Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, когда договор цессии подлежит госрегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отдельного нормативного акта, устанавливающего порядок действий при регистрации Росреестром сделок, в настоящее время не существует, поэтому при необходимости уведомить государственный орган о заключении цессионного соглашения заявителю следует руководствоваться нормами закона № 218-ФЗ и ориентироваться на положения Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278.
Порядок регистрации договора цессии
Для регистрации соглашения необходимо:
- Подготовить пакет документов. Он будет разниться. К примеру, если по цессии переданы права участника долевого строительства, необходимо иметь в наличии (ч. 10 ст. 48 закона № 218-ФЗ):
- договор об уступке права требования;
- выданную застройщиком или банком справку о том, что участник строительства полностью или частично передал оплату застройщику.
- Уплатить государственную пошлину.
- Обратиться в регистрирующий орган с пакетом документов. Это можно сделать путем личного обращения, направления документов по почтовой связи или путем заполнения форм, размещенных на официальном сайте службы.
- Дождаться проведения сотрудниками регистрирующего органа необходимых административных процедур. Они включают:
- регистрацию заявления;
- направление межведомственных запросов для получения информации из иных государственных структур;
- правовую экспертизу документов и проверку законности соглашения о цессии;
- непосредственно регистрацию, в ходе которой делается отметка о проведенной процедуре на договоре.
Что значит переуступка
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Кто покупает такую недвижимость?
-
Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
-
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Что означает переуступка прав собственности
Когда заключается договор долевого участия (ДДУ), у покупателя не возникает право собственности на строящуюся квартиру (ведь фактически ее еще нет), но появляется право требования – гражданин может получить жилье после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию в Росреестре.
Имущественные права на объект недвижимости можно передать другому человеку по договору цессии (или переуступки). Продавца в этой сделке называют цедентом (им может быть частное лицо или организация), покупателя – цессионарием. Если оплата за квартиру внесена не полностью, долг переходит на нового дольщика. При этом застройщик должен знать о передаче права требования и дать свое согласие – в ДДУ вносятся изменения и регистрируются в Росреестре.
Продажа строящегося жилья регламентируется Федеральным законом №214. Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли.
С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:
- Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
- Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
- Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
- Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
- Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
- При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.
Виды обеспечения кредита
Для российского рынка корпоративных и структурированных кредитов характерен достаточно ограниченный набор используемых видов обеспечения: большинство из тех, на основе оценки которых (наряду с анализом финансового положения заемщика, экономики сделки и других факторов) принимается то или иное решение по кредитным заявкам, сводится к залогам тех или иных активов, включая имущественные права, поручительствам и банковским гарантиям. В то же время целый ряд других широко используемых в международной банковской практике видов обеспечения и инструментов структурирования кредитных сделок отсутствует или применяется редко (к ним относятся обеспечительная уступка, залог будущих прав требования и специальные обеспечительные, накопительные или залоговые счета). Соответственно для участников кредитной операции разнятся как собственно возможность, так и правовые последствия наступления залоговых случаев в том или ином правовом поле.
Примеры на российском рынке
Кредитные технологии с применением обеспечительной уступки и залога права денежного требования использовались в соглашении по нефти и газу между Экспортно-импортным банком США (Эксимбанк), Банком России и Минфином России, в рамках которого в 90-х гг. от зарубежных кредитных институтов под гарантии Эксимбанка были привлечены кредитные ресурсы на финансирование инвестиционных программ российского нефтегазового комплекса. Аналогичные технологии применялись при структурировании обеспечения кредитов для лесопромышленной компании «Рослеспром», которая в тот же период подписала с Эксимбанком соглашение (меморандум) о взаимопонимании по финансовой поддержке проектов в российской лесопромышленной отрасли. Обязательным условием этих соглашений, наряду с обеспечительной уступкой и залогом в пользу иностранных кредиторов прав заемщика на получение экспортной выручки от реализации продукции, производимой на модернизируемых предприятиях, являлось открытие заемщиками в иностранных банках специальных обеспечительных счетов, на которые в определенном сторонами порядке и объеме зачислялись экспортные поступления для их последующего обращения на обслуживание долга.
Рассмотрим более подробно механизм кредитования под залог прав и обеспечительную уступку денежного требования на примере организации финансирования коммерческими банками экспортных поставок российской машиностроительной продукции.
Последствия для нового владельца квартиры
Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.
Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.
Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.
К преимуществам сделки относятся:
| Совершение сделки | без проведения оценки квартиры |
| Покупка жилья по ипотечному кредиту | не требует разрешения банка на ее совершение и уплаты первоначального взноса |
| Полный комплект бумаг на приобретаемое жилье | и получение ипотеки без оплаты комиссии |
Порядок регистрации договора цессии
Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):
- если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
- если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
- если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.
При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).
Отдельного нормативного акта, устанавливающего порядок действий при регистрации Росреестром сделок, в настоящее время не существует, поэтому при необходимости уведомить государственный орган о заключении цессионного соглашения заявителю следует руководствоваться нормами закона № 218-ФЗ и ориентироваться на положения Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278.
Порядок регистрации договора цессии
Отдельного нормативного акта, устанавливающего порядок действий при регистрации Росреестром сделок, в настоящее время не существует, поэтому при необходимости уведомить государственный орган о заключении цессионного соглашения заявителю следует руководствоваться нормами закона № 218-ФЗ и ориентироваться на положения Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278.
Для регистрации соглашения необходимо:
- Подготовить пакет документов. Он будет разниться. К примеру, если по цессии переданы права участника долевого строительства, необходимо иметь в наличии (ч. 10 ст. 48 закона № 218-ФЗ):
- договор об уступке права требования;
- выданную застройщиком или банком справку о том, что участник строительства полностью или частично передал оплату застройщику.
- Уплатить государственную пошлину.
- Обратиться в регистрирующий орган с пакетом документов. Это можно сделать путем личного обращения, направления документов по почтовой связи или путем заполнения форм, размещенных на официальном сайте службы.
- Дождаться проведения сотрудниками регистрирующего органа необходимых административных процедур. Они включают:
- регистрацию заявления;
- направление межведомственных запросов для получения информации из иных государственных структур;
- правовую экспертизу документов и проверку законности соглашения о цессии;
- непосредственно регистрацию, в ходе которой делается отметка о проведенной процедуре на договоре.
Документы, необходимые для регистрации
Государственная регистрация является подтверждением права на существование права на имущество. Для этого необходимо в Росреестр предоставить:
- заявление о регистрации: договора уступки прав (представляют обе стороны) или ипотеки (представляет залогодатель или представитель кредитной организации, или юридического лица как залогодержателя если оплата полностью или частично производится с использованием заемных средств.
- паспорт заявителя
- зарегистрированный договор долевого строительства (оригинал, который возвращается)
- договор уступки права с изменениями, приложениями и дополнениями
Для юридических лиц необходимы учредительные документы и подтверждение полномочий представителя для осуществления действий от его имени. Юридическим лицам могут понадобиться:
- договор, по которому возникло обязательство (по ипотеке)
- закладная с приложениями (если составлена закладная при ипотеке)
- согласие застройщика на уступку прав по договору
- согласие залогодержателя на уступку прав (если требования находятся в залоге).
От физических лиц могут быть затребованы:
- согласие другого супруга на заключение договора (нотариально заверенное)
- разрешение органа опеки и попечительства (при участии в долевом строительстве несовершеннолетний, недееспособный или ограниченным в дееспособности)
Факт оплаты госпошлины может быть запрошен Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия. Если информации об уплате нет, то документы не будут рассмотрены и возвращаются заявителю.