Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Договор аренды квартиры между физическими лицами: образец
- Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) – это соглашение, при котором одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) Жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- В обычной жизни принято считать, что договор найма жилого помещения и аренды квартиры — это одно и то же.
- В разговорном языке – это тождественные понятия. Но договор заключается в соответствии с законом:
- Между двумя физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.
- Если одна из сторон является юридическим лицом, то заключается договор аренды.
При аренде квартиры одного физического лица у другого физического лица следует обязательно заключать договор найма жилого помещения, т.к.
такая форма соглашения защитит и человека, сдающего квартиру и человека, снимающего квартиру от взаимных претензий.
Как сдать свою квартиру
В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:
1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.
2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.
Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?
- Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
- Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
- Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
- Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
- Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
- Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
- Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
- Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
- Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.
Арендные отношения между физическими и юридическими лицами, их виды
Взаимосвязь с фирмой идентична стандартной, применяемой для ФЛ. Единственным исключением может быть наличие ответственного лица, обладающего правом подписи. Такая практика актуальная для крупных компаний. Например, заключая соглашение с ООО собственник сдаваемого помещения будет контактировать не с самим руководителем, а с его представителями.
Сотрудничество с такими юр. лицами выстраивается по одной из следующих схем:
- общение с менеджером и передача через него директору всех бумаг на согласование и подпись;
- ведение переговоров с уполномоченным лицом, которое правомочно принимать решение и ставить подпись.
Нужно ли прописывать временно жильца
Временная регистрация обязательна для арендодателей, она оформляется на срок договора, причем всех жильцов. Многие наниматели целенаправленно ищут жилье с регистрацией, особенно:
- родители с ребенком, чтобы зачислили в школу;
- взрослые граждане для устройства на работу.
Чем грозит собственнику проживание квартиранта без прописки на территории РФ
Это нарушение закона относится к категории административных и за него полагается штраф. Взыскание за проживание в арендованном жилье без регистрации накладывается на обе стороны:
- квартирант оплачивает — до 5 000 рублей;
- собственник – до 7 000 рублей.
Досрочное расторжение договора
Наймодателю (арендодателю) сложно расторгнуть договор аренды. Обычно это можно сделать в случае неуплаты в течение 2 — 3 месяцев или через суд, когда наниматель нарушил условия договора, прописанных в ст. 687 Гражданского кодекса РФ.
|
Как выкрутиться, чтобы расторгнуть договор по своему желанию? Впишите в договор пункт, где будет фраза: «Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендатора в письменном виде не менее чем за 30 дней». Вы также можете написать: «Наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, если первого числа месяца на счет не поступили деньги от нанимателя”. Однако, закон, говорящий о 2 месяцах для предупреждения, — императивный, вы не можете менять его по своему желанию. Если арендатор пойдет в суд, то выиграет его и останется в квартире до истечения срока договора. |
Как правильно заключить договор аренды квартиры? При заключении договора требуется соблюсти правила оформления:
- Убедиться, что нанимаемое помещение имеет достойное техническое состояние, а соседи не станут источником неприятностей.
- Участникам договора проверить у другой стороны наличие документов, подтверждающих ее правомочность для участия в подобной сделке.
- Заранее обговорить пункты договора.
- Написать договор от руки или заполнив форму.
- Убедиться, что в документе четко оговорены:
- сроки действия документа, дата вступления соглашения в силу;
- ответственность сторон за нарушение прописанных условий;
- причины для одностороннего расторжения договоренности;
- адреса регистрации, контактные данные сторон, участвующих в составлении документа;
- личные росписи сторон и дата составления договора.
Как правильно оформить договор аренды квартиры?
Нюансы составления договора найма
Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.
Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.
Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:
- отсутствие платежей более 6 месяцев;
- существенная порча имущества;
- конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
- использование жилья не для проживания.
Как сдать квартиру в аренду правильно: через агентство или самостоятельно?
Вы решили сдать жилое помещение и озабочены вопросом – как сдать в аренду правильно, быстро и подороже? В действительности, чтобы ответить на эти вопросы утвердительно нужно делать все и сразу. Но при этом нужно проявить осмотрительность и внимательность.
Если вы располагаете временем и не ограничены в сроках, то вполне можете обратиться за помощью к агентству недвижимости. Обратившись к крупному агентству с солидной репутацией, можно отчасти сократить риски возникновения неприятных ситуаций с жильцами. В этом случае вы практически ничего не теряете, если конечно собираетесь сдавать недвижимость в России или республиках СНГ: здесь комиссию агенту платит арендатор квартиры, в отличие от европейских стран. Для отечественного владельца, как правило, эта услуга бесплатна – платит наниматель. Однако, этот процесс может занять непредсказуемо много времени, а размеры риелторской комиссии отпугивают очень большую часть будущих клиентов. Кроме того, зачастую весьма низкий профессиональный уровень агентов, безалаберность, незнание ими элементарных законов и процедур в итоге могут оставить вас один на один с нежданными проблемами и вы зря потратите свое время на услуги агентства.
Как составить типовой договор аренды квартиры
Типовую форму договора аренды квартиры и его текст сегодня можно легко найти в сети Интернет. Именно на ее основе и составляется сам документ, в котором присутствует только самое важное, без излишеств.
Как грамотно и правильно оформить договор, предусматривающий аренду конкретного объекта недвижимости?
Для этого важно учесть и занести в него такие сведения:
- данные участвующих сторон (персональные, контактные);
- технические и регистрационные характеристики жилплощади (адрес объекта, площадь, кадастровый номер);
- особенности жилья и описание имущества, сдаваемого в аренду вместе с квартирой (какая мебель остается, какие имеются дефекты – функциональные и косметические);
- порядок оплаты, включающий величину платежей и их периодичность (лучше расписать подробно и приложить к договору график);
- период, на который заключается договор, а также дата и место подписания бумаги.
Документ составляется и подписывается в двух экземплярах: по одному для каждой стороны.