Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Распространенные ошибки

Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:

1. без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;

2. не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;

3. раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.

Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.

Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:

1. одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;

2. если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;

3. владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.

Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:

• первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;

• в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.

А если квартира куплена в новостройке?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

Ещё один фактор риска связан с проверкой купюр. Проводить её нужно в момент получения средств. Здесь есть нюанс – кто предоставляет устройство – нотариус или одна из сторон сделки. Фактически, это забота именно продавца, заинтересованного в получении настоящих денег, а не красиво распечатанных бумажек.

Ещё один вариант решения задачи – обращение в банк. Услуга платная, но на общей сумме сделки такая проверка почти не отражается.

Идеальный вариант – использование банковской ячейки в качестве «посредника». Вы подписываете договор, привлекаете к проверке банковского сотрудника, нотариус заверяет бумаги. После этого продавцу передается ключ от банковской ячейки, в которой находятся деньги.

Арендой банковских сейфов занимается покупатель. Права доступа к ней описываются в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Этот документ надёжно защищает от любых махинаций, так как за порядком следят банковские работники.

Однако этот способ не подходит в случаях, когда сделка оформляется прямо в помещении нотариальной конторы. Мало кто хочет возить по городу крупную сумму с шестью нулями и более. Поэтому решается вопрос чуть иначе. Покупатель с продавцом сначала едут в банк, где на их глазах проводится проверка. Далее деньги пересчитывают, пакуют в конверты и запечатывают. Конверты предоставляет продающая сторона. Это исключает любые хитрости со стороны покупателя. На конверты клеят наклейки с указанием суммы внутри, а стороны сделки ставят свои подписи.

Теперь можно ехать к нотариусу и подписывать договор. Далее проверяется целостность наклеек, пересчитываются деньги. Продавец, убедившись, что всё в порядке, забирает сумму. Нотариус подтверждает законность сделки и регистрирует договор. Более простое решение – пригласить нотариуса в банк, чтобы сэкономить время.

Вам нужен ремонт?

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

Способ 3: безналичный расчет

Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты. Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.

Как покупателю советуют поступить юристы:

• оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
• составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
• отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
• получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
• зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

Использование материнского капитала, субсидий, сертификатов

На практике нередки сделки, где стоимость квартиры полностью или частично оплачивается средствами материнского капитала, жилищных субсидий и сертификатов. Ведь стоимость жилья зачастую исчисляется миллионами рублей, а у среднестатистического россиянина не всегда есть возможность воспользоваться собственными накоплениями. Поэтому подобные сделки весьма популярны. Их особенности:

• Все денежные средства по подобным сделкам перечисляются на расчетный счет продавца
• Средства материнского капитала и жилищных сертификатов перечисляются после государственной регистрации перехода права и, соответственно, предоставления зарегистрированного договора купли- продажи в соответствующий орган
• Субсидийные средства, предназначенные продавцу для улучшения жилищных условий, перечисляются на его расчетный счет уже после подписания сторонами договора купли-продажи, но до регистрации перехода права
• Во всех случаях необходимо понимание и договоренность сторон по сделке: как денежные средства с расчетного счета продавца могут быть переданы покупателю

Этот способ взаиморасчетов давно известен и широко применяется во всем мире. Согласно ему банком-агентом открывается специальный блокированный счет. На него поступают денежные средства, которые в соответствии с условиями договора эскроу передаются банком продавцу недвижимости при наступлении оговоренных обстоятельств.

Внешне эта конструкция похожа на аккредитив, однако есть некоторые отличия. В частности договором эскроу может быть предусмотрено обязательство для банка проверить, действительно ли все участники сделки выполнили свои обязательства.

У каждого способа взаиморасчета свои достоинства и недостатки. В настоящее время наибольшей популярностью пользуются банковские ячейки. Однако участники сделок все больше используют безналичные расчеты — стороны часто участвуют в различных жилищных программах, в которых используются только безналичные платежи. Среди них социальные выплаты, субсидии и ипотечные кредиты.

Евгения Рубан, эксперт по недвижимости, практикующий риелтор:

Современные условия требуют соблюдать меры предосторожности, проводя взаиморасчеты в сделках с недвижимостью. Во избежание случаев двойных перепродаж либо иных способов мошенничества при заключении договоров с физическими и юридическими лицами, наиболее приемлемым инструментом остается аккредитивный банковский счет.

Услуга предоставляется фактически в любом банке нашей страны и гарантирует потенциальному приобретателю сохранность денежных средств на случай форс-мажорных обстоятельств.

В моей практике была ситуация, когда покупатель решил перечислить денежные средства застройщику обычным способом, без аккредитива. К сожалению, по вине сотрудников отдела продаж, упустивших контроль за реализованными квартирами, переход права не состоялся. Процедура возврата средств превратилась в переговоры длиной в несколько месяцев с юридическим отделом застройщика, который всячески пытался уйти от обязательств по возврату уплаченной суммы.

Лада Дмитриева, генеральный директор агентства недвижимости ГорЖилФонд, Москва:

Переуступка права требования при покупке новостройки — явление абсолютно обычное. Вложил человек деньги, «вырастил» их и перепродал покупателю право требования на будущий объект недвижимости. Конечно, на сегодняшний день самый безопасный способ проведения расчетов — безналичный. Почему?

1. Деньги невозможно украсть, как из ячейки.
2. Все деньги, поступившие на счет, настоящие. Их не нужно проверять и пересчитывать. Сумму переводят на счет покупателя, он снимает наличные в банке.

Как это делается?

Покупатель в день подписания соглашения о переуступке и подачи документов на государственную регистрацию открывает безотзывный, покрытый, безакцептный аккредитив в одном из банков. Окончательный расчет между покупателем и продавцом производится путем уплаты денежных средств в оговоренной сумме на банковский счет продавца. А условием раскрытия аккредитивного счета может стать зарегистрированное в Росреестре соглашение о переуступке права требования.

Мы стараемся убедить своих клиентов производить расчеты через аккредитив. Однако люди пожилого возраста по-прежнему больше доверяют наличным деньгам и ячейкам. Онлайн расчетов не боится молодое поколение.

Рынок движется к системе безналичного расчета по сделкам. Это, с одной стороны, безопасность жизни и здоровья продавца. С другой, — раздолье для хакеров. И люди боятся, что деньги «угонит» какой-нибудь специалист. Большие суммы рядовой гражданин опасается хранить на счету. В ячейке спокойней.

У коллег был случай лет семь назад, когда в одном из самых известных банков проводили расчеты по сделке. Проверили и пересчитали деньги, покупатель и продавец заложили их в ячейку. И ключи от ячейки дали покупателю и продавцу. А условия доступа прописать забыли. Юрист отвлекся. Или был неопытен.

И вот наступил тот самый день, когда продавец, перестал быть собственником квартиры и должен получить деньги. Идет в ячейку, а там дырка от бублика. Покупатель деньги давно забрал. У продавца — шок. У юриста компании — обморок. У гендиректора — истерика. Подняли на уши банк, службу безопасности, полицию. В 12 часов ночи звонок по телефону, и вкрадчивый голос покупателя спрашивает: «Что? Испугались? Я деньги вам отдам, однако научите своего юриста работать».

Азамат Кенжебеков недавно приобрел квартиру в центре Караганды. За недвижимость рассчитался наличными долларами в кабинете у нотариуса. По словам покупателя, процесс был некомфортным:

— Сумма была большой, естественно, деньги пересчитывали. И хотя продавец — женщина в солидном возрасте, она всё это делала как-то суетливо, трясущимися руками. Потом начала быстро-быстро убирать деньги в сумку. Я чувствовал себя как-то неудобно.

На этом неприятные ощущения для Азамата не закончились: примерно через два дня продавец позвонила ему и сообщила, что обменные пункты отказываются принимать несколько купюр.

— Я не знаю, то ли они были подозрительными, то ли фальшивыми, — объясняет парень, — но продавец решила, что я ей специально такие деньги подсунул. Хотя я получал эти доллары в банке. С другой стороны — наличные уже два дня находились в руках продавца. Откуда я знаю, что с ними произошло за это время?

История показательна тем, что ставит несколько вопросов: в какой момент нужно рассчитываться за недвижимость, чтобы обе стороны не оказались обманутыми? Как это лучше делать и в какой валюте? Какую роль в передаче денег играет нотариус?

Расчет за квартиру может производиться и до подписания договора купли-продажи. При таком варианте составляется письменное соглашение об авансе. Потом в договоре купли-продажи указывается, что плата за недвижимость была внесена заранее, до подписания документа.

Преимущества аккредитива:

• электронный след денежных средств — все движение денег от покупателя к продавцу проходит через банк и в случае возникновения спорных ситуаций, платежные документы будут неопровержимым доказательством, что деньги переданы или получены. Также на акте приемки-передачи квартиры, советую запросить у продавца выписку со счета о поступлении денежных средств;
• денежные средства, хранящиеся на аккредитиве, застрахованы на сумму до 1,4 млн. руб.;
• продавец может получить деньги не только в отделении, в котором открывался аккредитив, но и в другом банке и в другом городе, написав заранее при открытии аккредитива свои реквизиты для перевода.
• также, продавец может передоверить раскрытие аккредитива другому лицу, сделав на него доверенность у нотариуса. Об этом необходимо оповестить сотрудников банки на сделке купли-продажи.

Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году

В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.

«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».

«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.

«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».

В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.

«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».

При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».

Документы на вычет за покупку жилья

Лучше подготовить максимально полный пакет документов для налоговой, чтобы подстраховаться от возможных проволочек или отказа. Заверьте все копии документов — нотариально заверенные копии не нужны, достаточно на каждой странице написать: «Копия верна», добавить подпись, расшифровку и дату. Отправляясь в налоговую, возьмите копии документов и все оригиналы — возможно, сотрудники налоговой захотят с ними ознакомиться и сверить с копиями:

• декларацию 3-НДФЛ;
• справку о доходах 2-НДФЛ (из бухгалтерии с места работы);
• заявление на возврат налога с реквизитами счета;
• паспорт;
• договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия;
• платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья (платежные поручения, расписки или квитанции об оплате);
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• акт приема-передачи жилья.

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

1. Данные всех участников процесса.
2. Данные паспортов.
3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек. Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов. Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса. Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.

Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

Похожие записи:

• Виды деятельности для патентной системы налогообложения ИП в 2023 году
• Как получить земельный участок многодетным семьям бесплатно
• Смена фамилии ребенку без согласия отца