Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
Найдите подходящую комнату
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.
Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.
Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Передается извещение о продаже комнаты:
- гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
- в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
- в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:
- заказным письмом с уведомлением;
- лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:
- сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
- собственник комнаты проживает за пределами РФ;
- соседи отказываются от получения извещения.
Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.
В результате продать комнату возможно:
- любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
- третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.
Пoдгoтoвьтe кoмнaтy к пpoдaжe
🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.
📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.
💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.
Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?
Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?
Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.
Порядок действий и правила
Если вы решили продать квадратные метры в коммуналке, то непременно задумываетесь о том, с чего же начать. Алгоритм действий собственника квартиры требует соблюдения определённой последовательности и заключается в следующем:
- Поиск покупателей самостоятельно на специальных сайтах и по объявлениям, или – через риэлтерскую компанию.
- Сбор документации для сделки.
- Уведомление соседей по коммунальной квартире о продаже, получение от них согласия на сделку и отказа от права преимущественной покупки.
- Организация просмотров комнаты.
- Заключение ПДКП и получение аванса.
- Заключение сделки, подписание ДКП с покупателем и его нотариальное удостоверение.
- Составление и подписание сторонами сделки акта приёма-передачи комнаты.
- Проведение расчёта по сделке.
- Передача пакета документации на регистрацию в Росреестр.
После того как будет проведена регистрация, в собственность вступит покупатель. Таковы этапы сделки, если покупателем является стороннее лицо.
✅ Соблюдение преимущественного права покупки
Заключение договора на продажу комнаты в коммунальной квартире возможно только при условии предварительного соблюдения продавцом права преимущественной покупки. Оно касается соседей, которые также являются собственниками указанной недвижимости (в результате приватизации или по другим основаниям).
Сособственники коммуналки вправе купить помещение еще до того, как оно будет выставлено в свободную продажу третьим лицам (ст. 42 ЖК РФ). Предложение о выкупе жилья должно быть направлено не выборочно, а всем соседям, которые владеют своей частью квартиры на праве собственности. Граждан, проживающих по договору аренды или социального найма, данная Процедура не касается.
Если не все комнаты приватизированы, то извещения направляются в муниципальное образование (администрацию).
При этом предлагаемые условия должны соответствовать тем, которые Продавец определит для посторонних лиц (цена, возможность рассрочки, сроков передачи объекта и пр.) На принятие решения отводится 1 месяц.
Только в случае отказа соседей от права выкупа помещения собственник получает возможность заключить договор купли-продажи (ДКП) со сторонним покупателем. Чтобы обеспечить законность сделки, нужно предварительно собрать и заверить у нотариуса письменные отказы всех соседей или другие документальные подтверждения их надлежащего уведомления.
Если договор планируется заключить с одним из соседей, уведомлять остальных совладельцев коммуналки нет необходимости. Преимущественное право покупки в таком случае считается реализованным.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Правила составления и заполнения договора
Предварительный и основной договоры составляются практически идентично друг другу. Разница может быть только в различных отлагательных и обычных условиях, до которых договорятся стороны. Четко фиксированной формы таких условий не существует, но следует помнить, что каждый момент рекомендуется описывать максимально детально и четко, чтобы не допускать двоякого толкования. Примерный перечень пунктов, который обязан быть в договоре выглядит так:
- Данные стороны. Указывается ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации и проживания, номер СНИЛС и ИНН, а также любая другая информация, которая поможет четко идентифицировать человека.
- Информация о комнате. Адрес, этажность, площадь (жилая и общая), количество комнат, наличие газа, водоснабжения и электричества, а также любые другие факторы и параметры, которые помогают идентифицировать конкретное жилье.
- Стоимость комнаты. Прописывается цифрами и прописью, во избежание недоразумений. В предварительном договоре этого пункта может не быть или стоимость в предварительном и окончательном договоре может отличаться, если это предусмотрено условиями. Не рекомендуется указывать расплывчатые формулировки, типа «по цене не ниже рыночной». Также рекомендуется указывать реальную стоимость комнаты, за которую она будет приобретаться. Любое завышение или занижение может стать причиной повышенного риска и дальнейшего оспаривания сделки в суде.
- Условия соглашения. В стандартном варианте этот пункт просто указывает на факт перехода права собственности. Но здесь же может быть прописано практически все что угодно, начиная от условий рассрочки платежей и заканчивая требованием выписаться из комнаты к определенной дате.
- Права и обязанности сторон. Тут прописывается все, что имеет или не имеет права делать любая из сторон, а также то, что она обязана сделать.
- Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте расписываются варианты, при которых сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке или же, при которых стороны могут не выполнять своих обязательств. Например, при уничтожении квартиры из-за природной катастрофы логично, что покупатель уже ничего не будет покупать.
- Дата и подпись. Стороны ставят свои подписи и дату подписания договора. Очень рекомендуется проставлять реальную дату, когда документ был подписан. Не стоит пытаться заключить договор «задним числом» или подписать его заранее, до фактической даты заключения.
Какие есть особенности и подводные камни покупки комнаты в коммуналке
Соглашаться ли на сделку, если продавец не смог уведомить некоторых собственников? В такой ситуации часто предлагают «пойти в обход»: продавец оформляет договор дарения сначала на часть комнаты, а потом полностью продаёт её.
Однако это большой риск. Другие владельцы вполне могут подать в суд, чтобы сделку признали недействительной. И если суд посчитает дарение фиктивным, то договор купли-продажи перестанет действовать.
Что делать, если соседи против продажи. Часто бывают ситуации, когда собственники других комнат выступают против продажи комнаты. Например, они намеренно не отвечают на извещения. Причин может быть несколько: некоторые хотят выкупить комнату сами, но по цене ниже, другие просто не желают делить коммуналку с кем-то ещё (особенно если продавец до этого не жил, а комната пустовала). Со стороны покупателя здесь нет путей решения: можно лишь запастись терпением или просто поискать другие варианты.
Дееспособность продавца. Есть один вариант, когда покупатель может уже оформить право собственности, а потом потерять его — и просто по своей невнимательности. Всё из-за того, что продавец (или его родственники) начинают говорить, что тот был недееспособен — то есть был не в состоянии принимать решения и отвечать за них.
Простой способ избежать подобной ситуации: попросить продавца приносить на подписание любых соглашений и договоров справку, подтверждающую дееспособность. Она действует один день, но в случае судебных разбирательств станет железным доказательством.
Скидка на комнату. Если в процессе сбора документов продавец решил снизить цену, то радоваться рано. Он не имеет права продавать комнату по цене ниже той, что была указана в извещениях совладельцам. В этом случае ему придётся заново получать подтверждения от соседей. Кстати, если один из собственников-соседей — несовершеннолетний, его отказ продавец сможет получить только с разрешения органов опеки.
Прописанные жильцы. Прежде чем продать комнату, продавец должен выписать из неё всех. Но иногда это оказывается проблематично: например, если выписанный человек отбывает срок в местах лишения свободы или пропал без вести. Если он вернётся, то сможет восстановить прописку и по праву делить квартиру с новыми жильцами. Заранее удостоверьтесь, что это не ваш случай.
Согласие супругов. В случае, если собственник состоит в браке, для продажи всё равно понадобится нотариально заверенное согласие от второго супруга. Если забыть об этом, сделку, скорее всего, не проведут в Росреестре. А в худшем случае второй супруг опять же сможет оспорить продажу в суде.
Комната в ипотеку. Заём на покупку комнаты в коммуналке — это тоже непросто. Банки не очень любят оформлять ипотеку для таких случаев, а некоторые и вовсе вводят дополнительные условия: например, дом не должен быть старше определённого возраста.
А если это преимущественная покупка. А вот если покупатель и есть один из владельцев других комнат этой коммуналки, то дополнительные действия не нужны. Продавцу не придётся даже отправлять извещения другим соседям.
Где искать совладельцев? Если собственник решил продать свою комнату, но соседей найти невозможно, понадобится подтверждение, что он сделал всё возможное, чтобы уведомить соседей о продаже. И тут есть несколько вариантов.
- Отправить извещение по последнему известному адресу проживания потерянного соседа.
- Использовать адрес этой же квартиры.
Процедура оценки комнаты
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:
- общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
- качество работы обслуживающих организаций;
- дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
- наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.
Поскольку комнаты – это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:
- удаленность от транспортных узлов;
- общее благоустройство территории;
- наличие инфраструктуры поблизости и так далее.
Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.
В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.
Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.
При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.
Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.
Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.
В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.
Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире и можно ли их продавать
На сегодняшний день коммунальные квартиры могут быть приватизированы полностью, либо по отдельным комнатам. Если процедура по приватизации была осуществлена жильцом, то тогда он может продавать свою часть без каких-либо проблем. Также эту операцию может проводить человек, которому комната была подарена или перешла по наследству.
Если же комната или другая часть в коммунальной квартире не приватизирована, то тогда может осуществляться только обмен на такое же жилье. Обмен представляет собой договоренность между нанимателями квартир, который предусмотрен в жилищном кодексе страны.
Но не стоит забывать о собственниках жилья, которыми выступают управляющие органы, которые должны обязательно дать согласие на обмен.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив