Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.
Финансовые последствия
Когда стороны прекращают отношения и оспаривают сделку в суде, принципиально важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства по договору и вносились ли они вообще. От этого будут зависеть последствия возврата денег.
- Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
- Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
- Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.
Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации
Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:
- Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
- Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
- Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
- При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
- При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
- Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
- Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
- Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
- Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
- Получение судебного решения и передача его для исполнения.
Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Отказ от исполнения договора
Встречаются случаи, когда односторонний отказ от исполнения договора поставки является единственно верным требованием потребителя. К примеру, намечается крупный праздник, для обеспечения которого была заказана поставка специального оборудования или комплекса продуктов. Следовательно, момент проведения праздника будет иметь ключевое значение для срока поставки. Так, нарушение сроков поставки предварительно оплаченного товара приведет к исключению обязанности потребителя (заказчика) принимать или приобретать товар. Односторонний отказ от договора обусловлен тем, что поставка товара должна быть осуществлена в соответствии с потребительскими требованиями, указанными лицом при даче своего согласия на заключение договора поставки.
Помимо отказа от исполнения действующего договора, потребитель вправе направить свой отказ от заключения договора, определенного предварительной сделкой. Основания отказа от заключения основного договора указаны в Гражданском Кодексе РФ в разделе «Предварительный договор».
Односторонний отказ от договора: советы юриста
Как можно зафиксировать отказ от договора? Образец основного соглашения между сторонами может содержать такое условие в числе прочих существенных пунктов. Кроме этого, участники сделки вправе оформить отдельный документ. И в том и в другом случае должен быть прописан порядок, в соответствии с которым соглашение прекращает действие. К примеру, если от стороны будет получен отказ от договора , он аннулируется со следующего дня. Вместе с тем законодательство допускает и отсрочку прекращения соглашения. В некоторых случаях участники отношений используют потестативные (неопределенные) условия в качестве основания для отказа от договора. Соответствующая возможность закрепляется статьями 327.1 и 157 ГК. Стороны могут установить автоматический отказ от договора в случае наступления оговоренных ими обстоятельств.
Стоит сказать, что ранее процедуры разбирательства споров, связанных с односторонним отказом, основывались на положениях 782 статьи ГК. В результате сформировалась довольно устойчивая практика применения этой императивной нормы. 782 статья не допускает никакого усмотрения сторон в рамках договора по оказанию услуг возмездного характера. В законодательстве не предусматривается никаких формальностей или дополнительных условий для выхода из сделки одного из участников по собственной инициативе. Соответственно, в соглашении стороны не имели права устанавливать возможность его расторжения по окончании оговоренного срока с даты направления извещения. Президиум ВАС в одном из своих Постановлений указывал, что, по смыслу 782 статьи, отказ от договора об оказании услуги допускается в любое время. Это может быть момент до начала ее предоставления или в процессе осуществления контрагентом оговоренных мероприятий. В связи с тем, что возможность заявить отказ установлено императивно в 782 норме, она не может ограничиваться соглашением сторон. Если же участники установили какие-либо условия, то они будут признаны недействительными. В качестве оснований будут при этом выступать положения 168 и 422 статей ГК.
Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости
Процедура расторжения первоначального контракта купли-продажи напрямую зависит от варианта прекращения договорных отношений, а также от того, был ли уплачен авансовый платеж. Поэтому перед тем, как приступить к осуществлению намеченной цели, следует выбрать способ расторжения договора: по обоюдному согласию продавца и покупателя или по инициативе одной из сторон.
Порядок расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости следующий:
- Для начала рекомендуется тщательно ознакомиться с положениями соглашения, как правило, документ содержит сведения о том, в каких случаях, как и на каких условиях происходит расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Из вышеуказанного следует, что подписывая обозначенное соглашение, участники сделки соглашаются на данную процедуру;
- После того, как положения первоначального договора купли-продажи недвижимости были изучены, необходимо убедиться, что все его условия были исполнены. Если же положения были нарушены, то этот факт является веским основанием для того, чтобы признать сделку недействительной, что приведет в расторжению предварительного договора купли-продажи;
- Помимо этого следует проверить, если документ был правильно оформлен, а именно, если правильно обозначены инициалы участников сделки, их паспортные сведения, так как неверно составленное соглашение будет признано недействительными и автоматически утратит законную силу;
- После того как причина была определена, инициатор расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости должен направить второй стороне сделки уведомление, в котором следует выразить намерение прекратить деловые отношения. Если инициатор расторжения получил от второго участника отказ в урегулировании разногласия путем составления мирного соглашения, он имеет право передать в судебную инстанцию исковое заявление.
Расторжение подобных договорных отношений необходимо осуществлять в письменной форме, оформляя другой документ, где указываются все обязательства, которые обозначались в предварительном договоре.
Инициатору расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости выгоднее убедить другого участника сделки соучастника прекратить договорные отношения посредством заключения соглашения сторон.
Осуществить расторжение по обозначенному способу возможно в следующих ситуациях:
- Если инициатор расторжения выявит мошеннические действия второго участника сделки;
- Если были подделаны документы;
- Гражданин, который имеет право собственности на имущество, вернулся с места лишения свободы;
- Если были обнаружены серьезные нарушения, которые относятся к процедуре приватизации;
- Появился наследник, который имеет право собственности на продаваемое имущество;
- Арест недвижимости;
- Если была произведена незаконная реконструкция.
Соглашение о расторжении предварительного контракта купли-продажи недвижимости должно содержать следующие сведения:
- В вводной части соглашения требуется обозначить личные и контактные данные продавца и покупателя. Сведения участников сделки указываются согласно тем, которые представлены в предварительном договоре, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные сведения представителей договора. Помимо этого, если одним из участников сделки является юридическое лицо, то указывается название организации и ее адрес;
- После требуется написать реквизиты предварительного договора, который подлежит расторжению, а именно: дата и место оформления, идентификационный номер;
- Помимо этого необходимо указать город, в котором находится продаваемое имущество;
- Далее следует указать дату, после которой предварительный договор купли-продажи недвижимости прекращает свое действие. Рекомендуется использовать при этом следующую фразу: « с момента подписания покупателем и продавцом соглашения…»;
- Если условия контракта были полностью исполнены покупателем и продавцом и у них отсутствуют претензии друг к другу, то это требуется обозначить в соглашении. Если же у сторон сделки остались претензии, то это в обязательном порядке требуется указать при оформлении соглашения об аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости. Помимо этого необходимо указать период и порядок решения разногласий;
- Далее указывается количество оформляемых экземпляров соглашения, которые предоставляются каждой из сторон;
- В завершении оформления соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости требуется обозначить дату и место его составления, а также необходимо поставить подписи покупателя и продавца.
Поскольку предварительный договор не обязывает стороны к сделке, его пытаются закрепить условиями задатка, при котором сторона, отказавшаяся от сделки, несет убытки. Так, отказавшийся от сделки продавец будет обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере. Если разрыв сделки инициирован покупателем, то задаток к нему не вернется.
Как мы видим, все решается законом.
Можно предположить, что стороны договора задатка пожелают договориться друг с другом с тем, чтобы не нести убытки, а спокойно вернуть покупателю уплаченные им в виде задатка деньги. В принципе это, безусловно, соглашение сторон, но оно не нуждается в особом письменно оформлении.
Договор всегда оформляется в количестве по числу его участников. То есть и продавец и покупатель имеют по своему экземпляру договора. Для фиксации согласия достаточно сделать в договоре собственноручные приписки продавца и покупателя о их согласии разойтись без штрафных санкций. Например:
- «Я, покупатель Иванов И.И. согласен на возврат задатка в одинарном размере в сумме 20000 рублей и не предъявляю продавцу Петрову П.П. требований по возврату задатка в двойном размере».
- «Я, продавец Петров П.П. возвращаю покупателю Иванову И.И. сумму 20000 рублей, переданную им как задаток за квартиру 1 в доме 2 по улице Московской города Калуги».
Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб. Для того чтобы избежать проблем в соответствующем вопросе, следует заранее ознакомиться с условиями расторжения предварительного договора и нюансами осуществления процесса.
Особенности, связанные с расторжением предварительного договора:
- если физическое или юридическое лицо, которое хочет приобрести недвижимость, не имеет возможности собрать нужную сумму денежных средств для ее оплаты, покупатель должен оповестить продавца об этом заранее. Рекомендуется отправить письмо с просьбой установить новые временные рамки, к акту следует приложить опись вложенной документации;
- как уже было отмечено ранее, есть возможность вернуть существенную предоплату по решению судебного управления. Однако следует отметить, что при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд не имеет полномочий принудить продавца продать свое имущество и передать права собственности другому лицу. Судебная организация может лишь обязать выплатить компенсацию пострадавшей стороне за счет личных средств, но не путем продажи недвижимости;
- при намерении вернуть уплаченные денежные средства, заинтересованное лицо также должно предоставить веские причины. К примеру, при составлении предварительного договора купли-продажи были обнаружены существенные недостатки, в связи с чем было принято решение отказаться от покупки соответствующего имущества.
Перед подачей искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется подробно изучить все возможные риски. Так как правовая ответственность может наступить как в отношении продавца, так и в отношении покупателя.
Какие основания позволяют расторгнуть предварительный договор?
Все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, которые только возможны, сводятся всего к двум главным причинам расторжения.
Во-первых, преддоговор расторгается тогда, когда указанные в нем временные лимиты оказываются нарушенными. Например, приобретающая сторона, несмотря на все свои усилия, так и не сумела собрать сумму, нужную для выкупа недвижимости. Печально – но бывает, и тогда преддоговор автоматически оказывается аннулированным через один год. Учитывая распространенность такой ситуации, законодательство предусмотрело и возможность продлить срок: если вторая сторона на это согласна, то достаточно просто уведомить ее об этом в письменном виде, продлевая таким способом актуальность документа.
Во-вторых, в качестве условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры может выступать банальное нежелание или одной, или обеих сторон заключать основной договор. Например, в квартире обнаружились более чем существенные недостатки. Или продающая сторона нуждается в быстрой сделки с недвижимостью, а приобретающая слишком медленно собирает средства.
Как на практике реализуется расторжение?
Финансовые последствия
Когда стороны прекращают отношения и оспаривают сделку в суде, принципиально важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства по договору и вносились ли они вообще. От этого будут зависеть последствия возврата денег.
- Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
- Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
- Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.
Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.
Условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры
Последовательность действий и условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры.
Потребность в собственном жилье – одна из ключевых в жизни каждого человека. Но мы все прекрасно знаем, насколько переменчивыми оказываются жизненные ситуации. И то, что казалось выгодным и правильным вчера, сегодня не кажется ни тем, ни другим. И если вчера вы делали все, чтобы договориться о продаже или покупке казавшейся вам подходящей недвижимости, то сегодня хотите от всего этого отказаться.
Не важно – почему. Важно, что это нужно сделать. И отечественное законодательство такую возможность во многих случаях предоставляет – если, к примеру, соблюдены условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры. Полезно только помнить, что в этой бумаге прописан определенный набор обязательств, которые взяли на себя и вы, и противоположная сторона. А значит, без помощи компетентного юрист по недвижимости сделать все корректно и грамотно едва ли получится. Ведь только адвокат подскажет вам ваши возможности и укажет на допустимые в вашей ситуации основания для расторжения.