Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Стоимость перевода в нежилой фонд — от 850 тысяч рублей
Оплата — поэтапно после заключения договора:
- 70% вперед за каждый этап;
- 30% после его завершения.
Вы можете заказать все услуги или выбрать только нужные вам этапы (тогда итоговая цена будет ниже).
Перевод в нежилой фонд занимает от 19 месяцев
Это долгий процесс, поскольку в него входит разработка проекта, сбор документов и ожидание ответов из соответствующих инстанций. Но если согласование нужно к определенному сроку, некоторые этапы согласования можно ускорить.
Что повлияет на окончательную стоимость и сроки
- Количество квартир в доме — чем их больше, тем дороже проводить собрание собственников.
- Уже существующие отдельные входы в доме — если их нет, нужно разработать концепцию дополнительных входов;
- Наличие необходимой исходно-разрешительной и технической документации.
- Тип и конструктивное решение входа (нужно ли убрать подоконное пространство, сделать дверной проем, усилить перекрытия подвала). Чем сложнее решение — тем выше стоимость технического обследования, разработки конструктивного решения и его экспертизы.
- Наличие инженерных сетей под входом.
- Район города.
- Необходимость благоустройства территории около входа (газона, дорожки, ограждения).
- Функциональное назначение будущего помещения (ресторан, магазин, офис):
- может потребоваться расчет инсоляции, коэффициента естественной освещенности, акустических нагрузок,
- может усложниться раздел «Технология» (для разработки может потребоваться технолог);
- могут усложниться остальные разделы (например, вентиляция, водопровод и канализация).
Обязательные требования при переводе квартиры в нежилой фонд
Учитывая, что для перевода квартир в нежилой фонд СПб требуется получение разрешения от многих государственных инстанций, перед началом процедуры стоит обратить внимание на основные требования, предъявляемые к таким объектам жилого фонда:
- Расположение квартиры
К переводу в нежилой фонд, за редким исключением, допускаются только объекты, располагающиеся на первом этаже.
Крайне редко выдается разрешение для квартир, которые находятся на втором этаже. Разрешение может быть только в том случае, когда площади первого этажа, над которыми расположено помещение, также относятся к нежилому фонду.
- Отдельный вход
Наличие обособленной входной группы или возможность ее устройства являются обязательным требованием для перевода помещения в статус нежилого. Также допускается обустройство входа через нежилую часть здания.
- Выписка жильцов
На момент подачи документов на перевод квартиры в нежилой фонд необходимо, чтобы в квартире не было прописанных жильцов.
Перевод квартиры в нежилой фонд СПб – выгоды и преимущества
К достоинствам перевода квартиры из жилого фонда в нежилой можно отнести:
- Для владельцев – возможность получения большей материальной выгоды. Это обусловлено тем, что цена продажи квартиры, переведенной в нежилой фонд, существенно превышает стоимость обычного жилья (в 2-2,5 раза). Помимо этого, арендная плата за такие помещения также на порядок выше, чем за жилые, что может обеспечить стабильный и достаточно высокий доход.
- Для инвесторов и предпринимателей квартиры, перешедшие в статус нежилых также открывают дополнительные возможности для получения прибыли. Во-первых, приобретение такого объекта целесообразно для его последующей перепродажи или сдачи в аренду. Во-вторых, наличие в собственности нежилого помещения позволяет создать более выгодные условия для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности, ведь дает возможность хорошо сэкономить на ежемесячной арендной плате.
Технические требования к помещению
Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:
- Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
- Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
- Объект должен быть полностью изолирован.
- Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
- Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
- Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.
Требования для проведения процедуры
Критерии, которые должны быть соблюдены при переводе квартиры в нежилое помещение, приведены в статье 22 Жилищного кодекса РФ:
- Квартира в Санкт-Петербурге (Московский район) размещается на первом либо более высоких этажах, при условии, что ниже отсутствуют другие объекты недвижимости, входящие в жил. фонд.
- Доступ в помещение возможен через отдельный вход либо есть возможность его обустроить.
- В квартире никто не зарегистрирован.
- Жилая недвижимость не находится под обременением (в кредите, аренде, под арестом).
- Объект недвижимости не относится к жил. площади в наёмном доме.
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
- дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
- проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
- земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.
Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
- С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
- Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.
Общее собрание жильцов
Для начала необходимо оповестить всех жителей дома (повесить объявление, отправить заказные письма или лично под роспись передать извещения). Лучше заранее узнать у председателя дома или в ТСЖ, какая именно форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления дома.
Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания
В извещении обязательно указывается:
- причина проведения собрания;
- персональные данные инициатора собрания;
- дата, время, место.
Для того, чтобы жилое помещение могли перевести в нежилое эту идею должны одобрить не менее 50% жителей дома. При этом из подъезда, в котором планируется перевод помещения должны быть не менее ⅔ положительных голосов.
Регламент перевода жилого в нежилое помещение
Процесс перевода помещения из жилого в нежилое регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ).
- Градостроительным кодексом (далее — ГрК РФ).
- Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
- Административным регламентом по предоставлению услуги «перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение» соответствующего муниципального образования (на примере Симферополя — Постановление Администрации г. Симферополя от 10.06.2015 N 390 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, расположенных на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым«).
Для перевода жилого помещения в нежилое в первую очередь необходимо оценить, сможете ли вы изменить назначение.
Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:
- расположенные на первом этаже
- находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины
В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:
- отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
- планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
- дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
- отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
- на квартиру наложено обременение или ограничение
- предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
- многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
- проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
- специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно
В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.
Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.
Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Как будет проходить перевод?
После того, как соответствующим органом от вас будет получен весь пакет документов, вы получите соответствующую выписку с датой, когда процедура была начата. Получить ответ по своему вопросу вы должны не позднее, чем через полтора месяца. В течение трех рабочих дней после этого заявителю будет прислано по почте особое письмо, где будет указано решение, сможете ли вы вывести объект из жилого фонда. Если оно окажется положительным, то вам нужно начинать процедуру регистрации прав на нежилое помещение.
Бывает и такое, что в решение сообщается, что вы должны провести перепланировку, и указывается какую именно. Тогда после ремонта, будет составлен определенный акт, и потом вы также сможете зарегистрировать права владения объектом.
Отказать вам могут только при таких условиях:
- Вы передали не все необходимые документы;
- Вы подали прошение в орган, который не занимается решением подобных вопросов;
- Условия перевода из жилого фонда не соответствуют требованиям;
- Проект перепланировки помещения при выводе в другой фонд, который вы предоставили, не соответствует жилищным нормам.
Согласие собственников других квартир
Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.
Каким нормам должно соответствовать помещение
Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
- Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
- На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
- Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
- Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).
Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд
Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:
- Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
- Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
- Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
- Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.
Технические требования к помещению
Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:
- Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
- Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
- Объект должен быть полностью изолирован.
- Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
- Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
- Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.
Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.