Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Требование об освобождении
Сторона, сдающая помещение по договору аренды либо субаренды, вправе потребовать его освободить. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:
- Истекает срок действия договора, и арендодатель решил не продлять его, либо договор является бессрочным, и сдающая сторона решила от него отказаться.
- Договор существенно нарушен арендатором, а ранее поданные претензии результата не возымели.
Требование может быть оформлено:
- Как досудебное. В этом случае оно играет роль повторной претензии, но с условием уже не об исправлении допущенных нарушений договора, а о его полном расторжении.
- Как судебное. Такое подаётся в суд общей юрисдикции или арбитражный в порядке, предусмотренном ГПК или АПК РФ для исковых заявлений.
Более подробно о том, как заставить арендатора съехать с занимаемой площади, мы писали в этой статье.
Что необходимо знать?
Конкретный порядок расторжения будет зависеть от нескольких факторов:
- Кто именно хочет расторгнуть договор?
- Происходит ли расторжение добровольно или принудительно?
- Происходит ли расторжение или же прекращение действия?
Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.
- Ст. 425 ГК РФ – порядок прекращения договора по истечению срока.
- Ст. 450 и иные статьи главы 29 ГК РФ – основания, по которым договор может быть расторгнут либо изменён. Все эти нормы в полной мере относятся и к аренде зданий либо помещений.
- Ст. 619 ГК РФ – расторжение до срока, которое инициировал арендодатель.
- Ст. 620 ГК РФ – досрочное расторжение, которого желает арендатор.
А теперь рассмотрим подробно, по каким причинам каждая из сторон может расторгнуть соглашение.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Уведомление о расторжении договора аренды
Вы можете скачать образец уведомления о расторжении договора аренды Скачать образец — уведомление о расторжении договора
Уведомление о расторжении договора аренды
Как уже говорилось выше – договор может быть расторгнут различными вариантами, это обоюдное расторжение, односторонне расторжение в судебном порядке и одностороннее в соответствии с условиями договора. Так вот, для того, чтобы одностороннее расторжение договора имело законную силу, необходимо действовать по законной методике. Чтобы уведомить вторую сторону о намерениях расторжения договора необходимо направить в его адрес письмо – уведомление о расторжении договора аренды. На данное уведомление сторона может отреагировать, либо нет, если намерения о расторжении не имеют под собой законных оснований. В любом случае, согласно законодательству, сторона имеет 30 дней на рассмотрение письма и реакцию. Если иное не сказано в уведомлении. Если вторая сторона не была заблаговременно уведомлена о намерениях расторжения договора, то суд с большой вероятностью станет на ее сторону и обяжет возместить все убытки и издержки.
Таким образом, при прекращении действия договора в связи с истечением срока либо при досрочном расторжении, погасить запись об аренде в Управлении Росреестра необходимо в обязательном порядке, иначе на объекте недвижимости останется зарегистрированным обременение в виде аренды, что может повлечь для собственника неблагоприятные последствия и помешать ему зарегистрировать новый договор аренды с новым арендатором.
- 1. Правовой анализ документов, представленных заказчиком.
- 2. Помощь в оформлении недостающих технических документов на нежилое помещение, если это потребуется.
- 3. Формирование всего комплекта документов, которые нужны, чтобы расторгнуть договор аренды/погасить запись об ипотеке в ЕГРП.
- 4. Подача документов в Управление Росреестра для государственной регистрации прекращения договора аренды.
- 5. Юридическое и организационное сопровождение всей регистрации расторжения договора аренды помещения.
- 6. Получение зарегистрированных документов и передача их заказчику.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
А если не зарегистрировать?
Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.
У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.
О погашении в ЕГРН записи об аренде недвижимого имущества
— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.
— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.
— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.
— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.
— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.
— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.
Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре
Регистрация договора, как правило, занимает не более 10 календарных дней. Уведомления о том, как идет процесс, Росреестр может присылать вам по электронной почте или смс.
Ваша сделка считается зарегистрированной с того момента, когда отметка об этом появляется в ЕГРН.
Государственная регистрация договора автоматически заканчивается тогда, когда заканчивается срок его действия или при досрочном расторжении договора.
Справка
Между договором аренды и договором найма есть одно принципиальное отличие, хотя эти термины часто используют как взаимозаменяемые. Название договора зависит от субъектов (то есть тех, кто сдает жилое помещение). Если с обеих сторон это физические лица, это договор найма. Если собственник или арендатор – юридическое лицо, то это договор аренды. В конечном счете насчет терминологии можно не переживать. Если договор найма вдруг назван договором аренды, то все равно по своей природе он останется договором найма и к нему будут применяться соответствующие правила.
Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности. Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.
Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.
Отсутствие необходимости регистрации договора найма в Росреестре вроде бы очевидно, однако некоторые практикующие юристы путают договоры найма жилища и аренды нежилых помещений, ошибочно считая, что оба вида контрактов подлежат государственной регистрации. Связано это с тем, что у данных договоров много сходного, например обязательная письменная форма (п. 1 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом в силу общей нормы (п. 2 ст. 609 ГК РФ) договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Исключение составляют контракты об аренде зданий и сооружений, заключенные на срок менее года, а также договоры аренды земли (о порядке заключения договора аренды недвижимости можно прочитать в соответствующей статье).
Аналогичной же нормы, предписывающей обязательную регистрацию договоров найма жилого помещения, законом не предусмотрено. Более того, такой договор не подлежит госрегистрации даже в том случае, когда срок его действия составляет больше года.
Путаницу при разрешении вопроса о необходимости регистрации договора найма жилого помещения в Росреестре вносят положения законодательства о регистрации обременения наймодателя. Об этом и поговорим далее.
Обременение возникает на основании заключенного договора и ограничивает право владения, распоряжения или пользования определенным имуществом. В качестве основных видов обременения выступают залог имущества либо его арест.
При заключении договора найма жилья наймодатель утрачивает право владения и пользования им на период действия контракта. Это связано с тем, что в силу договора пользуется и владеет жилым помещением наниматель. Осуществлять же действия по владению и пользованию жильем одновременно обе стороны не могут, поскольку это будет нарушать права нанимателя.
Порядок регистрации обременения установлен законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Перечень документов для регистрации следующий:
- заявление;
- договор найма жилого помещения;
- документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора (выписка из ЕГРН, договор с отметкой из БТИ);
- паспорт заявителя либо его представителя;
- документ, подтверждающий полномочия (доверенность), если заявление подается представителем;
- документ об уплате государственной пошлины (2000 руб., согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Документы подаются напрямую в Росреестр либо через многофункциональные центры (МФЦ). Они могут быть поданы лично либо направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Срок оказания услуги составляет 7 дней.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Если заявитель состоит в браке, он должен приложить к установленному перечню свидетельство об официальной регистрации отношений или документ, подтверждающий, что человек находится в разводе. Заявление на оформление договора соц найма можно составлять в свободной форме.
СПРАВКА! До 1 марта 2005 года жильё в социальную аренду предоставлялось при наличии специального ордера, выдаваемого местными властями. В настоящее время ордер заменён договором соцнайма. Малоимущими лица могут быть признаны, если их доход ниже прожиточного минимума, рассчитанного для данного региона. Многодетными в большинстве регионов считаются семьи с количеством несовершеннолетних детей более двух.
При подготовке и подаче документов необходимо учитывать возможные основания для отказа в предоставлении государственной услуги. Перечень таких оснований указан в ст. 26 ФЗ № 218.
В частности, отказ в регистрации возможен, если:
- наймодатель не имеет права сдавать недвижимость внаем, т. е. не является правообладателем или его представителем;
- заявление подало в орган регистрации ненадлежащее лицо;
- обременение уже было зарегистрировано ранее;
- договор заключен на срок менее года, что свидетельствует об отсутствии необходимости государственной регистрации обременения;
- не представлены все необходимые документы;
- документы представлены, но не являются подлинными либо содержат недостоверные сведения;
- заявление не подписано либо подписано неуполномоченным на его подачу лицом;
- ранее были представлены документы на госрегистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости и решение по данным документам еще не принято;
- договор найма жилого помещения признан недействительным в судебном порядке;
- договор найма жилья признан ничтожной сделкой;
- помещение, переданное по договору найма жилья, не является жилым;
- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, указанными в документах заявителя, и данными, содержащимися в ЕГРН.
Таким образом, ответ на вопрос о том, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, отрицательный. Однако в том случае, когда такое соглашение заключено на срок более года, требуется государственная регистрация обременения наймодателя в органах Росреестра. Заявление и документы могут быть поданы либо в МФЦ, либо в Росреестр. Регистрация производится в течение недели.
Порядок оформления соглашения о расторжении арендного договора отдельно не установлен. Таким образом, сторонам необходимо руководствоваться общими нормами Кодекса, установленными для расторжения договоров.
Исходя из ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и основной контракт, если из законодательства, других нормативных актов или деловых обычаев не следует иное.
Согласно ч. 1 ст. 609 Кодекса, соглашение об аренде должно быть заключено в письменном виде, если:
- хотя бы одна из сторон – юрлицо;
- или срок контракта больше 1 года.
Таким образом, в большинстве случаев арендный договор заключается письменно, соответственно, и расторжение также должно быть составлено письменно.
Требований о нотариальном заверении договора в нормах Кодекса не содержится, таким образом, и соглашение о расторжении не нужно заверять у нотариуса.
При этом ч. 2 ст. 452 Кодекса устанавливает, что досудебный порядок расторжения обязательный.
Прежде чем обращаться в суд при наличии оснований, предусмотренных ст. 450, 619 или 620 Кодекса, нужно направить уведомление другой стороне о желании прекратить отношения.
- И лишь после отказа контрагента, или при отсутствии мотивированного ответа в течение 30 дней, можно обращаться в суд.
- Форма рассматриваемого документа законом не установлена, таким образом, стороны могут самостоятельно разработать бланк или воспользоваться нашим образцом.
- В соглашении должны присутствовать следующие существенные условия:
- наименование документа;
- при необходимости, исходящий номер документа;
- дата и место совершения;
- реквизиты сторон – для юридических лиц это организационно-правовая форма и полное наименование (как в учредительных документах), для физических – ФИО, адрес регистрации и паспортные данные;
- суть соглашения – расторжение договора аренды, номер договора, дата его заключения;
- особенности прекращения обязательств сторон;
- ссылка на документ, который будет являться основанием для передачи имущества от арендатора к арендодателю;
В силу ч. 2 ст. 609 Кодекса, арендный контракт в отношении недвижимости подлежит госрегистрации в органах Росреестра. Норма диспозитивная, то есть иное положение может быть установлено иными статьями Кодекса.
Ч. 2 ст. 651 Кодекса устанавливает отдельную норму в отношении соглашений аренды зданий или сооружений. Так, госрегистрации договор подлежит только в случае, если он заключен на срок больше 12 месяцев.
Таким образом:
- если срок договора меньше 1 года, то соглашение о расторжении регистрировать не нужно;
- если более 1 года, то в органы Росреестра обращаться обязательно.
Основанием для исключения записи об аренде, в соответствии с 218-ФЗ, будет являться предоставленное сторонами соглашение о расторжении. Сроки исключения записи регламентируются ст. 16 вышеуказанного закона и не могут превышать 7 дней.
После исключения записи из ЕГРП между сторонами прекращаются взаимные обязательства, договор считается расторгнутым и применяются положения ст. 453 Кодекса касаемо последствий прекращения договора.
В силу ст. 18 ФЗ № 218, сторонам нужно предоставить в Росреестр:
- документ-основание для исключения записи об аренде из ЕГРП (соглашение о расторжении);
- документ, удостоверяющий полномочия представителя (если с заявлением обращается не одна из сторон сделки, а ее управомоченное лицо);
- иные документы, предоставляемые по требованию.
Обратиться с заявлением и документами можно следующими способами:
- непосредственно в территориальное подразделение Регистрационной Палаты;
- через сеть многофункциональных центров.
А подать документы можно в следующих формах:
- на бумажном носителе;
- в электронном виде, с усиленной электронной подписью.
В бумажном виде документы передаются:
- при личном визите;
- путем заказного почтового отправления с описью вложения.
По окончании процедуры любая из сторон может затребовать выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии обременений в виде аренды на объект недвижимости.
Итак, соглашение о расторжении арендного контракта – важный документ, который необходимо составить при наличии обоюдного желания сторон прекратить взаимные обязательства.
Соглашение нужно регистрировать в Росреестре, если основной арендный контракт подлежит госрегистрации. Форма документа – обязательно письменная, если одной из сторон является юрлицо или срок контракта более 1 года.
Регистрация долгосрочного договора аренды. Важные положения договора!
Договором можно урегулировать права и обязанности арендодателя и арендатора. В документе должны быть указаны:
- условия сдачи помещения в аренду;
- сроки сдачи помещения в аренду;
- установка видов деятельности, цель которых аренда помещения;
- определение периода и денежных компенсаций за аренду помещения;
- установка правил при добровольном расторжении договора или при несоблюдении оговоренных правил со стороны арендатора или арендодателя.
Заказать регистрацию долгосрочного договора аренды необходимо по той причине, что если договор официально не оформлен – юридически его нет. Если произойдут конфликтные и противоречивые случаи, такие как: смена собственника здания, при которой он просит арендаторов покинуть помещение, суд может не признать правоту арендатора, ведь договор не был зарегистрирован. Этот договор может потребоваться и в других случаях, в частности при аренде помещений, принадлежащих Росимуществу или Департаменту городского имущества, права аренды которого реализовываются в основном на конкурсной основе. Есть и негативные последствия для арендодателя. Если договор аренды подписан без приложения изображения планировки и/или не зарегистрирован, в этом случае последствия устранения или узаконивания незаконно выполненной перепланировки арендатором ложатся на плечи собственника помещения.
В Росреестр были представлены документы для регистрации договора аренды нежилого помещения. Заявителем при этом выступил арендодатель. Требуется ли при таких обстоятельствах для прекращения государственной регистрации совместное заявление сторон договора, или достаточно заявления от арендодателя?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды должно быть представлено арендодателем и арендатором совместно.
Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из его сторон.
Согласно ст. 31 Закона N 218-ФЗ до осуществления государственной регистрации прав (либо отказа в ней) рассмотрение представленных для осуществления государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы.
Однако в рассматриваемой ситуации заявление и документы для регистрации договора аренды нежилого помещения были представлены арендодателем самостоятельно, что прямо допускается приведенными выше положениями Закона.
Между тем частью 2 той же статьи установлено, что заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом в случае, если заявление о государственной регистрации прав представлено нотариусом.
По смыслу Гражданского кодекса РФ и Закона N 218-ФЗ аренда является ограничением (обременением) вещных прав арендодателя, обременением недвижимого имущества (ч. 6 ст. 1 указанного Закона; п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 июня 2017 г. N Ф03-1882/17 по делу N А51-14634/2016).
Закон N 218-ФЗ не содержит специальных норм относительно прекращения регистрации ограничений прав и обременений недвижимого имущества.
Согласно же ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрацией прав на недвижимое имущество признается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
Иными словами, в тех случаях, когда нормами Закона N 218-ФЗ не установлено иное, правила о государственной регистрации прав применимы и к регистрации обременений недвижимого имущества.
Исходя из этого полагаем, что в данном случае подлежит применению норма ч. 2 ст. 31 Закона N 218-ФЗ, поскольку обременение недвижимости возникает из договора. Следовательно, заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды должно быть представлено арендодателем и арендатором совместно.
Подчеркнем, что изложенный вывод отражает лишь наше экспертное мнение. К сожалению, судебную практику или официальные разъяснения, которые бы позволили подтвердить или опровергнуть его, нам обнаружить не удалось.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан