Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка бизнеса: всё, что о ней нужно знать любому предпринимателю и менеджеру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществление имущественных оценок описывается в Федеральном законе об оценочной деятельности. Последние исправления в данный закон были внесены 22 июля 2010 года. Среди объектов оценки в законе значится совокупность вещей, относящихся к движимому или недвижимому имуществу какого-либо лица, в том числе предприятия.
Порядок проведения оценки бизнеса
Проведение независимой оценки бизнеса требует учета и анализа множества факторов. В качестве основных этапов данной процедуры можно выделить:
- Сбор и изучение документации.
- Анализ профильного рынка с рассмотрением деятельности конкурентов.
- Выполнение финансовых расчетов.
- Составление итогового отчета.
Говоря о том, что нужно для оценки бизнеса, нельзя не отметить перечень необходимых документов:
- Учредительные документы.
- Бухгалтерские, управленческие, аналитические отчеты за последние несколько лет.
- Заключения аудиторов.
- Сведения о текущих задолженностях компании.
Алгоритм проведения оценки
Выбор оценщика – на рынке сейчас огромное предложение компаний по помощи в проведении оценки. Однако, далеко не все предоставляют данную услугу на должном уровне.
При выборе оценщика рекомендуем обращать внимание на:
- опыт работы;
- наличие положительных отзывов;
- наличие грамотного интернет-сайта;
- стоимость услуг (слишком низкая стоимость должна насторожить ровно также, как и завышенная цена);
- личную консультацию с представителем компании (вы должны четко понимать за что будете платить деньги и какой результат получите);
- договор об оказании услуг (он должен быть составлен юридически грамотно и включать все аспекты вашего взаимодействия).
Документация – оценщик запросит определенный пакет документов, на подготовку которого может уйти значительное время. Рекомендуем подготовить необходимую документацию заранее.
Что такое оценка бизнеса: принципы и цели процедуры
Оценка – это целая совокупность действий, направленных на формирование объективного мнения о стоимости объекта с учетом независимого мнения эксперта. Показатель формируется в стоимостном выражении, отражает цену на конкретную дату.
Сложность заключается в том, что предприятие – это сформированный живой организм, имеющий свою структуру, механизм и потенциал. Задача специалиста – оценить не только имеющиеся на балансе компании материальные активы и обязательства, но также учесть и перспективы роста, прогнозируемый успех с учетом интеллектуального капитала, иных факторов.
Ранее услугами оценщиков пользовались только единичные организации. И то в определенных случаях: при судебных спорах, слияниях, поглощениях и т. п. Сейчас тенденции изменились. Подобными услугами пользуется всё большее количество собственников. И их цели разнообразны:
- улучшить стратегию и тактику развития компании;
- разработать реально эффективный бизнес-план с учетом полученных оценочных данных;
- повысить стоимость бизнеса на рынке и получить хорошую доходность своих инвестиций;
- развить реально сильные стороны и нивелировать возможные риски.
Цель у каждого собственника своя. По данным СРО «Ассоциация российских магистров оценки», более 90 % всех услуг по оценке бизнеса имеют добровольный характер. Владельцы и администрация самостоятельно инициируют такое исследование без принуждений. Их цель – получить максимально возможную отдачу.
Конечно, оценка – услуга, целесообразная при сделке купли-продажи коммерческого предприятия. При этом в ней нуждаются оба участника отношений – как продавец, так и покупатель:
- одна сторона заинтересована в занижении рыночной стоимости и повышении оценки факторов риска;
- другая – желает извлечь максимальную выгоду от продажи.
Первичный комплект необходимых для проведения оценки бизнеса документов
Каждый бизнес, как и человек – индивидуален. Также индивидуальны, как правило, побудительные мотивы владельца для проведения оценки. Поэтому окончательный пакет документов, необходимый для оценки, может быть сформирован только после тщательного анализа индивидуальных особенностей компании и целей оценки. Формирование пакета необходимых документов производится на основании интервью с заказчиком и анализа первичных документов в составе:
- Учредительных документов;
- Бухгалтерской отчетности (баланса и отчета о финансовых результатах) за последние 3-7 лет и на последнюю отчетную дату;
- Информации обо всех материальных и нематериальных активах предприятия, включая расшифровку ведомостей по основным средствам.
Как повысить стоимость при оценке бизнеса?
Цель любого существующего бизнеса — максимизировать прибыль. И, как мы уже поняли, чем выше выручка и денежный поток компании, тем выше стоимость оценки. Ниже приведены основные способы увеличения стоимости:
- Оптимизация налоговой системы. Стоимость увеличивается, если налоговая база меньше.
- Уменьшение оттоков. Сокращение оттока денежных средств и затрат компании окажет положительное влияние на стоимость бизнеса
- Сокращение дебиторской задолженности. Дебиторская задолженность уменьшается, оборотный капитал уменьшается — доходы увеличиваются.
- Создание рыночных барьеров. Чем меньше потребителей уходит к конкурентам, тем выше доходы организации.
- Снижение стоимости заемного капитала. Большинство организаций на рынке работают с заемными средствами. Эти источники капитала всегда нуждаются в регулярной оптимизации.
Существует два основных принципа повышения стоимости компании: увеличение доходов, снижение затрат.
Предмет оценки предприятия (бизнеса)
В основе методологии оценки стоимости предприятия лежит концепция предприятия как объекта гражданских прав. Статья 132 Гражданского кодекса описывает понятие «предприятие как имущественный комплекс». Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенные для его функционирования: Земля, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукция, нематериальные активы, имущественные обязательства».
Определение рыночной стоимости предприятия означает определение стоимости в денежном выражении, наиболее правильно отражающей характеристики предприятия как товара, т.е. его выгоду для потенциального покупателя и затраты, необходимые для получения этой выгоды.
На наш взгляд, понимание предприятия как комплекса недвижимости не совпадает с понятием «предприятие». Обычно считается, что предприятие является непрерывным и его стоимость превышает стоимость комплекса недвижимости на стоимость так называемых нематериальных активов, которые неотделимы от человеческих ресурсов предприятия (установленные связи и отношения с клиентами, связи в государственных учреждениях и другие неучтенные (внебалансовые) активы).
Предпринимательская деятельность — это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, работ, услуг или другую разрешенную законом деятельность с целью получения прибыли. Данная деятельность осуществляется хозяйствующим субъектом (физическим или юридическим лицом), являющимся владельцем бизнеса.
Предприятие является производственно-экономическим и имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).
Именно наличие нематериальных активов определяет рыночную привлекательность предприятий с отрицательным балансом собственного капитала.
При проведении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, включающее в себя все виды имущества и права на него. Предприятие как комплекс имущества включает в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности: Земля, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукция, нематериальные активы, включая гудвилл (в отечественной практике — гудвилл), права на товарные знаки, торговые наименования и другие исключительные права.
собственник предприятия имеет право продать, заложить, застраховать и завещать его, т.е. предприятие (бизнес) может быть предметом сделок и является товаром, который имеет следующие характеристики
- инвестиция в этот товар осуществляется с целью получения в будущем прибыли, которая обеспечит владельцу бизнеса определенный доход, т.е. это инвестиция
- бизнес — это система, но ее подсистемы и элементы могут продаваться отдельно и таким образом становиться основой для формирования новой системы
- потребность в этом продукте зависит от процессов, происходящих как внутри самого продукта, так и во внешней среде (финансовое состояние предприятия, экономическая и политическая стабильность в стране, социальные факторы и т.д.).
- состояние предприятия тесно связано с состоянием экономики и общества, что влечет за собой участие государства в сделках по регистрации, купле-продаже и оценке этого продукта
- Финансово-неубыточная компания может быть позитивно оценена благодаря имиджу соответствующего названия на рынке.
Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и объекта оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические лица, входящие в состав одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона об оценочной деятельности. Профессиональные оценщики работают от имени государственных органов, компаний, банков, инвестиционных и страховых организаций, граждан.
Как повысить стоимость бизнеса без излишних вложений
Часто говорят, что чтобы получить деньги, нужно тратить деньги, но это не всегда относится к маркетингу. Можно ничего не потратить на продвижение бизнеса и при этом получить исключительный коэффициент конверсии.
Чтобы повысить стоимость бизнеса, советуют искать способы увеличить операционную эффективность, а также сократить расходы и контролировать средства без ущерба для деятельности. Также рекомендуется обновить маркетинговый план и найти способы увеличения продаж, включая выход на новые рынки или предложение новых продуктов и услуг. Не помешает составить стратегический план. Формальный план, в котором представлены измеримые цели и этапы на ближайшие годы, укрепит доверие к бизнесу.
Рекомендуется разрабатывать повторяемые процессы и расширять возможности сотрудников. Процессы в бизнесе должны быть повторяемыми и доступными для обучения. Кроме того, советуют обучать и мотивировать сотрудников. Важно обратить особое внимание на управленческую команду. Работать над разрешением внутренних конфликтов и поддерживать низкую текучесть кадров. Сильная профессиональная команда повышает ценность бизнеса, особенно в компаниях с небольшим количеством материальных активов.
Как только продавец решит по какой цене продавать компанию и подготовится к сделке, можно будет начинать процесс продажи. В него входят следующие задачи:
- Нужно найти покупателя бизнеса.
- Провести переговоры, окончательно решить за сколько продать компанию.
- Составить инвестиционный меморандум.
- Юридически оформить сделку.
- Заплатить налоги с продажи.
Наконец, будет полезно узнать, где продать компанию. Продать бизнес можно как через брокера, так и самостоятельно. Используя вышеприведенную информацию, получится узнать, как правильно оценить компанию и получить хорошую сделку.
Источники и методы анализа
Чтобы провести анализ, экономист берет бухгалтерские анализы и отчеты. Большая часть информации содержится в бухгалтерском балансе – отчете, который заполняет любое предприятие ежегодно. В нем прописываются активы (имущество, которое используется для получения прибыли) и пассивы (источники активов).
Второй источник данных – отчет о финансовых результатах. Этот отчет тоже обязательный, но в нем содержатся другие данные: источники прибыли и статьи убытков в конце отчетного периода.
Если бизнес крупный и средний, то в дополнение к двум основным источникам используется третий – отчет о движении капитала. Но если компания относится к малому бизнесу, то нужно формировать и применять в финансовом анализе отчет о движении средств.
Если данных не хватает, то допускается использовать другие источники, например, приложения и пояснения к бухгалтерскому балансу.
Что такое оценка и зачем нужна оценочная компания
Оценки и необходимость в них в настоящее время являются горячей темой в деловом мире и вокруг него. Лидеры бизнеса ставят под сомнение их важность. HR-менеджеры проверяют необходимость в них. Но являются ли оценки прошлым или необходимым бизнес-процессом? Важность получения правильной оценки имеет основополагающее значение для успеха. Даже если вы являетесь маленьким микробизнесом, который строит строительные блоки, для успешной, мотивированной и объективно ориентированной рабочей силы необходимо будет обратиться к оценочной компании. Тогда у вас может быть блестящая стратегия брендинга работодателей и сильная организационная культура, где каждый сотрудник понимает их роль, свои цели и то, как они соотносятся с общей стратегией.
Покупка дома — это крупнейшая, единственная инвестиция, которую когда-либо будут делать большинство людей. Является ли это первичной резиденцией, вторым загородным домом или инвестициями, покупка недвижимости — это сложная финансовая операция. Большинство вовлеченных в процесс людей очень знакомы. Риэлтор является наиболее распространенным лицом сделки. Ипотечная компания предоставляет финансовый капитал, необходимый для финансирования сделки. Заглавная компания гарантирует, что все аспекты транзакции будут завершены. Итак, кто же гарантирует, что стоимость имущества соответствует выплаченной сумме? Слишком много людей, подвергшихся воздействию в процессе недвижимости, разрешают такую сделку, не гарантируя того, что стоимость имущества будет соразмерной с оплаченной суммой.
В этом заключается оценка. Оценка — это объективная оценка того, на что покупатель может рассчитывать заплатив, или что получит продавец за участок недвижимости, где оба являются информированными сторонами. Чтобы быть информированной стороной, большинство людей обращаются к лицензированным сертифицированным, профессиональным оценщикам, чтобы предоставить им самую точную оценку истинной стоимости их имущества.
Как производится оценка недвижимости
Все начинается с осмотра. Обязанность оценщика состоит в проверке имущества, которое оценивается, чтобы определить истинный статус этого имущества. Оценщик или оценочная компания должны действительно видеть функции, такие как количество спален, ванных комнат, местоположение и т. д. Чтобы убедиться, что они действительно существуют и находятся в состоянии, которое разумный покупатель ожидал бы от них. Инспекция часто включает в себя эскиз собственности, обеспечивающий надлежащую площадь и передачу макета объекта. Самое главное, оценщик ищет любые очевидные черты или дефекты, которые повлияют на стоимость дома.
После проверки сайта оценщики используют два или три подхода для определения стоимости недвижимости: подход с затратами, сравнение продаж и, в случае аренды, подход к доходу.
Подход к затратам легче всего понять. Оценщики используют информацию о местных строительных расходах, ставках рабочей силы и других факторах, чтобы определить, сколько это будет стоить для создания имущества, аналогичного тому, которое оценивается. Это значение часто устанавливает верхний предел того, на что будет продаваться имущество. Почему бы вам заплатить больше за существующее имущество, если бы вы могли потратить меньше и построить новый дом вместо этого? Хотя могут быть смягчающие факторы, такие как местоположение и удобства, они обычно не отражаются в стоимостном подходе.
Вместо этого оценщики полагаются на подход сравнения продаж для оценки этих типов предметов. Оценщики узнают окрестности, в которых они работают. Они понимают ценность определенных функций для жителей этой области. Они знают схемы движения, школьные зоны, занятые сквозные пути; и они используют эту информацию для определения того, какие атрибуты свойства будут иметь значение в значении. Затем оценщик исследует недавние продажи в окрестностях и находит свойства, которые «сопоставимы» с оценкой субъекта. Продажные цены этих свойств используются в качестве основы для начала подхода сравнения продаж.
Используя знания стоимости определенных предметов, таких как квадратные метры, дополнительные ванные комнаты, паркетные полы, камины или многокомнатные участки, оценщик корректирует сопоставимые свойства, чтобы более точно изобразить свойство объекта. Например, если у сопоставимого имущества есть камин, а субъект этого не имеет, оценщик может вычесть стоимость камина из продажной цены сопоставимого дома. Если у объекта предмета есть дополнительная полу-ванная комната, а сопоставимой нет, оценщик может добавить определенную сумму к сопоставимому имуществу.
Например, в случае доходной недвижимости или аренда домов, оценщик может использовать третий подход к оценке имущества. В этом случае сумма дохода, которую производит имущество, используется для получения текущей стоимости этих доходов в обозримом будущем.
Комбинируя информацию обо всех подходах, затем оценщик готов определить предполагаемую рыночную стоимость предмета недвижимости. Важно отметить, что, хотя эта сумма, вероятно, является наилучшим показателем того, что свойство стоит, возможно, это не конечная цена продажи. Всегда существуют смягчающие факторы, такие как мотивация продавца, срочность или «войн торгов», что могут корректировать конечную цену вверх или вниз. Но оценочная стоимость часто используется в качестве ориентира для кредиторов, что не хотят заимствовать у покупателя больше денег, которых недвижимость действительно стоит. Суть заключается в следующем: оценщики помогут вам получить самую точную стоимость недвижимости, чтобы вы могли принимать самые обоснованные решения в этой сфере.
Сколько стоит бизнес?
Как правило, владельцы бизнеса сами знают (или думают, что знают), сколько стоит их предприятие. Для этого существуют данные бухгалтерского учета и другая аналитика. Однако на самом деле аналитические данные бухучета на практике совершенно не соответствуют реальной стоимости бизнеса, которая складывается не только из материальных активов и интеллектуальных прав, числящихся на балансе. В зависимости от метода оценки бизнеса могут учитываться и другие факторы:
- положение компании на рынке;
- перспективы развития предприятия;
- наличие/отсутствие непрофильных активов;
- потенциальные возможности выпуска новой продукции/услуг и др.
Цели оценки персонала
Оценка персонала позволяет компании и руководству достичь таких важных целей:
- Административные: оценка помогает найти или подтвердить аргументы для должностного повышения, увеличения ЗП, бонусов, обучения, увольнения сотрудника и т.д.
- Мотивационные: выявление сильных и слабых сторон сотрудника, потенциала специалиста, пожеланий для профессионального или карьерного роста и т.д.
- Процессные: получение обратной связи, выстраивание корпоративной культуры, профилактика конфликтных ситуаций, укрепление связи начальник-подчиненный и т.д.
Смета и бюджет проекта
Любой проект не ограничивается всего одной сметой. Сметы бывают:
- Локальные – относятся к первичным документам, в которых отражается расчет и оценка стоимости как материалов, так и работ, на уровне текущего ценообразования или с прогнозируемым значением цен.
- Объектные – документ, в котором отражены все оценки стоимости и расчеты по конкретному объекту или объектам при текущем или базисном уровне цен.
- Сметы по отдельным видам затрат – отражают оценки стоимости и расчеты по тем затратам, которые не учитываются в сметных нормативах. Это может быть дополнительная выплата премий за досрочную сдачу объекта, оплата компенсаций и льготные выплаты, оплата услуг аудитора и т.д.
- Сводный сметный расчет – итоговый документ, в котором отражена полная стоимость проекта, объединяющая все вышеперечисленные сметы, в текущих или прогнозных ценах. Существует практика, согласно которой к итоговому документу должна прикладываться пояснительная записка. С ее помощью малосведущим людям будет проще понимать и ориентироваться в документе.
Как выбрать меры по управлению рисками?
При разработке мер управления профрисками рекомендуется рассматривать риски с учётом их значимости (приоритетности), а также эффективности представленных защитных мер. Это может быть:
- Исключение опасной и вредной работы (процедуры, сырья, материалов, оборудования и т.д.).
- Замена опасной работы (процедуры, сырья, материалов, оборудования.
- Реализация инженерных (технических) методов ограничения риска воздействия опасностей на работников.
- Реализация административных методов.
- Использование средств индивидуальной защиты.
Универсальных рекомендаций по выбору конкретных мер по управлению рисками нет, так как этот процесс индивидуален и зависит от специфики организации. Например, в одном случае можно снизить риск с помощью покупки дополнительного страхующего оборудования, изменения эргономики рабочего места или изменения технологии; в другом случае окажется, что сам технологический процесс можно убрать из цепочки и устранить риск полностью. Такие решения принимаются специалистом по охране труда совместно с коллегами из других департаментов.
От того, насколько долго присутствует риск при выполнении работы (краткосрочный, среднесрочный или долгосрочный риск) зависит уровень сотрудников, которых нужно привлекать к принятию решения о мерах по управлению риском:
- стратегический уровень (высшее руководство);
- операционный уровень (уровень структурного подразделения);
- тактический уровень (сам работник или его непосредственный руководитель).
Что такое оценка недвижимости?
Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.
Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.
Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.
Этапы проведения оценки рыночной стоимости
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.