Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судиться или договориться: как разделить недвижимость при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Споры между супругами из-за имущества возникают, когда вступают в силу какие-то личные обиды или завышенные ожидания одной или обеих сторон. В целом всегда лучше любой такой спор решать мирно. Если же дело доходит до суда, важно помнить, что в нашей стране не прецедентное право. Это означает, что если у кого-то было одно судебное решение, то вовсе необязательно, что и в другом похожем случае оно окажется таким же.
Например, есть распространенное заблуждение, что если в браке, к примеру, двое детей, то суд при разделе недвижимости должен присудить ее бóльшую часть тому из супругов, с кем остаются дети. Но, как поясняют эксперты, в этом случае действует норма, по которой родители не претендуют на имущество детей, а дети — на имущество родителей. Иными словами, раздел производится между супругами, а не между супругами и детьми.
Чаще всего судья ориентируется на одинаковые права супругов по закону. При этом необходимо учитывать, что раздел имущества может затянуться на долгое время и принести дополнительные траты, если одна из сторон не согласна с решением судьи и подает апелляции.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Судебное разбирательство
Указанные способы «раздела» часто осуществляются на добровольной основе при наличии взаимного согласия сторон. Однако если один из супругов выступает против, то с просьбой о решении жилищного вопроса можно обратиться в суд.
Для этого нужно составить исковое заявление и подготовить необходимые документы:
- паспортные данные обеих сторон;
- свидетельство о расторжении брака;
- свидетельство о рождении каждого ребенка (при их наличии);
- квитанция об оплате гос. пошлины;
- подтверждение факта внесения обязательных платежей за жилье;
- другие документы, способные доказать правовую позицию истца.
Процесс разделения муниципальной недвижимости имеет множество особенностей, которые следует учесть бывшим партнерам при разводе. Особенно когда в разделе участвуют несовершеннолетние дети. Подводим итоги:
- Муниципальное жилье нельзя поделить при разводе, так как оно не является собственностью нанимателей.
- Продавать, сдавать в аренду и получать прибыль с муниципальной недвижимости запрещается.
- Раздел муниципальной квартиры при разводе происходит несколькими способами. Можно приватизировать объект, продолжить совместное пользование муниципальным жильем или разменять на два помещения меньшей площади.
- У бывших супругов при совместном проживании есть право разделить лицевые счета на оплату коммунальных услуг.
Статус неприватизированной квартиры
Любое жилое помещение имеет своего собственника и им может быть либо частное лицо (гражданин, организация), либо публично-правовое образование (город, регион, государство). Государственное жилье формирует жилищный фонд, из которого квартиры распределяются нуждающимся людям, но не в собственность, а в пользование по договору социального найма.
Срок пользования квартирой не ограничен и может продолжаться долгие годы.
В советское время иного правового режима пользования квартирой, нежели социальный наем, не существовало.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Сегодня государство предоставляет квартиры лишь небольшой части населения, особенно нуждающейся в жилье:
- малоимущим;
- детям-сиротам;
- оставшимся без крова в результате стихийных бедствий и др.
Большая часть квартир, выделенных властью, приватизирована гражданами, но остались и те, чьи жильцы отказались от приватизации или просто забыли о ней. В этом случае собственником квартиры продолжает быть государство, а зарегистрированные в ней имеют статус нанимателя.
Статус нанимателя позволяет проживающим в жилом помещении лицам пользоваться квартирой, но распоряжаться ей в полной мере нельзя.
Еще одной категорией жилья, занимаемого по договору социального найма, являются квартиры, отданные в пользование работнику на время его службы в гос. органе или учреждении — квартиры, находящиеся в ведомственном жилищном фонде работодателя.
Правовой режим этого помещения похож на режим, описанный выше, с той разницей, что квартира предоставляется на строго определенный срок прохождения службы и при смене места работы или же его оставлении жилье у нанимателя отбирается.
Несмотря на схожесть правового режима квартиры, занимаемые по договору найма, могут принадлежать к разным жилищным фондам:
- социальному (жилье, предоставляемое федеральной или муниципальной властью);
- специальному (то, которое предоставляется работнику, военнослужащему, беженцу или переселенцу и др.)
Общая долевая собственность супругов
В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.
При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.
Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.
Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.
Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.
Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.
Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.
Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.
Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Почему муниципальное жилье не подлежит разделу
Квартира, выданная гражданину по договору социального найма, в принципе не может быть отнесена к общему имуществу супругов, потому что она не поступает в собственность кого-либо из них. Это муниципальная собственность и ни у одного из супругов нет на нее никаких имущественных прав, кроме прав пользования ей, равнозначных как у нанимателя жилья, так и у членов его семьи.
Если квартира выдавалась по договору соцнайма одному супругу, то второй супруг будет вселен в квартиру только как член семьи нанимателя. Поэтому даже при регистрации его в жилье и внесении в договор соцнайма в качестве такового он не приобретает имущественных прав на квартиру. Это дает лишь временное право проживать в квартире, пока такой человек является членом семьи нанимателя.
После развода бывший супруг утрачивает статус члена семейства нанимателя жилья и наниматель вправе выселить его через суд, если уже бывшие супруги не придут к согласию по дальнейшему проживанию или же добровольному выселению из квартиры.
Если же квартира выдавалась сразу на всех членов семьи по какой-либо социальной программе и второй супруг является полноправным нанимателем жилья по отдельному договору соцнайма, то на данную нанимаемую недвижимость есть равные права у обоих супругов. Но это имущество все равно не является совместно нажитым. Его формальный раздел (так как юридически разделить муниципальное жилье невозможно) происходит не по нормам СК РФ, а по ЖК РФ и ГК РФ. В этом случае судом устанавливается порядок пользования жильем, находящимся в общем владении.
Увы, в большинстве случаев договор соцнайма заключается лишь с одним членом семьи, а остальные вписываются в него как члены семьи нанимателя. В этом случае в судебном порядке нужно доказывать, что фактически квартира была выдана на всех членов семьи и требовать ее принудительного обмена на две муниципальные квартиры до подачи иска о выселении (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ).
Однако если муниципальное жилье настолько мало, что его размен на два отдельных жилых помещения не возможен, то осуществить это не получится. Потребовать компенсации, причитающейся ему доли жилья невозможно, потому что первый супруг не является собственником квартиры и не приобретает каких-либо реально ощутимых материальных выгод. Кроме того, второй супруг после утраты права пользования этим жильем может встать на учет как нуждающийся в жилье.
Один из вариантов решения жилищной проблемы – приватизация муниципального жилья в равных долях. Но для этого супругам нужно на время забыть о своих распрях и воздержаться от развода.
Почему не подлежит разделу служебное жилье
Если в случае с муниципальным жильем возможны еще какие-то варианты отстаивания жилищных прав одного из супругов, то в ситуации со служебным жилым помещением все совершенно иначе. Такая квартира выдается исключительно на время трудовых отношений работнику или служащему определенного предприятия, организации. И если она не приватизирована, то это жилье принадлежит непосредственно тому учреждению, с которым имеются или имелись трудовые отношения у одного из супругов.
Даже если жилье выдавалось для проживания всей семьи работника, то отдельного договора соцнайма для второго супруга на это же помещение в любом случае не будет.
Права на использования данного помещения непосредственно связаны с личностью одного из супругов (т.к. жилье имеет целевое предназначение), поэтому претендовать на какую-либо компенсацию в этом случае при разводе вообще бессмысленно.
Лишь наличие брака с определенным служащим или работником конкретного учреждения дает второму супругу временное право на проживание в этой квартире. Расторжение брака влечет автоматическую утрату права пользования этим жильем.
Ответ на вопрос: можно ли разменять неприватизированную квартиру при разводе, зависит от решения региональных органов властей, являющихся собственником жилья. Краеугольный камень – согласование и одобрение департамента жилищной политики конкретного территориального органа власти.
При согласии супругов на обмен для одобрения подобранного варианта собственнику необходимо направить заявление, в течение десяти дней после получения которого городская администрация должна дать согласие или мотивированный отказ. Причинами отказа могут выступить:
- открытый спор об изменении условий проживания, включая выселение муниципалитетом;
- признание любой из квартир, запланированных для обмена, непригодной для проживания;
- объект недвижимости подлежит сносу, капитальному ремонту, переоборудованию с расселением жильцов;
- вселение в квартиру гражданина с тяжёлой формой заболевания, исключающем возможность совместного проживания (открытая форма туберкулёза, частые эпилептические припадки, психоневрологические расстройства тяжёлой формы).
Если один из бывших супругов согласен на размен, а второй отвечает отказом, то по решению суда возможен принудительный размен квартиры при разводе. Если против размена выступает муниципалитет, то в судебном порядке также можно обжаловать действия городских властей. При регистрации в обмениваемом жилье несовершеннолетних детей для размена необходимо письменное согласие органа опеки.
Квартира по социальному найму при разводе подлежит размену при нахождении двух удовлетворяющих обоих супругов вариантов жилья с выполнением следующих обязательных условий:
- Все квартиры или комнаты должны принадлежать одному и тому же собственнику (муниципалитету или государству) и сдаваться для проживания по договору социального найма.
- Соблюдение запрета на родственный обмен, маскирующий договор купли-продажи, при котором предполагаемый покупатель под видом родственника вселяется на жилплощадь одного из бывших супругов.
- Изолированность жилья и соответствие санитарным нормам. Если обмен производится на часть жилого помещения, то это должна быть изолированная комната, а не её определённый сегмент.
- Жильё должно соответствовать метражу, установленному муниципальными властями в перерасчёте на одного человека. Например, въезд двух человек в комнату из десяти квадратных метров не допускается, если жилищный норматив предусмотрен в размере шести квадратных метров на одну персону.
Если жильё предоставлено ведомственным фондом конкретному сотруднику на период исполнения должностных обязанностей, то семья вправе проживать вместе, а факт развода предусматривает освобождение супругом, ушедшим в прошлое с точки зрения семейных уз, квартиры без права на размен.
Заблуждения собственников при разделе квартиры
Некоторые собственники квартир при разделе жилья пытаются насильно вручить денежную компенсацию за долю нежеланному родственнику — соседу по квартире — и выселить его. Но не тут-то было: статья 35 высшего нормативного правового акта Российской Федерации — Конституции, защищая право собственности, не допускает его принудительного прекращения.
Если обе стороны находятся в одинаковых условиях — не имеют другого жилья, одинаково заинтересованы в дальнейшем использовании имеющегося — суд направляет усилия на достижение мирного разрешения ситуации. В случае если один из собственников не проживает в данной квартире, обеспечен другим жильем, деятельность суда направляется на соблюдение справедливости в порядке владения имуществом обеими сторонами.
Особенности раздела приватизированного жилья между родственниками
В идеале, раздел в натуре предусматривает выделение отдельного входа каждому жильцу, но такой вариант является практически невыполнимым в условиях городской квартиры. Чтобы не перестраивать жилье, лучше договориться о сохранении нормальных отношений после раздела и обеспечить дуг другу свободный доступ к общим помещениям.
- в процентном соотношении. Этот вариант более приемлем, т.к. для удовлетворения прав каждого жильца можно продать квартиру и разделить полученную сумму в соответствии с предназначающимися долями, или же компенсировать деньгами или имуществом нужную сумму.
Рекомендуем прочесть: Доверенность от агентства недвижимости риэлтору образец
Выделение долей детям по материнскому капиталу
При общей совместной собственности допускается присвоить долю ребенку до 18 лет, но он вправе только пользоваться имуществом – распоряжаться им он сможет при совершеннолетии.
Если жилье приобретается с использованием маткапитала, то детям оформляется выделение долей. Если сразу оформить доли нет возможности, то собственник может сделать это позже в установленные законом сроки – посредством составления соглашения или договора дарения. Матери необходимо оформить нотариальное обязательство о выделении долей детям.
Нотариальное обязательство необходимо, если на дату получения капитала жилье не было оформлено в качестве частной собственности или оно зарегистрировано на 1 владельца. Это связано со следующими обстоятельствами:
В обязательстве необходимо указать такие сведения:
Выделить долю несовершеннолетнему ребенку необходимо в 6-месячный период. Он начинает отсчет с того момента, как появилась законная возможность проведения процедуры – например, дом введен в использование, ипотека полностью погашена.
Обязательство о выделе оформляет женщина, ее муж или оба супруга (в случае если они дольщики по ДДУ, участники жилищного кооператива, созаемщики).
При обращении к нотариусу необходимо иметь при себе:
Готовое и заверенное обязательство передается в ПФР РФ.
Раздел квартиры после развода
Вопрос раздела квартиры осложняется тем, что:
- Регулируется данный процесс не только нормами семейного, но и жилищного, а также гражданского права.
- Такое недвижимое имущество, как квартира, как правило, физически не делится — стандартную квартиру невозможно разгородить стеной таким образом, чтобы оба супруга могли полноценно отделиться друг от друга и пользоваться своими жилыми помещениями, включая кухню, туалет, ванну комнату, прихожую, выход на лестничную площадку, балкон и т.п.
- Недвижимость имеет особый статус, в связи с чем, подлежит государственной регистрации.
- Право человека на жилье охраняется законом.
- При разделе квартиры учитываются интересы не только разводящихся супругов, но и других лиц, например, детей или лиц, проживающих в квартире на праве собственности или по другим законным основаниям.
Раздел коммунальной квартиры
Процесс раздела коммунальной квартиры на первый взгляд, — один из самых простых, так как в ней комнаты изначально принадлежат разным собственникам. Ее даже не надо делить «в натуре», как приватизированные не коммунальные квартиры. Она уже изначально поделена именно так.
В суде надо просто подтвердить факт принадлежности одной комнаты — жене, другой — мужу.
Если же доли супругов в квартире окажутся неравными, то второй супруг сможет выплатить другому супругу стоимость его доли в комнате. Если супруг откажется доплачивать деньги за комнату, то его можно обязать сделать это через суд.
Например, если в коммунальной квартире нечетное количество комнат, допустим, 3 штуки, а доли супругов в квартире равны, то супруги могут договориться о том, что жене отойдет две комнаты, мужу одна, а жена впоследствии доплатит мужу стоимость половины принадлежащей его комнаты.
Однако дело осложняется тем, что супругам может принадлежать не вся коммунальная квартира, а только одна комната в ней. В этом случае порядок действий будет зависеть от того, приватизирована коммунальная комната или нет.
Если она приватизирована, то супруги могут поделить помещение на праве долевой собственности, оформив отдельное свидетельство на свою часть комнаты. Если же коммунальная комната не приватизирована, то:
- Один супруг может выкупить у другого супруга право на всю комнату, а второй супруг добровольно выпишется из нее.
- Супруги продадут комнату и поделят вырученные деньги поровну.
- Супруги будут продолжать жить вместе, но, в случае наличия такой возможности, один из супругов выпишет другого через суд. Как выписать бывшего члена семьи из квартиры можно узнать в соответствующей статье или у юриста.
Можно ли в муниципальной квартире поделить счета и приватизировать свою долю для продажи?
У нас с сестрой квартира осталась от родителей муниципальная, прописаны там мы и наши дети ее дочь и мой сын ( не совершенно тлении). Могу ли я поделить лицевые счета преватизировать свою долю и продать? Сестра приватизировать не хочет и мою долю выкупать тоже. Как мне поступить? На сколько я знаю сейчас статус квартиры коммунальная не дается, но у нас две разные семьи.
Юридический смысл разделения лицевого счета заключается в изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Другими словами изменение договора найма – это процедура открытия отдельного лицевого счета, после чего квартира превращается в коммунальную, а бывшие члены семьи становятся соседями. При этом для вас упрощается обмен, вселение других членов вашей семьи. Кто может требовать разделить лицевой счет? Только тот, кто:
— достиг совершеннолетия и дееспособен;
— является членом семьи или бывшим членом семьи нанимателя;
— проживает и зарегистрирован на данной жилплощади.
Квартиры, в которых раздел лицевого счета запрещен:
1) в квартире, полученной от предприятия или учреждения, или организации (ваше место работы), при условии, что вас уволили либо по собственному желанию без уважительных причин, либо за нарушение трудовой дисциплины, либо за совершение преступления.
Если же вы получили квартиру в таком доме, не будучи работником этого предприятия, учреждения, организации или уволились оттуда по иным основаниям, то запрет на раздел лицевого счета на вас не распространяется;
2) в служебных жилых помещениях.
3) в квартире, находящейся в собственности граждан. В данном случае запрещен принудительный раздел лицевого счета.
4) в квартире, на которую наложен арест или имеется другое запрещение, например, постановка дома на реконструкцию.
В какой квартире можно открыть отдельные лицевые счета?
Отдельный лицевой счет открывается только на изолированную комнату, а никак не на часть комнаты, смежные комнаты (т.е. имеющие общий вход), подсобные помещения. Параметры изолированной комнаты должны быть следующими:
— ширина комнаты не менее 2 м;
— единственный вход в комнату шириной не менее 70 см;
— расстояние от окон до стены противоположного здания не менее 3 м;
— окно (окна) комнаты не должны выходить в замкнутый дворик размером до 5х5 м и менее, так называемый «колодец».
Минимальная площадь такой изолированной комнаты, к сожалению, Жилищным кодексом не установлена. Однако по другим местным правилам, утвержденным в свое время Мосгорисполкомом и Мособлисполкомом, такая цифра есть, и составляет она в Москве и Московской области 9 кв. метров.
Еще недавно размер кухни играл не последнюю роль при разделе лицевых счетов, и многим семьям было отказано именно из-за этого. Кухня не должна была быть менее 6 кв. м. Теперь суд больше руководствуется принципами сложившегося порядка пользования квартирой, чем правилами санитарной службы, и потому площадь кухни может быть и менее 6 кв. м. Главное, чтобы были выделены изолированные помещения.
Изолированные комнаты при разделе лицевого счета распределяются между семьями по соглашению о порядке пользования квартирой, которое заключается между членами семьи в добровольном порядке. В этом случае вам следует подать заявление и необходимые для раздела документы в Управление муниципального жилья своего административного округа.
Если же такое соглашение не достигнуто, то распределение идет исходя из доли каждого члена семьи, где доля определяется путем деления жилой площади всей квартиры на количество человек, зарегистрированных в этой квартире. При этом доли каждого члена семьи признаются равными. В этом случае раздел лицевого счета производит суд, и вы должны предоставить копию решения суда в жилищную организацию по месту нахождения квартиры, чтобы открыть отдельные лицевые счета и изменить договор найма.
После благополучного исхода процедуры раздела лицевого счета перед вами открываются большие перспективы. Теперь вы свободно можете приватизировать свою комнату, а в дальнейшем распорядиться ею по своему усмотрению, не спрашивая согласия на то соседей по ставшей уже коммунальной квартире.