Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире другому собственнику через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
Что такое долевая собственность
Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей. Такая ситуация возникает, например:
● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;
● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;
● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».
Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.
Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее. Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.
Нужно ли идти в нотариальную контору?
До того как такая норма была введена, нередко встречались следующие ситуации:
1) часть жилого помещения продавалась за бесценок без ведома остальных правообладателей сомнительным гражданам;
2) затем в квартире на законных основаниях поселялись асоциальные личности, делали существование остальных жителей невыносимым и вынуждали их также за бесценок продавать свои части недвижимости;
3) в итоге все жилье целиком за копейки переходило к мошенникам.
Задача нотариуса — проверить соблюдение интересов каждого гражданина, чьи интересы затрагивает сделка, удостовериться, что все они уведомлены о факте предстоящей купли-продажи и не желают сами купить продаваемую часть прав.
Одновременно нотариус проверяет условия договора, их законность и полноту. Он разъясняет сторонам суть договора, который они подпишут, и все его правовые последствия, проверяет, согласны ли люди с ним. Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.
Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.
Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой. Однако даже в этом случае нотариальное удостоверение желательно и поможет избежать юридических рисков.
После заключения сделки по квартире и ее удостоверения право собственности за покупателем регистрируется официально в Росреестре.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Преимущественное право покупки доли – превыше всего
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16 мая 2023 г. № 23-П рассмотрел вопрос о порядке реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли одного из участников, подлежащей реализации на публичных торгах в процедуре банкротства.
КС выявил пробел в порядке реализации преимущественного права покупки доли в рамках банкротстваСуд обязал законодателя установить специальное регулирование преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество при обращении взыскания в рамках дела о банкротстве гражданина
В названном постановлении КС справедливо заметил, что Законом о банкротстве не установлен порядок реализации преимущественного права покупки при передаче на публичные торги доли должника в праве общей собственности.
Выработанный судебной практикой подход к реализации преимущественного права покупки (доли участника) посредством предложения приобрести ее по цене, определенной по результатам торгов (п.
18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденный Президиумом ВС 25 ноября 2020 г.), признан не соответствующим интересам победителя торгов.
ВС опубликовал третий Обзор своей практики за 2020 г.Больше всего правовых позиций представила Судебная коллегия по экономическим спорам
Однако, указав на необходимость разрешения возникшей коллизии законных интересов других участников долевой собственности и победителя торгов, которую необходимо разрешать, исходя из соразмерной (пропорциональной) защиты на основе баланса конституционных ценностей, Конституционный Суд не упомянул об интересах конкурсных кредиторов должника, ради которых, собственно, и осуществляется реализация имущества должника именно на торгах.
По смыслу закона арбитражный управляющий должен последовательно провести мероприятия по максимальному наполнению конкурсной массы и соразмерному удовлетворению требований кредиторов должника.
С этой целью он осуществляет продажу имущества должника на условиях его реализации по наиболее высокой цене с привлечением к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей (Определение ВС от 9 июня 2022 г.
№ 305-ЭС22-1346 по делу № А40-220454/2017).
Конкурсный управляющий не получит вознаграждение, если требования кредиторов погашены за счет отступногоКак пояснил ВС, погашение требований кредиторов путем заключения соглашения об отступном является по существу крайней и вынужденной мерой в отношении имущества должника, которое арбитражный управляющий не смог реализовать
Установленный Законом о банкротстве механизм реализации имущества банкрота посредством продажи на публичных торгах направлен в первую очередь на максимально возможное удовлетворение требований кредиторов должника и тем самым погашение требований к гражданину с целью его дальнейшей реабилитации.
Сложившаяся единообразная судебная практика исходит из того, что действительная рыночная стоимость имущества определяется на основании конкуренции спроса, по результатам торгов по его реализации – в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей.
Именно результат торгов, а даже не результат оценки, произведенной профессиональными оценщиком, определяет реальную стоимость имущества1.
Избранный законодателем в качестве общего правила механизм реализации имущества несостоятельного лица на открытых торгах направлен на создание условий для совершения сделок по наиболее высокой цене, обеспечивает защиту как интересов кредиторов, рассчитывающих на максимальное удовлетворение их требований за счет выручки от реализации, так и прав должника, его участников и иных лиц, претендующих на активы должника, оставшиеся после расчетов с кредиторами (Определение ВС от 21 января 2019 г. № 302-ЭС18-528 по делу № А33-15936/2016).
Начальная цена имущества на публичных торгах далеко не всегда отражает его реальную стоимость и, соответственно, размер выручки, который может быть получен по итогам аукциона.
Кредиторам участника долевой собственности не принципиально, кому именно будет продана доля – другому участнику долевой собственности или победителю торгов: им важно получить удовлетворение их требований в максимальном объеме за счет законодательно установленного механизма получения максимальной цены реализации имущества должника.
Приобретение участником долевой собственности доли должника без проведения торгов, по сути, означает исключение действия основного механизма наиболее полного удовлетворения требований кредиторов.
Предложенный Конституционным Судом временный порядок реализации преимущественного права покупки доли путем предварительного (до проведения торгов) направления участникам долевой собственности предложения приобрести долю по стоимости, равной начальной продажной цене, на мой взгляд, исключает реализацию такого имущества банкрота на торгах, делая представляющееся неоправданным исключение для отдельной категории потенциальных покупателей вопреки интересам кредиторов.
В ситуации банкротства гражданина по общему правилу не производится профессиональная оценка рыночной стоимости его имущества для определения начальной цены. Между тем норма абз. 2 ст.
255 ГК РФ предусматривает реализацию преимущественного права путем продажи доли должника остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли.
Таким образом, полагаю, что предложенный порядок осуществления преимущественного права приобретения доли ставит под сомнение возможность реализации одних из главных задач банкротства – максимального наполнения конкурсной массы и удовлетворения требований кредиторов.
Также неоднозначным с точки зрения интересов участников долевой собственности представляется приведенный в Постановлении КС от 16 мая 2023 г. № 23-П вывод о том, что преимущественное право покупки не действует при продаже с повторных торгов и посредством публичного предложения.
Выставление доли на повторные торги или продажа посредством публичного предложение означает, что предложенная неограниченному кругу лиц цена не соответствует реальной стоимости. В такой ситуации участник долевой стоимости должен либо приобрести долю по завышенной, экономически необоснованной стоимости, либо утрачивает право преимущественной покупки.
Выставление доли на повторные торги или продажа посредством публичного предложения означают снижение той цены, по которой она предлагалась потенциальным покупателям и участнику долевой собственности.
При обычной продаже доли по меньшей цене, чем было предложено другим участникам долевой собственности, последние сохраняют свое преимущественное право путем заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя.
1 См., в частности, п. 19 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга) (утв. Президиумом ВС 27 октября 2021 г.); определения ВС от 1 марта 2022 г. № 304-ЭС21-17926; от 27 декабря 2021 г. № 302-ЭС17-11347(10); от 25 ноября 2021 г.
№ 306-ЭС20-20044(6); от 29 октября 2021 г. № 301-ЭС21-20957 (1); от 4 июня 2020 г. № 306-ЭС19-22343; от 21 января 2019 г. № 302-ЭС18-528; от 12 ноября 2019 г. по делу № 304-ЭС19-11056; от 11 июля 2019 г. № 310-ЭС18-17700 (2); от 22 сентября 2015 г.
№ 16-КГ15-21; Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2011 г. № 790/11.
Нотариальное оформление продажи доли
Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.
Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.
При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.
Продажа части жилья регулируется гражданским законодательством. Оформление сделки купли-продажи в этом случае осуществляется по стандартной схеме согласно статьям 554, 555 ГК РФ. Передача доли регулируется ст. 556. Необходимость нотариального сопровождения продажи долевой собственности закреплена в законе ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Норма о преимущественном праве покупки доли другими владельцами содержится в ст.250 ГК РФ. Согласно действующему законодательству продавец части недвижимости обязан оповестить о своем решении продать ее всех заинтересованных в этом лиц и предложить им ее приобрести на праве преимущества перед другими покупателями. С другой стороны, остальные совладельцы собственности не могут умышленно препятствовать продавцу в своем законном праве реализовать свою часть.
Как продать долю в приватизированной квартире без согласия других собственников?
Совладельцы не всегда могут прийти к общему решению, касающегося жилья. Возможны и случаи, когда один собственник имеет желание реализовать свою часть квартиры, а местонахождение второго неизвестно, либо он умышленно уклоняется от контакта с первым.
Если обстоятельства складываются так, что хозяину долевой собственности чинятся препятствия в совершении сделки по продаже ее части, дальнейший порядок его действий должен быть следующим:
- совладельцы квартиры должны быть оповещены о продаже доли квартиры и своем преимущественном праве ее выкупа письменно, посредством заказного письма с уведомлением, являющимся прямым доказательством того, что вы выполнили свою часть обязанностей по закону;
- вариантом против агрессивного совладельца может стать отчуждение долевой собственности через процедуру дарения;
- другой способ продажи части жилья без согласия второй стороны – это оформление договора займа, когда заемщик берет у займодавца определенную сумму в залог своего имущества, которое впоследствии передается ему в счет погашения долга;
- в случае, когда совладельцы жилья не находят мирного пути по разрешению конфликта, совершить продажу части этой недвижимости можно с разрешения суда.
Каким образом оформить дарение доли в квартире
Для передачи доли необходимо оформить договор дарения и в большинстве случаев заверить его у нотариуса. Последнее не требуется только в следующих случаях:
- если квартирой владеет только один собственник и в качестве дара выступает доля этой квартиры;
- если квартирой владеют несколько собственников, но все они передают свои доли одному одаряемому в пределах одной сделки.
В любом случае, когда дело касается таких серьезных сделок, всегда лучше оформлять документы у нотариуса. Это будет стоить некоторых денег, но даст дополнительную гарантию безопасности сделки и невозможности ее оспорить.
Пошаговое руководство по дарению доли в квартире:
- Убедиться, что не нужно согласие других собственников, а доля может передаваться в качестве дара.
- Оформить договор (дарственную) и заверить его у нотариуса.
- Отнести в МФЦ необходимый пакет документов (нотариус может направить сам, если стороны не возражают).
- Через 10 рабочих дней (максимальный срок, на практике обычно получается раньше) одаряемому прийти в МФЦ и получить выписку из ЕГРН, в которой он будет указан как собственник.
Предоставить для оформления дарения необходимо следующие документы:
- Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
- Дарственная, заверенная у нотариуса.
- Паспорта владельца доли и одаряемого.
- Правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя – документы, на основании которых у дарителя возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи или договор приватизации).
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Дополнительные документы: согласие других собственников, если требуется; документы, подтверждающие родственные взаимоотношения сторон, если это актуально.
Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.
Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.
В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.
Инструкция продажи доли в квартире по шагам
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
Способы направления уведомления:
- лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через нотариуса.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Как сделки происходили раньше?
Если недвижимостью владел не один хозяин, а несколько собственников, то продать свою долю можно было исключительно через нотариуса. Таким являлось требование закона: без нотариальной процедуры регистрация была невозможна – Росреестр попросту не принимал бумаги.
Представим, что дети получили от мамы и отца по половине квартиры и захотели ее продать. Для осуществления плана им пришлось бы отправиться в нотариальную контору и заплатить специалисту за сопровождение сделки. И неважно, что брат с сестрой ладят, договорились о продаже заранее и идут на это добровольно.
Порой визит в контору был оправдан, когда только один собственник решал продать свою часть жилплощади. В целях защиты совладельцев предусматривается законная процедура. Сперва следует предложить выкупить долю именно им. Нотариус обязан проследить за законностью сделки, чтобы никто не остался обманутым или не понес ущерб.
Отмена обязательного заверения упрощает процесс продажи жилья для родителей и детей или родственников. Однако если сторонами являются посторонние люди, особенно, если они конфликтуют, то появляется благодатная почва для всякого рода махинаций и недобросовестных действий. Человек может оказаться на улице только потому, что не было нотариуса, который курировал бы сделку, гарантируя ее законность своим участием.
Учитывая случаи с поддельными доверенностями и электронными подписями, нужно отметить, что даже нотариус иногда не в силах остановить злоумышленников. Чтобы уберечь свое имущество, не допускайте проведения сделок с использованием цифровой подписи и запретите продажу или дарение без личного присутствия.
Что нужно сделать для продажи своей доли
Если один из совладельцев недвижимости решился на продажу своей доли в квартире, он должен помнить, что другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Перед тем, как продавать часть жилплощади третьему лицу, необходимо отправить письменное извещение с предложением выкупа части имущества совладельцам.
Уведомление о продаже доли в квартире совладельцам должно содержать такие сведения:
- Площадь продаваемой части жилплощади;
- Стоимость;
- Порядок проведения расчетов;
- Список лиц, которые после совершения купли-продажи вправе будут пользоваться квартирой;
- Дата и порядок передачи недвижимости покупателю.
Основной порядок действий
Продажа доли в квартире между родственниками в 2024 году требует соблюдения определенного порядка действий. Важно учесть какие налоги и какие затраты будут связаны с этим процессом, а также какие документы нужны для оформления сделки.
Первое и самое важное действие — обсудить детали продажи и установить условия сделки между родственниками. Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и содержать все необходимые условия сделки.
- Юридическая помощь: Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу для консультации и помощи в оформлении доли в квартире. Они смогут предоставить все необходимые рекомендации и помочь правильно оформить все документы.
- Документы: Для продажи доли в квартире необходимо собрать следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру;
- Паспорт родственников, участвующих в сделке;
- Документы об установлении доли в квартире, если таковые имеются;
- Заявление о согласии на продажу доли в квартире со стороны остальных собственников, если они есть;
- Другие документы, которые могут потребоваться в зависимости от конкретной ситуации.
- Налоги и затраты: При продаже доли в квартире в 2024 году между родственниками могут быть определенные налоговые обязательства. Необходимо учесть возможность уплаты налога на прибыль с физических лиц или налога на доходы физических лиц. Кроме того, стоит учесть возможные затраты на услуги нотариуса, специалистов, оценку квартиры и т. д.
После того, как все необходимые документы собраны и условия сделки обсуждены, можно переходить к оформлению доли в квартире между родственниками. Для этого следует обратиться к нотариусу и подписать договор купли-продажи.