Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры при ипотеке: для чего нужна и как ее сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
И вcё-тaки, кaк пpaвильнo?
Oткpoeм cтpaшнyю тaйнy: нeт oднoзнaчнo пpaвильнoгo peшeния. Пocкoлькy нигдe в зaкoнe нe oпиcaнo, ктo oбязaн плaтить зa oтчёт oб oцeнкe, y oбeиx cтopoн вceгдa нaйдyтcя apгyмeнты, чтoбы пepeлoжить эти тpaты нa кoнтpaгeнтa.
Eдинcтвeннoe, чтo мы мoжeм пocoвeтoвaть: вecти ceбя пo-взpocлoмy, тpeзвo oцeнивaть cитyaцию и быть гoтoвым к кoмпpoмиccaм. Ecли пpoдaвeц дeйcтвитeльнo дaл xopoшyю cкидкy вo вpeмя тopгa, пoкyпaтeлю нe cтoит выкpyчивaть eмy pyки дaльшe, нacтaивaя eщё и нa oплaтe oцeнки. И нaoбopoт: ecли пoкyпaтeль тpaтит пocлeдниe дeньги, чтoбы yлoжитьcя в нeмaлeнькyю для нeгo цeнy, xoзяинy квapтиpы впoлнe мoжнo ycтyпить и oплaтить ycлyги oцeнщикa caмoмy. И, кoнeчнo, вceгдa мoжнo пpийти к кoмпpoмиccy, пoдeлив pacxoды пoпoлaм – чтoбы никoмy нe былo oбиднo.
Возможные проблемы и нюансы
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.
Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.
Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.
Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Зачем нужна оценка квартиры
Есть несколько случаев, когда имеет смысл оценить стоимость собственного или приобретаемого жилья. Если человек собирается продать квартиру, но не ориентируется в рынке, то профессиональное заключение эксперта поможет ему сориентироваться и не прогадать со сделкой.
Этот документ можно также использовать в качестве своеобразного «рекламного буклета» для покупателей, чтобы обосновать стоимость объекта продажи. В этом случае за услугу оценки квартиры платит продавец. Заказывать или нет данную экспертизу — решение добровольное. По закону, при регистрации сделок купли-продажи недвижимости без кредитных средств, оценки квартиры не требуется.
Если, предполагается приобретение квартиры в ипотеку, то оценка является необходимым документом для получения ссуды. Регламентируется это ФЗ РФ «Об ипотеке».
Экспертиза нужна, в первую очередь, банку, ведь он принимает решение о том, какую именно сумму выдать заемщику. Помимо изучения личных документов клиента и его благонадежности, необходимо также понимать и реальную потребность этого клиента в деньгах.
С другой стороны, получая отчет об оценке недвижимости, дома или квартиры, банк имеет дополнительные гарантии, что, если вдруг в будущем возникнут проблемы с возвращением ссуды, квартиру можно будет реализовать на открытом рынке за приемлемые деньги, даже с дисконтом.
У каждой финансовой организации собственные стандарты работы, но общая тенденция такова, что банки отталкиваются от нижней границы оценочной стоимости квартиры, вычитают из нее сумму обязательного первоначального взноса и таким образом формируют тело кредита.
Но надо понимать, что если у заемщика нет достаточного уровня подтвержденного дохода, то сумму кредита банк снизит все равно. Заемщику в этом случае придется либо искать дополнительные средства, чтобы увеличить первоначальный взнос, либо подбирать себе другой объект недвижимости.
Подготовленный экспертом документ имеет стандартную форму — отчет включает не просто заключение о стоимости, а пошаговые расчеты с фото, примененными коэффициентами, формулами. В отчете обязательно указывают:
- точный адрес квартиры, позволяющий ее идентифицировать;
- реквизиты оценщика, включая данные квалификационного удостоверения;
- рыночную стоимость недвижимости — непосредственно квартиры;
- описание МКД и близлежащей территории;
- подробную информацию об оцениваемом объекте с техническим планом;
- сведения о юридической чистоте, отсутствии обременений;
- анализ ликвидности — прогнозируемый срок продажи помещения, если банку придется принудительно реализовывать залог.
Оценщик оперирует фактами — он указывает, как определил рыночную цену, какие данные проанализировал, почему принял во внимание отдельные особенности самой квартиры или дома.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Что должно быть в отчете?
Копию отчета об оценке попросите у эксперта — один экземпляр он выдаст бесплатно. Оригинал оценщик отправит в банк: бумажную версию нумеруют, подшивают и скрепляют печатью. Цифровой отчет подписывают электронной подписью.
Проследите, чтобы в документе были:
-
основание и цель оценки;
-
дата процедуры, номер отчета, данные об оценщике;
-
полное описание объекта недвижимости;
-
стандарты оценки;
-
список данных, которые использовали в экспертизе;
-
формулы расчета цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
-
список используемых документов;
-
фотоотчет.
Что влияет на оценку квартиры?
Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).
Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.
При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.
Что должно быть в готовом отчете?
После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.
Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке, рыночная и ликвидационная стоимость объекта.
Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.
Дополнительные расходы при покупке квартиры
Если разбить все возможные расходы Покупателя (кроме стоимости квартиры и процентов по кредиту) на отдельные категории затрат, то получится примерно следующее:
- Услуги риэлторов (можно обойтись и без них, но некоторые предпочитают работать через посредников);
- Услуги юристов (юридический контроль сделки желательно иметь каждому Покупателю в целях безопасности и защиты от оспаривания прав на квартиру);
- Услуги нотариуса (обязательны для некоторых видов сделок, в остальных случаях – по желанию);
- Сбор сведений о квартире, её собственниках и лицах, которые могут иметь на неё какие-либо права (в т.ч. права пользования);
- Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре;
- Расходы на безопасную передачу денег (аренда ячейки в банке или комиссия за безналичный расчёт);
- Страхование титула (если нужна дополнительная гарантия от утери прав собственности);
- Оплата задолженности по коммунальным платежам (если за прежним собственником остался долг);
- Услуги по приёмке квартиры в новостройке (если речь идет о первичном рынке);
- Дополнительные платежи Застройщику (после передачи квартиры Покупателю).
Отдельный список можно составить из дополнительных расходов при покупке квартиры в ипотеку:
- Комиссия банка;
- Страхование (имущества, жизни и трудоспособности);
- Оценка стоимости залогового объекта (квартиры);
- Услуги ипотечного брокера.
Теперь рассмотрим эти затраты Покупателя подробнее.
Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.
Не спор, а битва: кто платит за оценку квартиры?
Пoлyчили вoпpoc oт читaтeля: «У мeня yжe тpи paзa cpывaлacь cдeлкa пo пoкyпкe квapтиpы. Пpoблeмa в тoм, чтo я пpинципиaльнo нe гoтoв плaтить зa oцeнкy из cвoeгo кapмaнa, пpoдaвцы — тoжe, a бaнк тpeбyeт злocчacтнyю бyмaжкy и нe дaeт зaнять дeнeг бeз нee. Нa cчeтy и тaк кaждaя кoпeйкa: плaтить нyжнo зa вcё — зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти, нoтapиyca, pиэлтopa, a тyт вoт eщe и зa oцeнкy. C coбcтвeнникaми paзpyгaлcя в пyx и пpax: oни кaк oдин cчитaют, чтo пoкyпaтeль вceм вcё дoлжeн. A дeньги-тo в итoгe ктo пoлyчит, тoжe пoкyпaтeль? Ecли чecтнo, я yжe и нe знaю, чтo дeлaть. Пoмoгитe, вы жe экcпepты!».
Coглacны c вaми — вoйны вoкpyг oплaты ycлyг oцeнoчнoй кoмпaнии нepeдкo бyшyют тaкиe, чтo кoнфликтyющиx мoжнo oтпpaвить нa кaкoe-нибyдь тoк-шoy. Кaжeтcя, peйтинги пpoгpaммы oт этoгo тoлькo взлeтят: oппoнeнты cпopят, кpичaт и yпиpaютcя тaк, бyдтo нa кoнy миллиoн дoллapoв, a нe пapy тыcяч дepeвянныx. B oбщeм, жapa.
3a гoды пpaктики мы paзpeшили coтни тaкиx cпopoв и знaeм, кaк иx peшaть. Кaжeтcя, caмoe глaвнoe здecь — нaщyпaть бaлaнc мeждy cвoими и чyжими интepecaми. Oб этoм и пoгoвopим.
Отдадите больше, чем получите
В ходе сделки вы получите деньги, а покупатели — квартиру. Если что-то пойдет не так и сделку признают недействительной, вы обязаны вернуть друг другу то, что получили. Вам вернут квартиру, а вы должны будете отдать деньги. Но не ту сумму, которую фактически получили, а именно ту, которая указана в договоре.
Если вы укажете завышенную сумму, то и отдавать будете ее. Расписка о том, что вам не передавали первоначальный взнос — что-то странное. Это не поможет. Логичнее попросить в ответ встречную расписку, как будто покупатели взяли у вас в долг ту же сумму. Но все это ненадежные и мутные схемы.
С вас легко будет получить деньги: у вас есть квартира. А что можно получить с людей, у которых нет денег на первоначальный взнос и своего жилья, думайте сами.
Расходы при покупке и продаже квартиры
Даже если оформлять договор самостоятельно без привлечения юриста, траты неизбежны. Они включают:
- Госпошлину. Это не налог, а обязательный платеж, имеющий фиксированную величину. Стороны платят государству за оформление сделки. Госпошлина вносится при регистрации права собственности в Росреестре, при подаче запросов о предоставлении документов для продажи квартиры.
- Нотариальный тариф. Это величина сродни госпошлине, то есть она установлена на государственном уровне и отражена в Налоговом кодексе, в Основах законодательства РФ о нотариате. В отличие от госпошлины, нотариальный тариф остается в распоряжении нотариуса. Тариф платится за удостоверение договора и копий документов.
- Налог. НДФЛ платит только продавец квартиры, поскольку именно он получает доход. В отдельных случаях ставка налога может быть 13% или 30%. Даже если по закону граждане не должны платить налог, подача декларации с указанием нулевой суммы дохода обязательна.
Прочих расходов стороны могут избежать, если откажутся от услуг риелтора, аренды ячейки, помощи юриста. При этом возрастают риски лишиться денег, не став собственником квартиры, или же отдать недвижимость без последующей оплаты ее стоимости.