Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно российскому законодательству, иностранные граждане в нашей стране вправе приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью (домами, квартирами и земельными участками) в коммерческих и личных целях. Иностранцы также могут приобрести недвижимость в кредит в российских банках.
Сбор документов как первый этап
На сегодняшний день покупать квартиру могут те люди, которые имеют российские паспорта. Сделка осуществляется между двумя гражданами России, но ограничений на приобретение для иностранных граждан не существует. Исключение составляют лишь только те участки, которые расположены около границы.
Договор будет иметь некоторые нюансы. Их нужно рассмотреть еще до того момента, пока не произошло совершение покупки. В первую очередь следует поговорить о подготовке нужной документации.
Главной бумагой является соглашение по продаже или покупке. Составляется оно по русски, потому что действие осуществляется нашей стране. Там прописываются все сведения на обе стороны сделки. От гражданина другой страны потребуются данные по паспорту, которые подтверждаются у нотариуса. Он выдает утверждённую копию паспорта (заверенную) гражданина другой страны.
Налоговая база Налога на имущество физических лиц
Расчет налога на имущество начинают с определения налоговой базы. Налоговая база — стоимость, из которой рассчитывается налог.
Налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из их кадастровой стоимости. Вместе с тем, субъект Российской Федерации (Области, города Москва, Санкт-Петербург и т.д.) вправе использовать для исчисления налога на имущество физических лиц инвентаризационную стоимость указанной выше недвижимости, установленную по данным технического учета Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).
С января 2021 года Кадастровую стоимость недвижимости можно установить по выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Получить выписку можно через Многофункциональные центры государственных услуг или через интернет портал Росреестра.
Кадастровая стоимость недвижимости принадлежащей иностранцам определяется так же, как и для недвижимости российских граждан.
Налогообложение нерезидентов
Нерезиденты платят налоги только с доходов от источников в РФ, перечень которых закреплен в п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ.
К таким доходам относятся:
| 1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее постоянного представительства в Российской Федерации; |
Подготовка документов
Основным документом, который требуется для оформления договора купли-продажи, является паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен постранично и заверен у нотариуса. Если перевод заверен у иностранного нотариуса, потребуется сделать апостиль. Все нюансы касательно подготовки документов подробно перечислены в Федеральном законе РФ «О правовом положении иностранных граждан в РФ».
Для того чтобы приобрести квартиру, иностранец не должен оформлять вид на жительство, однако он должен находиться в России на законных основаниях. Если его виза просрочена, или закончила свое действие миграционная карта, потребуется сначала выехать из России, переоформить документы для въезда, пересечь границу на легальных основаниях и встать на миграционный учет. Только после этого можно совершать действия, связанные с приобретением жилья. Таким образом, иностранец может купить объект недвижимости, просто находясь в России по туристической визе, если ее срок не истек – никаких дополнительных требований нет.
Особенности покупки недвижимости иностранцем
В марте 2022 года дважды менялись правила приобретения недвижимости в России иностранцами. Так, начиная с 02.03.22 требовалось согласие специально созданной правительственной комиссии, если одна из сторон сделки имела гражданство страны, включенной в список недружественных. А уже 17 марта было принято решение о том, что такого разрешения не требуется, если стороны сделки — физические лица и одно из них имеет российское гражданство.
К сделкам относится не только покупка готового объекта. Правила распространяются также на:
- долевое строительство;
- дарение;
- ренту;
- мену.
Справедливый вопрос: а что если россиянин имеет двойное гражданство и является также и гражданином недружественной страны? Не беспокойтесь, Росреестр не станет проверять эти данные. Достаточно быть гражданином России.
Нерезиденты имеют право покупать не только дома и квартиры, но и земельные участки. По последним имеются ограничения. Вы не сможете продать землю иностранному гражданину, если она:
- относится к категории сельскохозяйственной;
- является лесной зоной;
- находится недалеко от границы;
- в закрытом городе;
- на территории заповедника;
- вблизи оборонных предприятий и воинских частей.
НДФЛ-2022: иностранцы продают недвижимость
Для налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества, срок владения им не имел значения до конца 2022 года, и НДФЛ в любом случае взимался. Но с января 2022 года в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесены правки, согласно которым доход, полученный от продажи недвижимости после 01.01.2019, освобождается от налогообложения НДФЛ при соблюдении минимального предельного срока владения.
Напомним минимальный срок владения имуществом:
- для приобретенного до 2016 года — более 3 лет;
- для приобретенного начиная с 2016 года (закон РФ «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ) — более 5 лет, при этом для некоторых ситуаций получения имущества сохраняется 3-летний срок.
Минфин России в письме от 26.12.2018 № БС-3-11/10138 разъясняет тонкости процесса продажи квартиры нерезидентом. Если срок владения продаваемого имущества менее 5 лет, то нерезидент уплачивает налог с суммы дохода по ставке 30%. При этом имущественные вычеты применить он не вправе.
Кроме приведенного письма аналогичное утверждение содержится в письмах Минфина России от 27.05.2019 № 03-04-05/38392, от 14.06.2019 № 03-04-05/43619 и некоторых других.
Какие документы необходимо подготовить для сделки
Паспорт — это не только документ, подтверждающий личность иностранного гражданина. Прежде всего это необходимый атрибут заключения сделок с недвижимостью. В данном случае необходимо учесть, что паспорт должен быть переведен на русский язык, при этом перевод необходимо заверить нотариально.
Государство не ограничивает иностранного гражданина в возможностях. Это означает, что он имеет право купить квартиру как в новостройке, так и выбрать объект вторичного рынка. Алгоритм проведения сделки и процедура регистрации договора купли-продажи ничем не отличается от классических сделок с недвижимостью, однако в силу норм валютного законодательства расчеты в большинстве таких сделок должны проводиться с использованием безналичных счетов, открытых в российских банках.
По желанию иностранного гражданина договор о покупке квартиры может быть составлен одновременно на нескольких языках. Если иностранец не знает русского языка, он может пригласить на сделку переводчика, который разъяснит ему все условия соглашения.
Какие документы нужны
Чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита ИГ потребуется собрать пакет документов:
- паспорт и его копия (некоторые банки требуют заверенный нотариусом перевод);
- справки, подтверждающие легальность нахождения в России;
- справка о доходах за 12 месяцев (2-НДФЛ или по форме банка);
- СНИЛС;
- патент на работу (если в нем есть необходимость);
- анкета-заявление;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если таковые имеются.
Тонкости заключения договора купли-продажи иностранцем
Сделки между россиянами и иностранцами не слишком отличаются от сделок исключительно между соотечественниками. Однако пару моментов стоит выделить:
- при регистрации договора у нотариуса требуется заверенный перевод паспорта;
- иностранец должен иметь на руках документы, согласно которым его пребывание в РФ является законным (миграционная карта, уведомление о временной регистрации, РВП, ВНЖ, виза);
- если у иностранца нет РВП или ВНЖ, в качестве адреса указывается на только адрес регистрации в РФ, но и адрес проживания в родной стране;
- иностранцы не могут приобретать некоторые виды недвижимого имущества и земель.
Подоходный налог с нерезидентов РФ: когда применяются другие ставки
Согласно п. 3 ст. 224 НК РФ ставка налога на доходы нерезидентов составляет 30%.
Перечислим все возможные случаи, когда ставка НДФЛ для нерезидентов будет составлять отличную от 30% величину:
- Налоговая ставка равна 15%, если любые физические лица, которые не признаны резидентами РФ, получали доходы в виде дивидендов как участники российских компаний (п. 3 ст. 224 НК РФ).
- Налоговая ставка равна 13%, если доходы получены от трудовой деятельности в РФ следующими категориями нерезидентов:
- иностранцами, работающими по патенту (п. 3 ст. 224, ст. 227.1 НК РФ);
- иностранцами, являющимися высококвалифицированными специалистами (п. 3 ст. 224 НК РФ);
Не все доходы высококвалифицированных иностранцев облагаются по ставке 13%. Подробнее об этом – в материале «По какой ставке НДФЛ облагаются доходы высококвалифицированного иностранного сотрудника?».
- соотечественниками, ранее работавшими за рубежом и ныне являющимися участниками госпрограммы по их добровольному переселению в Россию, а также членами их семей (п. 3 ст. 224 НК РФ);
- гражданами зарубежных стран или не имеющими гражданства, если они признаны беженцами или им предоставлено временное убежище в РФ (п. 3 ст. 224 НК РФ);
- членами экипажей тех судов, которые приписаны к портам РФ и ходят под ее флагами (п. 3 ст. 224 НК РФ);
- иностранцами, если их страны входят в Евразийский экономический союз (ст. 73 Договора о ЕАЭС от 29.05.2014, который вступил в силу с 1 января 2020 года). Важный нюанс по этой категории лиц — здесь.
Отдельно следует указать, что на нерезидентов распространяется тот же принцип, что и на резидентов: доходы, освобожденные от налогообложения для отечественных налогоплательщиков, не нужно облагать НДФЛ. Подробнее об этом — в письме Минфина России от 29.10.2012 № 03-04-05/4-1226.
Право иностранцев на покупку российской недвижимости
В России иностранцы имеют полное право на владение, распоряжение и пользование недвижимостью на территории, как и резиденты страны, в частности это касается и квартир, если только нерезидент пребывает на законных правах на территории страны.
В отношении имущества иностранцы имеют те же права, привилегии на пользование государственными услугами и информационную обеспеченность, что и граждане. Это предусмотрено законами РФ и, непосредственно, Конституцией Российской Федерации.
Исключениями являются только случаи покупки земельных участков, которые под сельскохозяйственные услуги, а также другие объекты, которые предусмотрены в законодательстве РФ. В таком случае они имеют право на получение прав на аренду.
Особенности налогообложения
Прорядок налогообложения для граждан иных государств имеет свои особенности. Большое значение имеет тот факт, является ли иностранец налоговым резидентом или нет. Если гражданин другого государства проживает в России более 183 дней в течение налогового периода, который длится с 1 января по 31 декабря, то налоговые обязательства у него будут те же, что и у гражданина России. Но с учетом того, что за исключением некоторой группы лиц, иностранцы могут проживать непрерывно в России не более 3 месяцев, статус налогового резидента получить не представляется возможным. Поэтому чаще всего речь идет о нерезидентах.
Так, для нерезидентов налоговая ставка составляет 30% от полученного дохода, тогда как для россиян её размер – 13%. При этом нерезидентам не доступны имущественные налоговые вычеты, как россиянам. Такая ставка применяется, если иностранец продает или сдает в аренду жилье: 30% дохода он должен отдать государству.
При продаже недвижимости, которая является собственностью более 3 лет (до 2016 года) или 5 лет (с 2016 года), нерезиденты не освобождаются от НДФЛ. А покупка недвижимости для иностранца проходит в обычном формате, независимо от того, является он резидентом или нет.
Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.
При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.
Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.
Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.
Последовательность действий по оформлению покупки соответствует общей схеме сделки купли-продажи:
- Выбор объекта из тех, которые официально могут купить подданные иностранных государств с учетом требуемых параметров – региона, площади, иных значимых характеристик.
- Согласование условий сделки с продавцом и проверка документов продавца и бумаг на недвижимость.
- Составление предварительного договора, внесение аванса или задатка.
- Подготовка документов для сделки и назначение даты подписания.
- Подписание соглашения.
- Передача бумаг на перерегистрацию собственника на основании заключенного договора.
- Получение документа, подтверждающего факт перехода права собственника к другому лицу.