Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение сделки купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель предусматривает все новые правила, которые дополнительно страхуют граждан, как участвующих в купле-продаже, так и заинтересованных в ней, от нарушения их прав и интересов. Например, введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве собственности, чтобы не допустить ущемления интересов остальных долевых владельцев.
Сопровождение риэлтора и юриста
Операции с недвижимостью сопровождают разные специалисты. В первую очередь — риелтор.
Риелтор, работающий с продавцом, призван найти человека, желающего приобрести его продаваемый объект. Он также участвует в переговорах и содействует в сборе необходимых документов. Риелтор на стороне приобретателя необходим для поиска подходящего объекта покупки, а также чтобы помочь собрать нужные документы. При этом сопровождение сделки риелтором не гарантирует ее законность, этот специалист не несет ответственности за нее.
В паре с риелтором может работать сторонний юрист, который консультирует клиента по правовым вопросам процесса купли-продажи недвижимости, составляет текст соглашения, содействует в сборе документов. Он также не несет законодательно установленную ответственность за свои действия.
Продавец и покупатель вправе не прибегать к услугам этих специалистов и проходить каждый этап оформления самостоятельно. Собственник может сам найти покупателя, а тот может лично искать подходящий вариант для покупки. Наем этих специалистов — дело строго добровольное. Однако, например, услуги риелтора облегчают процесс и экономят время.
Преимущества обращения к нашим юристам
Экономия сил и времени. Вы избавляетесь от ненужных хлопот и сложностей, юрист ведет сделку самостоятельно, профессионально, укладывается в срок.
Гарантия на сделку. После юридической проверки и сопровождения сделки специалистами компании «Неделько и партнеры» предоставляется финансовая гарантия на 100 млн руб.
Широкий спектр услуг. Вы можете сами выбирать, в каком объеме вам понадобятся услуги юриста.
Доступные цены. Стоимость сопровождения меняется в зависимости от выбранного пакета услуг. Купить квартиру в сопровождении юриста выйдет ненамного дороже, чем без него, а вот гарантий и выгод в этом случае несоизмеримо больше.
Как проверить нотариуса
В этой ситуации самое главное в юридическом сопровождении сделок с недвижимостью – не нарваться на мошенника, который выдает себя за нотариуса. Чтобы не стать жертвой, пользуйтесь простыми правилами:
- Ищите актуальную и достоверную информацию о нотариусе, нотариальных действиях и тарифах на портале ФНП либо на сайтах нотариальных палат регионов.
- Звоните напрямую в нотариальную контору, а не общайтесь с юристом через посредников – виртуальных или реальных.
- Помните, что нотариус консультирует по вопросам совершения нотариальных действий бесплатно.
- Если вы ищете нотариуса в интернете, обращайте внимание на все детали: на пометки о рекламе, на отзывы об организации в Сети, на адрес сайта. Даже на первой странице поисковой выдачи, в зависимости от запроса, могут попадаться мошенники.
- Если вы попали на сайт нотариальной конторы, обратите внимание на его оформление. Отсутствие защищенного соединения, кричащий стиль, активное навязывание услуг – все это маячки того, что, скорее всего, вы на фишинговом сайте.
- И последнее – внимательно читайте договор.
Правовые основы заключения сделок с объектами недвижимости
Сделки с недвижимостью являются одними из самых высокорисковых и сложных с точки зрения оформления. Закон предъявляет к ним ряд жестких требований.
- Недвижимым имуществом признаются земельные участки, дома, квартиры, комнаты, а также коммерческие объекты (здания, сооружения и др.).
- Права на объекты недвижимости могут возникнуть либо в силу создания имущества (построенный дом, выделенный земельный участок), либо в результате определенных сделок: покупки (продажи), обмена, аренды/найма, передачи в дар или в порядке наследования, др. Но в любом случае только после государственной регистрации.
- В сделках могут участвовать организации, предприниматели, обычные граждане и даже дети.
- Договор купли-продажи оформляется только письменно: один документ, подписанный всеми сторонами. Количество экземпляров изготавливается по необходимости. Несоблюдение данного условия превращает соглашение в недействительное. Образец данного документа можно взять в интернете, так как он имеет единую форму, установленную законодательством РФ.
- Рента, сделки с участием несовершеннолетних (недееспособных), а также реализация доли в общем имуществе требуют дополнительного нотариального удостоверения.
- Переход прав на объект требует государственной регистрации в Росреестре. Именно с момента внесения информации в электронный реестр наступают правовые последствия заключенной сделки. То есть если сделка оформлена должным образом (письменный договор) и даже исполнена сторонами, но не зарегистрирована, то для третьих лиц она не имеет силы.
Все тонкости сделок с недвижимостью
Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».
Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.
Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).
Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.
Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.
Почему стоит обратиться к нам?
Покупатели и продавцы квартиры вступают в сделку с высоким уровнем риска: речь идет о дорогостоящем объекте, который к тому же может иметь различные варианты обременения (залог, право наследования и др.).
Помощь квалифицированного адвоката по гражданским делам убережет от убытков и исключит вероятность затратных и длительных судебных разбирательств. Наши юристы предоставят полный комплекс услуг по юридическому сопровождению сделки:
- На протяжении 20 лет наши специалисты занимаются урегулированием гражданских споров;
- Членство в Московской адвокатской палате подтверждает высокий уровень квалификации и гарантирует соблюдение адвокатской этики;
- Обратиться за помощью к юристам можно в любое время суток – по телефону, электронной почте, через механизм обратного звонка или в онлайн-чате;
- Первичную консультацию можно получить офисе или онлайн (во вкладке «Бесплатная консультация» заполнить обязательные поля и получить ссылку на приватный чат с юристом).
Сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры в коллегии «Бородины и партнеры»? Цена зависит от сложности дела: сделки с обремененной недвижимостью, которые оспариваются через суд требуют оплаты дополнительных мероприятий с участием адвоката.
А ВЫ ЗНАЛИ, ЧТО…
Важную информацию можно найти в расширенном варианте выписки из домовой книги.
В указанной справке видно, куда убыли прежние жильцы — например, не служат ли они в армии или не помещены ли в места заключения. В таких случаях граждане снимаются с учета временно, то есть по прибытии они будут зарегистрированы вновь.
Когда продавец получил свою недвижимость по решению суда, следует проверить прохождение всех стадий обжалования.
В случае, когда имущество достается собственнику по итогам судебного разбирательства, важно удостовериться, что пройдены и завершены все предусмотренные процедуры обжалования. Возможно, что продавец выиграл дело и получил квартиру, но теперь на соответствующее решение суда подана кассационная жалоба в вышестоящую инстанцию, то есть остается вероятность отмены вступившего в законную силу решения.
Квартира, которая приобретена по договору участия в долевом строительстве, может войти в состав общего имущества супругов.
Даже если гражданин не состоит в браке и покупает жилье в новостройке на этапе строительства, но оформление прав собственности происходит после его вступления в официальные семейные отношения, то объект будет считаться совместно нажитым. Исключение — наличие брачного договора.
Срок давности для оспаривания — 3 года.
По общему правилу для признания сделки недействительной закон отводит 3 года, но в некоторых случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.
Банкротство застройщика снижает шансы дольщиков на возврат денег.
В случае начала процедуры признания финансовой несостоятельности частные лица, которые вложили деньги в стройку, относятся к кредиторам только 3 очереди. В итоге чаще всего после погашения приоритетных долгов 1 и 2 очереди денег просто не остается.
По ДДУ можно получить компенсацию.
При нарушении сроков ввода дома в эксплуатацию и фактической передачи квартир с застройщика можно взыскать неустойку.
Юридическая проверка сделки — правовая экспертиза
⭐⭐⭐⭐⭐ Правовая экспертиза сделки по 20 параметрам. Сбор информации о недвижимости и правообладателе (продавце) для выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате права собственности на объект недвижимости:
- 1. Сведения об обременениях на Недвижимость;
- 2. Сведения о наложенных ограничениях;
- 3. Наличие или отсутствие перепланировок;
- 4. Наличие сведений о признании дома аварийным;
- 5. Наличие зарегистрированных лиц в объекте недвижимости;
- 6. Наличие особых отметок в ЕГРН;
- 7. Наличие задолженностей по коммунальным платежам;
- 8. Заявленные в судебном порядке права требования на объект;
- 9. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права;
- 10 Сведения об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд;
- 11. Сведения о правах и законных интересах третьих лиц;
- 12. Сведения о банкротстве правообладателя;
- 13. Сведения о судебных разбирательствах у правообладателя;
- 14. Сведения о кредитной истории правообладателя;
- 15. Сведения о долгах и задолженностях правообладателя;
- 16. Сведения об исполнительном производстве на правообладателя;
- 17. Наличие прав и полномочий у правообладателя на совершение сделок;
- 18. Справка из наркологического диспансера от правообладателя;
- 19. Справка из психоневрологического диспансера от правообладателя;
- 20. Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.
В сопровождение сделки что входит?
Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью? Это присутствие на всех этапах сделки + работа до КОНЕЧНОГО РЕЗУЛЬТАТА. Сопровождение сделки включает в себя те действия, которые приводят к желаемому результату.
Если это покупка, то физическое заселение в квартиру + гарантия чистоты сделки. И если это продажа, то получение денег.
- 1. Обязательное личное присутствие риэлтора на всех встречах и переговорах;
- 2. Обязательное сопровождение клиента на авансе, в банке, при подписании сделки, приемке и иных процедурах;
- 3. Консультирование на этапе подбора квартиры ;
- 4. Экспертное заключение о рисках при покупке объекта + рекомендации;
- 5. Составление авансового соглашения + выезд на подписание авансового соглашения;
- 6. Подготовка и согласование сделки со всеми участниками;
- 7. Представление интересов в банках и других инстанциях;
- 8. Анализ и проверка недвижимости на обременения, ограничения, залоги, аресты и т.д;
- 9. Помощь в получении технической документации (поэтажный план и экспликация т.д;
- 10. Анализ и проверка правообладателя (продавца) на банкротство, долги, суди и т.д;
- 11. Подготовка индивидуального договора купли-продажи сделки с расширенными гарантиями;
- 12. Организация расчетов в банке (сейфовая ячейка или аккредитив) ;
- 13. Сдача документов на регистрацию + получение документов после регистрации;
- 14. Контроль регистрации перехода права собственности + оперативное реагирование при приостановке ;
- 15. Выезд на подписание акта приема-передачи недвижимости.
Помощь в сделках с недвижимостью — риски
- Если квартира в короткие сроки много раз продавалась, то надо понять почему;
- Продажа по доверенности – тщательно проверить доверенность или лучше личное присутствие самого собственника. Доверенность иногда подделывают — не часто, но бывает. В мошеннических схемах даже участвуют сами нотариусы, родственники. Доверенность проверяется в федеральной нотариальной палате;
- Незаконная планировка – тщательно изучить все документы, была ли перепланировка и есть ли разрешение. Иначе потом придется все переделывать за свой счет;
- Проверить на предмет дееспособности. Выяснить не состоит ли продавец на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Справки нужны свежие. В дальнейшем продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки. Возможно понадобится независимая экспертиза;
- Согласие супругов на продажу квартиры (если на момент возникновения права собственности продавец был в браке);
- Долевая собственность, особенно если владеет долей несовершеннолетний;
- Проверка зарегистрированных лиц – нет ли лиц, находящихся в местах лишения свободы или пропавших без вести;
- Если квартира была приватизирована – не ущемлены ли права несовершеннолетних или иных третих лиц на момент приватизации. Нарушение в процедуре приватизации недвижимости — это огромный риск. Сделку можно легко оспорить;
- Квартира перешла в собственность по наследству – выяснить, не были ли нарушены права всех наследников;
- Если квартира приобреталась на материнский капитал, необходимо выяснить наделены ли дети долями в квартире;
- Квартира с долгами — порой долги могут достигать до 500 000 рублей;
- Если в отношении собственника приобретаемого вами объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по продаже квартиры была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.
Какие услуги мы оказываем при сопровождении сделки по продаже квартиры?
- Правовая проверка пакета документов, предоставленных продавцом.
- Проверка собственника (права на недвижимость, учет в наркологическом или психоневрологическом диспансере, кредитная история).
- Анализ истории квартиры.
- Юридическая экспертиза рисков, из-за которых сделка может быть признана недействительной.
- Проверка всех прописанных граждан.
- Составление предварительного и основного договора купли-продажи.
- Организация проведения сделки через депозитарий, пересчет денег.
- Участие в процедуре подписания договора.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре (юрист будет сопровождать при подаче документов).
- Подписание акта приема-передачи квартиры.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Зачем нужен юрист при сопровождении сделок купли продажи квартиры
Статистика: на конец сентября 2016 года в новостройках эконом-класса в Москве имелось 4180 реализуемых квартир, средняя стоимость квартиры — 5 500 000 рублей. В комфорт-классе продаётся 16 900 квартир, средняя стоимость — 8 200 000 рублей. Бизнес-класс насчитывает 14 200 квартир, средняя стоимость — 19 200 000 рублей.
Сопровождение сделки купли продажи квартиры гарантирует «юридическую чистоту» и правильность сделки купли продажи квартиры. Будет лучше, если каждый этап сделки будет контролировать опытный юрист, потому что обман может дать о себе знать на любом этапе — при передаче аванса, подписании договора, регистрации сделки.
Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то необходимо выяснить всю подноготную компании-застройщика — не замешана ли она в каких-нибудь «тёмных делах», не обманывала ли клиентов и т.п.
Кроме того, сопровождение сделки купли продажи квартиры избавит вас от необходимость думать о юридических аспектах. Вы сможете полностью сосредоточиться на выборе самой квартиры.
Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью
Как правило, под юридическим сопровождением понимается полный комплекс услуг, необходимый для проведения сделки. В него входят:
- Оценка возможности организации сделки купли-продажи и анализ условий ее проведения;
- Ведение переговоров между сторонами;
- Проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
- Полное консультирование сторон по правовым вопросам;
- Заказ и получение документов, необходимых для проведения сделки (как для продавца, так и для покупателя);
- Подготовка договоров между сторонами, согласование его условий;
- Сопровождение сторон в день сделки (в банке, в органе регистрации, у нотариуса);
- Сопровождение покупателя при получении им правоподтверждающих документов;
- Ведение споров и переговоров с государственными органами и т. д.
Роль риэлтора в сделке
В теории на бумаге всё легко и просто, но когда дело доходит до конкретных шагов, у нас дрожат коленки и мы впадаем в ступор. Даже если, вы когда-то продавали недвижимость или покупали — это не гарантирует вам успешной сделки. Порой, и опытные агенты бывают в замешательстве.
Финальная часть сделки купли продажи квартиры самая сложная и ответственная и может таить в себе подводные камни. Неточности, ошибки, опечатки могут быть как сделанные не нарочно так и умышленно. Они могут подстерегать вас на каждом шагу: в договоре купли продажи, в справках, выписках, проверках, в процессе сделки в банке.
Покупатель и продавец всегда преследуют диаметрально противоположные цели. Первый хочет приобрести отличную недвижимость как можно дешевле, а второй — продать свою квартиру как можно дороже. Есть большая вероятность того, что всей правды друг другу они сказать не захотят. Поэтому возможны спорные ситуации и конфликты, где наличие третьей стороны — посредника, профессионального риэлтора как гаранта безопасности и надежности сделки, неизбежно. В ходе проведение сделки возможны разные сценарии поворота сюжета, которые грамотный специалист должен знать и вовремя предупреждать.
Рынок недвижимости не стоит на месте, в зависимости от условий, он постоянно эволюционирует и трансформируется. Всего знать, если ты не специалист по недвижимости и не варишься в этой каше ежедневно, невозможно. Уловки которые были вчера, сегодня уже не актуальны. Не хочу и не буду никого стращать и разбрасываться избитыми фразами, но во многих случаях проведение заключительной стадии сделки без риэлтора вряд ли возможно. Каждый день на свет появляются все новые мошеннические схемы и способы отъема денег у населения. Вообще, все, что касается денег, требует аккуратности и предельной концентрации внимания. Одно неточное движение и ты либо без денег, либо без квартиры.
Сопровождение сделки самый оптимальный вариант сотрудничества с риэлтором, ведь львиную часть времени в процессе купли-продажи недвижимости занимает именно черновая, предварительная работа. Этим во многом и обусловлена высокая стоимость риэлторских услуг. Главное в этом деле — определиться! Люди зачастую передумывают, меняют решение в ту или иную пользу, семь пятниц на неделе, цепочки разваливаются. Разъезды, показы, переговоры, встречи — вся эта маята сжирает много времени и сил.
В настоящее время, сопровождение сделки с недвижимостью наиболее восстребованная услуга на риэлторском рынке. И по многочисленным подтвержденным данным составляет до половины от общего числа обращений.
Знания в области жилищного и гражданского права и накопленный опыт успешного проведения сделок с недвижимостью позволяет мне предотвратить и предупредить возможные поползновения и вероятность признания недействительности сделки свести к нулю.
Если вы не готовы провести сделку самостоятельно от начала до конца или не уверены в своих силах, обращайтесь — буду рада сотрудничеству!
Ситуация 1: клиент приобретает недвижимость
Услуги юриста при покупке квартиры можно разделить на следующие этапы:
- консультация, определение объема работ и обсуждение условий внесения предоплаты за имущественный объект (если авансовый платеж предусмотрен договором);
- внесение предоплаты и разработка договора о будущей сделке, подписание предварительного соглашения. Если все вопросы сторонами урегулированы, квартира снимается с продажи и бронируется;
- юридическая проверка объекта: правоустанавливающей документации, отсутствие обременений и т.д. На этом этап подготовки к сделке завершается, назначается конкретная дата и оговаривается место подписания окончательного варианта договора;
- оформление имущественной сделки: подписание договора, денежный расчет (зачастую с использованием банковской ячейки или аккредитива), возможен безналичный перевод средств на счет продавца;
- этап государственной регистрации прав нового владельца, финальная стадия — получение нового свидетельства на недвижимость.
Важно: если клиент заказывает правовое обеспечение сделки купли-продажи «под ключ», ему не обязательно лично обращаться в орган регистрации. На юриста нашего агентства оформляется доверенность, в которой четко указан диапазон полномочий доверенного лица.
- Заключительным этапом правового сопровождения сделок по приобретению имущественного объекта является оформление и подписание акта о приеме-передаче этой недвижимости. До этого дня ответственным лицом за имущественный объект являлся продавец. Акт передачи квартиры — фактическое отчуждение имущества у бывшего владельца. Завершается данная стадия передачей оплаченных квитанций за ЖКХ услуги, справки об отсутствии долгов перед ресурсоснабжающими организациями, ключей.