Как купить долю за материнский капитал у родственника

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить долю за материнский капитал у родственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал

2. В каких случаях могут отказать в выдаче средств

3. Какие еще условия необходимо соблюсти

4. Оформление договора покупки доли на средства материнского капитала

5. Оформление долей на детей при использовании материнского капитала

6. Особенности покупки доли в частном доме

7. Общие правила покупки доли за счет МСК

8. Можно ли выкупить долю по материнскому капиталу

9. Сделка с роднёй по закону

Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.

Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал

Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.

Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:

В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.

Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.

Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.

Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.

По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.

Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:

Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.

Возможно ли полностью выкупить долю в квартире на материнский капитал? Когда под покупкой подразумевается одновременное владение жильём с другим собственником, то выкуп части квартиры средствами маткапитала возможен только после полного перехода в собственность данного жилого помещения. Как правило, подобные сделки совершаются среди родственников и не запрещены законом.

Единственным исключением в подобном варианте являются сделки между супругами, поскольку формально материнский капитал уже принадлежит им обоим. Именно поэтому жена не сможет купить у мужа ничего за его собственные деньги. Тем не менее здесь есть небольшой нюанс. При проживании вместе с родителями мужа или жены, можно купить долю у них, даже при условии проживания в одной квартире.

Даже если у бабушки или дедушки нет необходимости продавать свою долю непосредственно, но они не возражают, то подобная сделка становится возможна. Средства материнского капитала поступают на их счёт и они могут пользоваться ими в своих целях. Такое действие ПФР расценивается как передача по наследству, а эта сделка — способ обналичить деньги для собственных нужд.

Как можно заметить, подобные сделки между родственниками могут быть весьма сомнительны, поэтому Пенсионный Фонд очень тщательно рассматривает каждый такой вариант. Если последует отказ, то понадобятся довольно весомые аргументы для того, чтобы подкрепить необходимость подобной сделки.

В каких случаях могут отказать в выдаче средств

Приобретаемое помещение обязательно должно находиться на территории РФ, а также иметь износ не выше 50%. Средства маткапитала зачисляются на счёт продавца лишь после того, как договор купли-продажи регистрируется, а Пенсионный Фонд выдаёт положительное решение по данному запросу.

Если такая покупка жилья была осуществлена в кредит, то продавцу потребуется подождать два месяца перед перечислением денежных средств на свой счёт. Всё это нужно для обеспечения юридической чистоты сделки.

В тех же целях может быть проведена выездная проверка сотрудниками ПФР на приобретаемое жильё. Это необходимо для выноса решения о пригодности его для проживания. Лишь только после этого возможным приобретение доли в ней.

По определениям части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, жилое помещение, приобретенное с применением семейного капитала, всегда оформляется в общую собственность родителей и их детей с обязательным распределением долей по согласию всех членов семьи.

Право на собственность приобретают также дети, которые родились после факта составления сделки, но до даты фактической выплаты материнского капитала или окончательного погашения обязательств и оформления недвижимости в собственность.

Этот момент учтен в письме Федеральной нотариальной палаты от 7.02.2013 г. № 216/06-11, где отмечается, что:

недвижимость, выкупленная с применением материнского капитала, оформляется как общая долевая собственность родителей и всех несовершеннолетних детей;
операции по недвижимости, по итогам которых жилое помещение остается только собственностью детей, может вызвать подозрения компетентных органов.

Следовательно, приобретая за материнский капитал даже небольшую долю по правам собственности на квартиру, она переходит в долевую собственность всех членов семьи.

Требование по определению долей выполняется не позже 6 месяцев, после того как:

Материнский капитал будет переведен продавцу;
Когда жилье будет свободно от определенных договором ограничений.

Основные положения применения МСК на оплату жилья прописаны в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12/12/2007 года.

Покупая часть жилого помещения, важно иметь правильное представление о таком понятии, как «доля». Прежде всего под долей подразумеваются не выделенные фактические квадратные метры, а частичное право на владение данной недвижимостью. При решении любых вопросов, связанных с таким жильем, требуется получение разрешений от всех собственников. Причем документы должны быть заверены нотариусом.

Доля	Раздел
Обязательное получение согласия при операциях с жильем	Не нужно согласие
Недвижимость оформлена в общей собственности, и оплата за нее делится пропорционально долям	Имеется собственный счет, который оплачивает собственник

Какие еще условия необходимо соблюсти

Самое важное и первое — использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только после того ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду ребенок, появление которого дало семье право на получение материнского капитала.

Обход этого условия – обращение в потребительские кооперативы и получение займов под маткапитал. Это вполне законно и пользуется своим спросом, однако за «услуг» кооператив обязательно возьмет свой процент, и чаще всего – не маленький. Второй способ – покупка с отсрочкой платежа, когда часть средств вносится из собственного бюджета, а остаток прописывается в договоре и перечисляется Пенсионным Фондом после исполнения малышу трех лет. При этом нужно, чтобы типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа был заполнен по всем правилам, иначе ПФР может отказать в перечислении средств впоследствии (право на маткапитал сохранится, просто деньги продавец не получит).

К слову, покупка с отсрочкой для сделки с родственниками – практически отличный вариант, ведь именно долгосрочность в этом случае – подтверждение серьезности намерений.

Еще одно условие – обязательное оформление приобретенного жилья в долевую собственность. То есть в числе прочих документов покупатель обязан предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность всех членов семьи. На выполнение обязательства относится шестимесячный срок, после этого ПФР вправе провести проверку, и если обязательство не будет соблюдено – завести уголовное дело на владельца сертификата на маткапитал.

Из этого исходит следующая проблема: дети, косвенно вовлекаются в сделку, а по закону возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Под родственниками подразумеваются в этом случае:

непосредственно сами родители ребенка;
отчим или мачеха по отношению к ребенку;
усыновители по отношению к усыновленным детям;
дедушка или бабушка по отношению к внуку/внучке;
братья или сестры по отношению друг к другу, в том числе не полнородные, то есть имеющие родственную связь только по одному из родителей.

То есть, исходя из этого, получается следующее: продавцом может быть только такой родственник, который не находится в прямой связи с самим покупателем или его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала дом или квартиру у старшей совершеннолетней сестры ребенка, его бабушки и т.д.

Однако, и это условие вполне можно обойти: просто в качестве покупателя выступает лишь один из супругов. Сделка проводится следующим образом:

второй супруг пишет согласие на покупку дома за материнский капитал;
проводится сделка купли/продажи, в ходе которой супруг становится единоличным собственником жилья;
оформляется право собственности в Росреестре (сегодня это не обязательно делать самостоятельно, в нотариальной конторе также помогают зарегистрировать право на объект в Росреестре через систему межведомственного взаимодействия);
оформляется обязательство (также у нотариуса) о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и – второму супругу в шестимесячный срок с момента перечисления средств Пенсионным Фондом РФ;
после этого покупатель с готовыми документами обращается в Пенсионный Фонд и пишет заявление на распоряжение средствами материнского капитала.

При этом получается, что в сделку дети не вовлечены, значит, она не может быть признана незаконной.

При покупке родителями с участием детей (то есть их непосредственном участии в сделке, когда покупателями выступает вся семья) — риск есть, ибо такая сделка априори недействительна. И, обнаружить факт родства могут только теоретически (Например, если не доброжелатели напишут в органы и т.п.). Но это потом, уже после сделки. Сам ПФР подобные родственные связи не установит, просто потому что у ведомства нет таких полномочий.

Доля, купленная с помощью государственной субсидии, не может принадлежать только матери или только отцу. Все члены семьи также должны получить причитающиеся им квадратные метры – купленная доля дополнительно разбивается на части и передается всем домочадцам.

Сделать это можно в момент купли-продажи доли, указав всех будущих собственников в качестве покупателей. Но чаще всего люди не спешат решать все вопросы сразу, а стремятся к последовательному соблюдению закона. Если имущество куплено на имя мужа (жены) или оформлено в общую собственность – составляется нотариальное обязательство о выделении в будущем долей и другим членам семьи.

Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который проанализирует ситуацию, составит и удостоверит документ. Стоимость таких услуг варьируется и обычно составляет 500 рублей.

Фактический переход купленной доли в общую собственность необходимо выполнить не позднее полугода с момента снятия залога или полной оплаты имущества. Занимается этим сам собственник и его супруг.

Оформление договора покупки доли на средства материнского капитала

В соглашении на покупку доли в обязательном порядке прописывается, что сделка осуществляется на средства МК. В договоре должен присутствовать пункт, что пока полного расчета с продавцом не будет, недвижимость остается в его собственности.

Важные моменты, которые необходимо включать в договор:

Подробные сведения об участниках процесса, включая паспортные данные, гражданство, прописку и фактическое место проживания и т.д.
Стоимость приобретаемого жилья
Данные о жилой недвижимости, где выкупаются доли: адрес, общая площадь, этаж и др.
Права участников и их обязанности

Оформление долей на детей при использовании материнского капитала

Выкупленная недвижимость с использованием средств МК не может быть собственностью только родителей. Площадь помещения должна быть поровну распределена между членами семьи. Это можно сделать сразу при оформлении соглашения купли-продажи помещения, либо составить отдельный документ, после приобретения недвижимости.

При втором варианте родителям придется составить письменное обязательство о выделении детям долей и заверить документ у нотариуса. Без этой бумаги ПФР не будет рассматривать заявление о выплате. В обязательстве указывается срок, за который планируется провести распределение всей площади между членами семьи. По закону на это дается полгода

За это время необходимо будет либо оформить дарственную на доли детям, либо провести распределение квадратных метров поровну. Можно разделить площадь на три части, как это делают большинство молодых семей. Одна часть достается родителям, а 2/3 распределяется деткам.

После распределения, необходимо заново подать документы в Росреестр для изменения сведений по выкупленному помещению и внесения поправок в части собственников жилья. Процесс буде завершен, когда государственный орган выполнит свою работу и выдаст подтверждающий документ родителям.

Особенности покупки доли в частном доме

Согласно действующему законодательству, купить долю за мат капитал в частном доме не запрещается. Впрочем, здесь есть некоторые нюансы. Во-первых, необходимо получить разрешение от пенсионного фонда. Во-вторых, частный дом обязательно должен быть оборудован системой отопления, электричеством и водопроводом, где вода должна быть соответствующего качества для питья. Простыми словами, дом должен быть оборудован всем необходимым, чтобы в нем можно было проживать на протяжении всего года.

В документах должно быть точно указано, что такая приобретенная недвижимость должна иметь статус жилой. Все конструкции постройки должны отвечать строительным нормам. Высота частного дома не должна быть выше трех этажей. Также предъявляются особые требования к месту, где должна быть расположена недвижимость. Дом должен быть построен в населенном пункте на земельном участке, который предназначен под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Доля в таком доме должна быть изолированной и иметь отдельный вход.

Общие правила покупки доли за счет МСК

Ключевым условием расходования средств маткапитала является улучшение жилищных условий семьи. Как правило, это происходит путем покупки целого объекта недвижимости (квартира, частный дом), либо возведение собственного нового домовладения. Доля в жилом помещении далеко не всегда совпадает с выделением самостоятельного жилого помещения, а, следовательно, не обязательно влечет улучшение жилищных условий семьи.

Вот какие правила сопровождают процедуру распоряжения средствами МСК:

жилое помещение или доля в нем приобретается в собственность всех членов семьи (регистрация права на каждого члена семьи происходит сразу при покупке, либо оформляется нотариальное обязательство о переоформлении в течение ближайших шести месяцев);
для перевода средств МСК продавцу нужно подать заявление в местный отдел ПФР или оформить документы через МФЦ;
при проверке заявления от владельца сертификата МСК будет устанавливаться факт улучшения жилищных условий — соответствие выкупаемой доли отдельной комнате или нескольким жилым помещением, либо оформление всей квартиры в собственность.

Можно ли выкупить долю по материнскому капиталу

К сожалению, 450 026 рублей – это не такая уж большая сумма для покупки полноценного жилья для семьи, особенно в крупных городах. Этой суммы не хватит даже на покупку однокомнатной квартиры. Кроме того, «благодаря» теневой экономике многие граждане работают за «серую зарплату, которая довольно близка к МРОТ. Конечно, с точки зрения банков, такие граждане не являются кредитоспособными, поэтому в оформлении ипотеки на покупку квартиры или дома им отказывают. Что делать?

Выходом для семьи является покупка доли в квартире или в доме. Нужно понимать, что такое доля в квартире или в доме в целях использования материнского капитала.

Доля – это обособленное помещение, часть жилого помещения, в котором можно полноценно проживать. Доля в доме или в квартире – это одна из нескольких комнат.

Однако с использованием материнского капитала нельзя купить какую-то часть квартиры или дома. Покупаемое помещение должно быть признано жилым, то есть отвечать всем санитарно–гигиеническим нормам, быть пригодным для проживания как одного человека, так и нескольких, должно иметь соответствующие коммуникации и быть изолированным.

По итогам сделки у квартиры будут два хозяина. Но есть и иной вариант! Например, у квартиры уже есть два хозяина, но один из них желает иметь отдельное жильё. Он должен предложить второму хозяину выкупить у него эту долю. Это можно сделать посредством материнского капитала. Тогда покупатель доли станет полноправным владельцем целой квартиры. Так как покупка второй доли в квартире или в доме, в данном случае, является улучшением жилищных условий семьи, то ПФР одобрит эту сделку.

Для многих семей покупка доли в квартире или в частном доме – это первый шаг к улучшению жилищных условий и приобретению своей жилплощади. Но не стоит забывать, что у такой сделки есть и свои нюансы. Плюсы и минусы использования маткапитала для выкупа доли заключаются в следующем:

возможность покупки своего собственного жилья;
семья получает право собственности на небольшой кусок недвижимости, на котором, согласно закону, можно проживать;
вероятность того, что жить нужно будет с соседями, довольно велика;
есть определённые проблемы по выделению доли;
есть достаточно оснований для того, чтобы ПФР отказал семье в совершении сделки;
если семья потратит все деньги на покупку доли, то другой денежной помощи от государства уже не будет.

Поскольку дом изначально является объектом недвижимого имущества, его возможно приобретать за деньги материнского капитала. А значит, его покупку можно совершать по частям, в том числе, у родственников. Здесь нужно учесть лишь два простых правила:

Помещение должно быть жилым и полностью пригодно для проживания семьи, должны быть проведены все необходимые коммуникации.
Обязательно присутствие документального подтверждения о признании данного дома пригодным для проживания.

Иногда встречаются ситуации, когда в доме проживают и прочие хозяева. Это может быть мать или отец супругов, а также иные родственники, продающие часть дома. В таком случае сделка возможна лишь тогда, когда недвижимость оформляется в качестве двухквартирного дома. Лишь при подобном варианте можно купить долю в доме.

Здесь присутствует несколько нюансов, которые необходимо помнить при покупке доли дома на материнский капитал у близких родственников:

Трата средств сертификата должна осуществляться только на улучшение условий жизни ребёнка, оплату его учёбы в дальнейшем, либо увеличения накопительной части пенсии мамы.
Улучшение условий жизни подразумевает не только покупку доли дома или квартиры, но также возможность совершения реконструкции и строительства собственного дома.
Жилым помещением может считаться лишь изолированная часть дома или отдельная комната в просторной квартире.
Законом разрешается полный выкуп доли, а не только приобретение помещения, если это не однокомнатная квартира, в которой выделить долю невозможно.
Осуществлять сделку можно не только с незнакомыми людьми на рынке недвижимости, но и у своих близких родственников при согласии ПФР.

Сделка с роднёй по закону

Российское законодательство строго контролирует покупку жилья за счёт материнского сертификата. Такой надзор связан с частыми попытками недобросовестных людей «провернуть» аферу и не покупать необходимую жилую площадь, а попросту обналичить деньги. Иногда продавец после сделки возвращает полученные средства покупателю, а последний не вступает в права обладания купленной квартиры. Также покупатель может не законно получить налоговый вычет, который он «понарошку» потратил сверх суммы сертификата.

Но всё же заключать договор на куплю-продажу квартиры между родственниками возможно, при соблюдении условий:

недвижимость построена на землях РФ;
каждая из сторон заключаемой сделки дееспособна и правоспособна (то есть достигли 18-летнего возраста и не состоят на учёте в психдиспансере);
у каждого члена семейства появляется своя доля в купленной квартире (даже у детей);
люди, состоящие в браке, не могут друг другу продавать недвижимость (например, жена мужу или наоборот).