Как выбрать управляющую компанию в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать управляющую компанию в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Уведомление о передаче документов

2. Недостатки самоуправления многоквартирным домом

3. Как перейти на непосредственное управление домом

4. Как оформить землю у дома в собственность

5. После признания дома аварийным

6. Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

7. Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

8. Что не относится к обязанностям УК?

9. Новое лицензионное требование и срок действия лицензии

10. Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

11. Пошаговая инструкция и необходимые документы при подаче жалобы на плохую уборку

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Уведомление о передаче документов

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ.

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо.

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда:

почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО;
через ГИС ЖКХ.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

При такой форме управления жильцы должны понимать, что все действия, связанные с улучшением жизни — исключительно добровольные. Так, если жители всего дома решат установить видеодомофоны, но несколько человек будут против сдавать деньги, принудить их нельзя. Это значит, что придется оперировать суммой, которую сдают согласные жители.
Еще один существенный камень — представитель «власти» среди жильцов. Необходимо выбрать того, кто возьмет все труды по составлению документации и прочим аспектам. Эта должность не оплачивается при непосредственном управлении, в то время как обязанности на этой должности большие. Обычно трудно найти такого альтруиста, который будет готов сутками заниматься проблемами многоквартирного дома.
В каждом подъезде живет, самое минимальное, 15 семей. Каждая из этих семей должна перезаключить несколько договоров и платить по ним за коммунальные услуги. Кому-то придется постоянно ходить по квартирам и осуществлять контроль за тем, чтобы жильцы заключали эти договора и регулярно оплачивали по счетам.
Наиболее частая проблема: качество услуг, поставляемых компаниями. Закон не определяет при непосредственном управлении того, кто станет отвечать за это. Подразумевается, что выбрать подходящие компании должны сами жильцы. Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают. Тогда кто ответит и принудит улучшить ситуацию?
Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм. То есть, необходим пандус или детская площадка, жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.
Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты. Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.

Как перейти на непосредственное управление домом

Переход на непосредственное управление домом осуществляется в следующей последовательности:

Создание группы из инициативных жильцов. Поскольку переход на новую форму управления многоквартирным домом является добровольным, необходимо определиться с кругом лиц, которые будут ответственны за него. Вместе они составят список жильцов, проведут с ними устные беседы о преимущества смены формы управления, прислушаются к мнению большинства. Члены инициативной группы должны назначить время проведения общего собрания жильцов дома, оповестив о нем каждого собственника.
Проведение собрания. Как уже говорилось выше, решение о переходе на новую форму управления многоквартирным домом принимаются всеми собственниками. Процедура осуществляется на основе проведения очного или заочного голосования. Первое подразумевает проведение собрания с закрытым голосованием, второе – принятие письменных заявлений от жильцов. Какой бы способ не был выбран, жильцы обязаны решить три вопроса: принять утвердительное решение о смене формы управления домом на непосредственную и определить ответственное лицо.
Заключение договоров. Представитель жильцов или группа ответственных лиц, обязаны заключить договора с обслуживающими компаниями. Выбор организаций ложится на их плечи, он должен исходить из количества предоставляемых услуг и цен. Возможно заключение контрактов с различными организациями. К примеру, одна будет отвечать за уборку подъездов, вторая – придомовой территории, третья – озеленение двора. Цена услуг может варьироваться в различном диапазоне, поэтому стоит изучить предложения различных компаний.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.

После признания дома аварийным

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений требования о сносе или реконструкции дома в разумный срок. Как указано в ч. 2 ст. 174 ЖК РФ, в такой ситуации средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД по решению собственников помещений. Конкретное предписание региональному оператору содержится в ст. 184 ЖК РФ: он обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции на основании решения собственников помещений в МКД о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. В ч. 6 ст. 36 ЖК РФ сказано, что в случае разрушения (в том числе сноса) МКД собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как правило, собственники помещений в МКД сами не сносят и не реконструируют дом в установленный срок. На этот случай в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ есть специальное указание: земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1 — 3, 5 — 9. Подобное изъятие подразумевает заключение с собственником помещения в МКД соглашения об изъятии недвижимости, в котором устанавливаются среди прочего размер возмещения, сроки изъятия. Также по соглашению с собственником помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое помещение.

При этом в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен дом, и каждого жилого помещения в доме средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ). В случае формирования фонда на счете регионального оператора последний выплачивает средства фонда собственникам помещений в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ (ст. 184 ЖК РФ).

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия. И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами. Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Выбор УК для временного управления МКД, собственниками помещений в котором не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, делает ОМСУ, орган государственной власти субъекта РФ – города Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (если иное не закреплено в региональном законе). Выбор делается из сформированного уполномоченным органом перечня организаций, в который включаются УК на основании их заявлений, а также управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД. Преимущество отдается УК, которая на момент выбора выступает в роли временного управляющего меньшего количества МКД и раньше других попала в перечень.

Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, №1, 2021 год

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
по ремонту и обслуживанию домофона.

Новое лицензионное требование и срок действия лицензии

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ удивил всех. 11 января 2018 года появилось новое лицензионное требование для управляющих организаций – отсутствие тождественности или схожести до степени смешения наименований УК.

Проблема с УК-клонами получила решение, теперь названия управляющих компаний должны быть оригинальными. Все тождественные названия нужно сменить в течение 6 месяцев с момента вступления № 485-ФЗ в силу, то есть с 11 января 2021 года.

С 11 июля 2021 года ГЖИ начнут проверки выполнения этого лицензионного требования и если найдут нарушения, провинившиеся управляющие компании могут потерять лицензии.

Ещё одно изменение в области лицензирования управляющих организаций – у лицензий появился срок действия. Теперь они предоставляются на 5 лет, по истечении срока лицензии нужно будет продлевать. Действие начинает исчисляться с момента вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, то есть с 11 января 2021 года. К 11 января 2023 года действие лицензий управляющих организаций закончится.

Судебный спор не повод для отказа внести изменения в реестр лицензий

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Плюсы	Минусы
К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств.	При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки. Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте. Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.
Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей.	Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется.
Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество?	Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности.
Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет.	Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления.

Пошаговая инструкция и необходимые документы при подаче жалобы на плохую уборку

Для оформления заявительной бумаги с жалобой на плохую уборку в подъездах следует воспользоваться специальным образцом, ведь произвольно составленные претензии не могут быть приняты ни управляющей компанией, ни государственным жилищным надзором. Стандартная форма жалобы на плохую уборку в подъезде включает в себя следующие графы и пункты:

адресат, которому происходит направление претензионного письма;
сведения об обратившемся лице, включая обязательный контактный тел. для связи;
основная суть претензии со ссылками на действующие нормы закона;
предложение решений для разбирательства в ситуации и принятия мер;
роспись и дата.