Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Способ установления ограничения на земельный участок, который принадлежит физическому лицу, имеет ряд отличий от аналогичной процедуры, осуществляемой в отношении территории, которая относится к муниципальной.
Виды земельных сервитутов
В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).
Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.
Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Cepвитyты ycтaнaвливaютcя coглacнo 3 ocнoвным вapиaнтaм, зaкpeплeнным зaкoнoдaтeльнo:
- Нa ocнoвaнии пoдпиcaния peзoлюции пoлнoмoчным пoдpaздeлeниeм мecтнoгo caмoyпpaвлeния, мyниципaлитeтoм или гocyдapcтвoм.
- Peзoлюция пpинимaeтcя в xoдe пyбличнoгo cлyшaния o нaлoжeнии oгpaничeний.
- Нa ocнoвaнии oбщeгo coглaшeния гpyппы зeмлeвлaдeльцeв или зaинтepecoвaнныx лиц.
- Пo cyдeбнoмy пocтaнoвлeнию.
Пopядoк ycтaнoвлeния пyбличнoгo cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк cлeдyющий:
- Oбъявлeния cлyшaния мyниципaлитeтoм или aдминиcтpaциeй.
- Oфopмлeниe peзoлюции.
- Oглaшeниe peзyльтaтoв coглacoвaния пoльзoвaния yчacткoм — тpeбoвaния, кoмпeнcaция.
- Peгиcтpaция cepвитyтa в Pocpeecтpe.
Taкжe cyщecтвyeт пopядoк дoбpoвoльнoгo coглacoвaния пo иcпoльзoвaнию зeмeльнoгo нaдeлa и нaклaдывaния cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в чacтнoй coбcтвeннocти:
- 3aинтepecoвaннoe лицo oбpaщaeтcя к зeмлeвлaдeльцy c пpocьбoй o чacтичнoм пoльзoвaнии зeмлeй.
- Cтopoнaм нeoбxoдимo oфopмить coглaшeниe cлeдyющeгo coдepжaния: гpaфa o coглacии зeмлeвлaдeльцa o нaклaдывaнии oбpeмeнeния, пpaвa cтopoн, oбязaтeльcтвa cтopoн, цeли иcпoльзoвaния, плoщaдь и кoopдинaты тpeбyeмoй тeppитopии, cpoк пoльзoвaния.
- Дaлee cлeдyeт peгиcтpaция coглaшeния в Pocpeecтpe.
Для peгиcтpaции пoтpeбyютcя cлeдyющиe дoкyмeнты:
- зaявлeниe;
- квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины (для физичecкиx лиц — 1 500 pyблeй, для юpидичecкиx — 6 000 pyблeй);
- coглaшeниe в кoличecтвe 3 экзeмпляpoв;
- coглacиe oт тpeтьиx лиц тpeбyeтcя кoгдa нyжнo ycтaнoвлeниe cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в зaлoгe, ecли нaдeл нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, ипoтeчнoм зaклaдe, apeндe.
BAЖНO. Дeйcтвиe cepвитyтa нaчинaeтcя c мoмeнтa пpoxoждeния гocyдapcтвeннoй пpoцeдypы peгиcтpaции. Пocлe этoгo зaкoнoм paзpeшaeтcя иcпoльзoвaть yчacтoк зeмли coглacнo yкaзaниям в дoгoвope, a coбcтвeнник имeeт пpaвo тpeбoвaть кoмпeнcaцию.
Кто может заключить сервитут
Поскольку по своей по специфике назначения договор сервитута носит частный либо публичный характер, то сторонами соглашения могут выступать как группа лиц, так и одно лицо.
Обладателями и пользователями сервитута могут стать:
|
Кто вправе заключить соглашение |
|
|
1 |
Физлица. |
|
2 |
Юрлица. |
|
3 |
ИП. |
|
4 |
Органы исполнительной власти. |
|
5 |
Муниципальные организации. |
Частный сервитут: основания
Требование об установлении ограниченного права пользования может быть заявлено только при наличии определенных оснований. ГК РФ содержит их приблизительный перечень:
Если есть другая возможность доступа к участку или строению, требовать принудительного установления сервитута нельзя. Но можно договориться с собственником о введении ограничения за вознаграждение.
Необходимость строительства или ремонта линейного объекта определяется следующими критериями:
Размер денежного вознаграждения, которое выплачивается собственнику при строительстве или ремонте линейных объектов, может устанавливаться региональными или местными актами. При несогласии с расчетом выплат правообладатель может обратиться в суд.
Если строительные или ремонтные работы не уложились в регламентированный срок, соглашение о частном сервитуте должно быть продлено. Также допускается продление в судебном порядке, а основанием будет выступать согласованное увеличение срока разрешения на строительство или реконструкцию линейного объекта.
Для составления добровольного соглашения целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Это связано со специальными требованиями закона к введению ограничений прав на собственность, учесть которые может только опытный специалист. Если помощь в оформлении сервитута оказывает юрист нашей компании, он возьмет на себя подготовку всех документов и представит клиентов в регистрационных органах на основании нотариальной доверенности. Записаться на консультацию вы можете через форму на сайте или по указанному телефону.
- Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в следующих случаях:
- проведение инженерных изысканий;
- капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
- строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
- осуществление геологического изучения недр;
- осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;
- размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.
- Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в подпунктах 1 — 5 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.
- В разрешении на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются кадастровый номер земельного участка в случае, если планируется использование всего земельного участка, или координаты характерных точек границ территории в случае, если планируется использование земель или части земельного участка.
- Указанное в пункте 2 настоящей статьи разрешение уполномоченного органа не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Он по-прежнему может владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, а также имеет право получать от субъекта, который инициировал установление сервитута (сервитуария) в отношении земельного участка, денежную компенсацию за пользование участком.
Обременение земельного участка, что это
Обременения различного рода в сделках с недвижимостью практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.
В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.
Сервитут требуется в следующих ситуациях:
- Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
- Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
- Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
- Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.
В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.
Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ― невозможно.
Прекращение действия соглашения
Для прекращения действий частного сервитута нужны обстоятельства, которые позволили бы собственнику обремененного участка потребовать расторжения заключенного договора. Такими основаниями для прекращения действий соглашения являются:
- прекращение оснований для дальнейшего ограниченного использования территорией;
- прекращение сроков действия соглашения;
- отказ заинтересованного лица от продолжения действия соглашения;
- покупка территории или объекта заинтересованным лицом, инициировавшим установление сервитута;
- утрата земельным наделом его целевого предназначения;
- исключение территории из земельного оборота и перевод участка на государственные цели и потребности использования;
- ликвидация объекта (подразумевается поломка коммуникаций, обвал дороги, высыхание воды; снос строений).
Условия установления сервитута
Добровольное обременение осуществляется на условиях соразмерной оплаты, когда пользующаяся участком собственника сторона, возмещает ему убытки, нанесённые отчуждением, и предусматривает выплату компенсации за упущенную выгоду.
Помимо этого, на время установления обременения, лицо, получившее сервитут, несёт ответственное распоряжение участком, сохраняя земельную собственность в надлежащем виде. Использование обременённой части допускается только в соответствии с целями, официально узаконенными в результате договорённостей.
В свою очередь, владелец ЗУ разрешает беспрепятственно использовать оговорённую часть ЗУ на условиях, достигнутых договорённостями. В его ответственность входит соблюдение установленных границ, а так же – освобождение пространства поблизости от ограниченной территории.
Что такое сервитут земли
Сущность понятия сервитут исходит из необходимости использования надела земли, принадлежащего на праве собственности другому лицу.
Установление и порядок регулирования сервитутов регламентируется нормами гражданского и земельного законодательства. Применение сервитута необходимо его владельцу для решения значимых хозяйственных вопросов (проход или проезд через участок, получение возможности прокладки инженерных коммуникаций, необходимость доступа к водным объектам и т. д.).
Порядок установления обременения на землю может быть принят добровольно, на основании договоренностей между инициатором установления сервитута и хозяином участка. Если подобное соглашение с владельцем было достигнуто, то оформляйте это решение договором, чтобы обезопасить себя в дальнейшем.
В отдельных случаях земля, на которую необходимо наложить обременение, находится в собственности государства. При таких обстоятельствах, предоставления сервитута будет зависеть от решения уполномоченного органа власти.
При возникновении необходимости использования чужой территории, первоначально попытайтесь прийти к согласию с владельцем этой земли. Если собственник разрешит наложить обременение на участок земли, то оформляйте двустороннее соглашение, подтверждающее этот факт.
Однако следует учитывать, что использование чужой территории может причинить неудобства хозяину земли, поэтому собственники имущества зачастую не дают разрешения на сервитут. Если возникшие хозяйственные проблемы нельзя решить без добровольного обременения чужой собственности, обращайтесь в судебные органы.
При весомой доказательственной базе (наличие справок о необходимости установки коммуникаций через территорию соседа, отсутствие возможности проезда и т. д.) суд выносит постановление о предоставлении сервитута. Данные обстоятельства регулируется положениями статьи 275 Гражданского кодекса РФ.
Если обстоятельства носят длящийся характер (долгосрочные), то в ходатайстве, кроме необходимости обременения чужой территории укажите и просьбу о возможности пользоваться сервитутом пожизненно.
При положительном решении судебных органов обременение на землю будет распространяться и в случае продажи или аренды участка.
Для оформления добровольного соглашения об ограниченном пользовании землей, приготовьте следующие документы:
- договор о порядке использования, с указанием целей и срока сервитута;
- документ об оплате государственной пошлины;
- документация на земельный участок (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и т. д.).
В дальнейшем, имеющиеся документы вместе с заявлениями обеих сторон сделки, подаются в службу Росреестра для регистрации обременения на участок и внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Согласно требованиям гражданского законодательства, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Установление обременений также должно пройти официальную процедуру узаконивания.
Подача всех необходимых документов в уполномоченный орган возможна одним из участников договора (собственником земли или лицом, претендующим на установление ограничений на участок), главное иметь на руках подписанный обеими сторонами договор о сервитуте.
Официальное действие сервитута начинается с момента государственной регистрации. На практике же этот вопрос стороны вправе решить самостоятельно, предоставление участка в пользование может произойти раньше.
Согласно положениям земельного законодательства, сервитуты подразделяются по видам:
- сервитуты частного характера;
- публичные сервитуты.
Сервитут, установленный в интересах частного лица, регламентируется договором, заключенным между хозяином участка и гражданином, нуждающимся в использовании чужой территории в личных целях. При отсутствии взаимопонимания сторон, решение о наложении обременения применяется в рамках судебного спора.
Сервитут публичного характера определяется для удовлетворения потребностей большой группы людей (муниципального образования).
Для его установления требуется издание нормативного акта государственного органа. Для инициирования выделения публичных сервитутов созываются общественные слушания.
Сервитут частного характера устанавливается на основании следующих документов:
- договор о предоставлении права ограниченного пользования участком (укажите причины необходимости установления сервитута, характеристики участка, срок пользования и наличие или отсутствие платы за сервитут);
- судебный акт (в случае, когда инициатору установления сервитута не удалось достичь согласия с собственником имущества).
При судебном рассмотрении дела об установлении обременения на участок, подтвердите досудебный порядок урегулирования конфликта.
Заблаговременно официально направьте или вручите обращение о необходимости выделения сервитута собственнику имущества.
Если в течение 30 дней владелец участка не предоставит вам разрешение на использование своей земли, обращайтесь с ходатайством в судебные органы.
Административный регламент
Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:
- порядок проведения административной процедуры оказания услуг по установлению обременения;
- сроки и последовательность административных действий с указанием перечня оказываемых услуг;
- порядок взаимодействия органа местной власти с заявителями (гражданами, юрлицами, государственными структурами и организациями);
- процедура обжалования действий (бездействий) органов местной власти.
Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.
Далее мы расскажем вам про установление сервитута в судебном порядке.
Особенности практического применения
На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.
В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:
- расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
- наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
- возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.
Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:
- окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
- соглашение участников сделки;
- ликвидация причин для выдачи сервитута.
Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.
Предоставление сервитута в судебном порядке
Согласно статье 274 ГК РФ, суд может обязать собственника разрешить постороннему человеку пользоваться его землей. Но не всякому: например, иск владельца соседнего участка удовлетворят, а вот заявление от соседа-арендатора не примут. Кроме того, истцу придется доказать, что он оказался в безвыходной ситуации, и без доступа на землю соседа не сможет реализовывать свои гражданские права и свободы. Для этого иногда требуется провести независимую экспертизу. Например, в двухквартирном доме один собственник решил сделать канализацию. Тоннель для коммуникаций можно провести только через участок соседа, но тот против.
Чтобы доказать невозможность проведения коммуникаций в другом месте, заказчик канализации приглашает независимого эксперта. Также потребуется доказать, что истец пытался урегулировать вопрос мирным путем. Для этого можно отправить несговорчивому соседу письменное предложение об установлении сервитута — заказным письмом с уведомлением о доставке.
Кроме этого, понадобятся выписки из ЕГРН для обоих участков, свидетельство о правах собственности истца, квитанция об уплате пошлины.
Перечень документов для оформления сервитута. Процесс регистрации ограничения
Для установления такого типа ограничения необходимо подготовить пакет документов. В перечень бумаг входят следующие:
- Паспорт гражданина.
- Заявление об установления сервитута.
- Документ, подтверждающий необходимость этой процедуры.
- Кадастровый план с отметкой о сервитуте.
- Документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины. Размер госпошлины за оформление ограничительного документа составляет полторы тысячи рублей для граждан и шесть тысяч рублей – для организаций.
- Доверенность на представителя (если гражданин подает заявление не самостоятельно).
Регистрация сервитута проводится по нормам статьи 23 ЗК РФ пошагово в три этапа:
- посещение Кадастровой Палаты для подачи заявления на установление ограничение;
- составление письменного соглашения;
- получение выписки с отметкой об установлении сервитута.
Когда требуется сервитут
Законодательство в статье 274 Гражданского кодекса раскрывает вопрос — сервитут на земельный участок, что это такое. Оформление ограниченного разрешения требуется, когда решаются споры между собственниками соседних земель по поводу пользования общего характера.
Сервитут устанавливается на земельный участок по следующим наиболее частым причинам:
- Расположение на участке природного объекта, например источника ключевой воды. Объект не является собственностью владельца земли, а принадлежит государству и относится к общему пользованию, поэтому воду могут набирать все желающие. В таком случае собственник имеет право установить ограничения и потребовать право прохода к источнику за определенную плату.
- Строительные работы по прокладке коммуникационных труб к участку должны проводиться через соседнюю территорию. Законный правообладатель имеет право наложить обременение в форме сервитута и указать конкретное место для разрешения прокладывания труб.
ВНИМАНИЕ. Сервитут является крайним решением возникшей проблемы с земельным пользованием, когда остальные способы исчерпаны.
Данный способ ограниченного использования нельзя применять для несущественных целей. Например, к участку приходится добираться по короткой дороге, но сделать это по соседней территории намного ближе.
Оформлять разрешение для сокращения пути недопустимо.
По своей сути сервитут похож с арендой, разница только в возникновении заключения договора как вынужденной меры решения спора с обеих сторон. Это позволяет собственнику земельного надела наряду с получателем сервитута продолжать использовать обремененную часть участка.
Земельное обременение накладывается в случаях:
- обоюдного соглашения сторон, которые желают пользоваться землей наряду с ее собственником;
- без обоюдного соглашения в принудительном судебном порядке.