- документы, подтверждающие личности заявителей;
- квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.
Что такое выделение собственной доли знают многие. Это приобретение личного права собственности на свою часть имущества. Основными причинами, которые связаны с таким выделением, являются возникшие разногласия между владельцами.
Для лица, желающего провести данную процедуру, будет оформлено индивидуальное владение собственностью и прекращено наличие общего имущества. Ситуации, которые требуют определение доли:
- При необходимости продажи или иного распоряжения своей частью собственности.
- Желание иметь именно свое индивидуальное имущество.
- Помогает избежать ряд ограничений, которые могут возникнуть при совместном владении.
- При желании сдавать в аренду свою часть жилья.