Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир и комнат». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Порядок обмена и необходимые документы
Что говорится в конкретных ситуациях:
- «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
- «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
- «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.
Услуги агентства недвижимости
Допустим, вам нужно поменять 2-комнатную квартиру на 3 комнатную с доплатой, или вы планируете переехать в новостройку, или, наоборот, выехать за город, что нужно делать в этом случае? Нужно оценить стоимость своего объекта недвижимости, найти встречное предложение, которое вас устраивает, оформить обмен квартир.
Согласитесь, без помощи специалистов правильно установить цену жилья очень сложно. Сотрудники МГСН назовут точную цифру с учетом всех факторов. В этом случае поменять один объект недвижимости на другой будет гораздо проще.
Также они помогут решить проблему подбора неравнозначного жилья, особенно, когда располагается недвижимость в разных районах или даже за городской чертой. Что нам позволяет работать эффективно?
- опыт работы и отработанная годами система поиска предложений;
- постоянный мониторинг;
- хорошее знание рынка;
- юридическая грамотность.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Столичный Центр Недвижимости — возможность обмена жилья на самых лучших условиях!
Почему вам выгоднее обратиться в нашу компанию?
- Мы уже почти 10 лет работаем на рынке недвижимости и хорошо ориентируемся во всех его нюансах, что позволяет нам оперативно находить лучшие варианты обмена и заключать выгодные для вас сделки.
- В нашей базе данных несколько сотен вариантов прямого обмена, а также около 50 тысяч квартир для обмена через куплю-продажу. Новейшее программное обеспечение, позволяет в онлайн режиме проводить анализ ситуации на рынке и оперативно находить оптимальный вариант обмена квартиры в каждом конкретном случае.
- Если вы решили поменять квартиру с доплатой, мы поможем вам решить вопрос с ипотекой на самых выгодных именно для вас условиях (наименьший ежемесячный платеж, минимальная процентная ставка и т.д.), так как сотрудничаем с несколькими надежными банками: Дельта Кредит, Сбербанк, МБанк, Росбанк, Связь Банк, Банк Жилищного Финансирования.
- Вы можете обратиться к нам не только по поводу прямого обмена жилья, но также, если планируете съезд, разъезд, обмен недвижимости в Москве на Подмосковье.
- Вы можете целиком переложить весь процесс на менеджера, который будет работать с вашей заявкой с момента ее подачи до долгожданного дня заключения сделки и получения ключей от нового жилья! И при этом, мы будем держать вас в курсе дел на протяжении всего процесса.
Нужна помощь в обмене квартиры?
Обмен квартир в Москве и Подмосковье с помощью агентства «Капитал-Недвижимость» это быстро, удобно и выгодно. В вашем распоряжении База обмена квартир по Москве и Подмосковью и услуги профессиональных риэлторов по доступной цене, которые позволят вам значительно сократить время поиска подходящих вариантов для обмена и безопасно провести любую сделку по обмену квартиры в Москве или Подмосковье. В «Капитал-Недвижимость» вы получите надёжную помощь исключительно квалифицированных специалистов по недвижимости.
Обмен квартир в Москве — специфика сделки
С момента появления приватизации квартир и рынка недвижимости в нашей стране, т.е. уже более 20 лет — большинство обменов квартир проводятся через куплю-продажу. Если вы меняете своё единственное жильё, то это, в обязательном порядке одновременная сделка купли-продажи недвижимости. При обмене квартиры в Москве и Подмосковье, одновременно вы подпишите два договора — по одному вы продаёте свою квартиру, по другому, покупаете себе новую.
Особенность обмена жилья с дополнительной оплатой вне зависимости от того, какие виды недвижимости задействованы, состоит в том, что помещение должно быть приватизировано одним или несколькими жильцами. От них требуется согласие на сделку, так как именно они являются собственниками.
Если же оно не приватизировано, вам придется собрать множество справок из муниципальных органов, которые суммарно могут вам разрешить или запретить проведение сделки.
Решение по данному вопросу зависит не только от вас, но от органа местного самоуправления.
Да и желающих приобретать не приватизированную недвижимость совсем не много. В этом случае вам придется серьезно уступить в цене, чтобы иметь возможность конкурировать с более выгодными вариантами.
Мена с доплатой – невероятно удобный способ поменять место жительства. Разобравшись с правовыми аспектами – для вас не будет сложности в реализации данной процедуры.
Обмен квартиры на новостройку
Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.
Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
Основные причины обмена квартиры
Обмен неприватизированной квартиры — вариант при котором, прежде чем продать жильё, необходимо приватизировать недвижимость, потому как имущество находится в муниципальной собственности. По регламенту процедура по изменению правового статуса жилого помещения, используемого заявителем по договору социального найма, занимает 46 рабочих дней, но при острой необходимости можно существенно ускорить и упростить процесс, и сделать все в сжатые сроки.
Обмен коммунальной квартиры — достаточно сложная разновидность обмена. В данном случае от риэлтора требуется грамотная работа с соседями: попытаться договориться со всеми собственниками коммунальной квартиры, пояснить преимущества продажи объекта целиком, убедительно аргументировать позицию на цифрах и при этом удовлетворить пожелания каждого. Процесс прост лишь на словах — на практике провернуть такую операцию чрезвычайно затруднительно. Владельцы коммуналки традиционно переоценивают свои возможности и «перетягивают одеяло на себя». Очень часто совместная продажа жилья разваливается из-за непомерных амбиций участников и в итоге заканчивается ничем. При этом собственники начинают действовать вразнобой и находят покупателя лишь на свою изолированную часть с отдельным лицевым счётом — отсюда варианты 4-х, 5-и комнатных «вечных коммуналок». Оборот подобного рода недвижимости — это высший пилотаж, потому что даже в 2-х комнатной квартире найти согласие порой бывает ох как не легко!
Прямой обмен квартиры. Сделки по обмену жилья происходят только через куплю-продажу. Прямой обмен — договора мены на рынке недвижимости можно пересчитать на пальцах одной руки и, как правило, заключаются они между хорошими знакомыми, добрыми соседями или близкими родственниками. При огромном выборе объектов на свободной торговой площадке, вероятность того, что у нескольких собственников сразу и полностью совпадут возможности и интересы, практически равна нулю.
Обмен большей квартиры на меньшую с получением доплаты. Комбинация, при которой собственники, в силу затруднительных финансовых обстоятельств, вынуждены менять квартиру большей площади на квартиру по-меньше, или поменять престижный район на более бюджетный. В данном случае, главным побуждающим фактором для клиентов является конкретная денежная сумма, которую они смогут получить на руки в результате перегруппировки активов.
Обмен меньшей квартиры на большую с доплатой. Разница в цене за улучшение жилищных условий — это главный вопрос, который возникает у клиентов в данной модификации обмена. Фактический размер доплаты и расчётные сроки, во многом, будут зависеть от профессионализма вашего риэлтора. Иногда, приходится вести сделку по году и более, чтобы найти самого выгодного покупателя на квартиру и отыскать на рынке самые интересные встречные предложения Но только такая кропотливая работа позволяет свести две сделки воедино и получить наилучший результат с наименьшими финансовыми вливаниями.
Размен 2-х или 3-х комнатной квартиры в границах одного района. Главной особенностью в этой версии обмена является исключительная осведомлённость соискателей о заданной геолокации — люди знают микрорайон или квартал как свои пять пальцев. Экспертное мнение местных жителей относительно потребительских качеств и характеристик вторички одновременно существенно упрощает и усложняет задачу задачу в подборе квартиры. С одной стороны это резко сужает круг потенциально интересных объектов, с другой — мешает клиентам окончательно определиться с выбором.
Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке
Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:
- Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
- Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
- При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.
Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:
- Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
- Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
- После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.
Обменять квартиру через агентство недвижимости
Существует множество причин, по которым люди решают свои проблемы с недвижимостью с помощью процедуры обмена квартир. Это отличный способ улучшения своих жилищных условий, с помощью него можно, например, восстановить своё финансовое положение, получив приличную денежную доплату за квартиру меньшей площади или в другом районе города. Кого-то не устраивает количество комнат в квартире, а кого-то и местоположение квартиры, поэтому они готовы обменять квартиру с доплатой и без.
Почему не проще сначала продать собственность, а потом купить планируемое жильё? Синхронная продажа имеющейся квартиры и покупка новой значительно сокращает все возможные риски, связанные с конъюнктурой рынка. Возможна такая ситуация, что после продажи недвижимости и поиском потенциального владельца пройдёт много времени и произойдёт скачок цен, который испортит все ваши планы. Обмен квартиры на квартиру должен осуществлять профессионал, к которому вы можете обратиться за помощью. Обмен квартир через агентство недвижимости «Эксперт» – оптимальный вариант для получения максимальной прибыли без всяких рисков для вас.
Кому актуальна смена квартиры
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?