Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи земельного участка без строений в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?
Как купить долю земельного участка
Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.
Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:
- Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
- Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
- Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Акт приема-передачи земельного участка
Документ подтверждает, что покупатель согласен с состоянием земли и строений, находящихся на ней. Акт можно составить отдельно или сделать его частью купчей. Он может быть оформлен в свободной форме. Но, если не хотите, чтобы возникали мелкие недочеты, вопросы и проблемы, лучше заполнить приложение по шаблону, указав следующую информацию:
- дата и место составления;
- дата и номер договора, к которому прилагается акт;
- данные покупателя и продавца;
- описание участка с кадастровым номером, адресом, площадью, назначением;
- сведения о состоянии земли;
- подтверждение об отсутствии у сторон претензий;
- подписи.
Акт приема-передачи земельного участка 2022 между физическими лицами
Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.
Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.
В нем обязательно содержатся сведения:
- о дате и месте составления;
- об основном документе – договоре сделки;
- о сторонах сделки;
- точное описание предмета договора;
- текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
- подписи с расшифровками.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Приобретение земельного участка – процедура достаточно простая. Однако стороны могут столкнуться с некоторыми сложностями.
Любая финансовая сделка связана с некоторым риском. На рынке недвижимости часто орудуют мошенники. Именно поэтому рекомендуется проверить при покупке все документы на объект:
- выписку из ЕГРН (она подтверждает отсутствие обременений, а также по ней можно установить настоящего владельца объекта);
- правоустанавливающие бумаги на землю (сведения, отраженные в них, советуется сравнить с информацией из выписки);
- кадастровый паспорт (поможет понять, в отношении какого именно участка стороны заключают сделку).
Обзор порядка покупки земельного участка у собственника
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок. Ели оно не оформлено, такая сделка не будет признана. В такой ситуации заявитель не имеет право его продавать. Скачать бланк государственного акта на право собственности на землю
- Если продавцом является юридическое лицо, у него должны быть уставные документы. Кроме того, необходимо проверить информацию о нем на сайте Налоговой службы.
- На участок должен быть оформлен кадастровый и межевой планы. Скачать форму межевого плана
- Необходимо сверить кадастровый номер во всех документах.
- У продавца должна быть выписка из ЕГРП. В ней можно увидеть, находится ли участок под обременением, кто является собственником объекта. Важно помнить, что выписка из ЕГРП годна всего 10 дней. Скачать образец выписки из государственного кадастра недвижимости
- Сделка не состоится в том случае, если продавец в браке и у него нет нотариального согласия супруга или супруги на продажу.
- Продавец должен предоставить справку об отсутствии задолженности по налогам. Если она имеется, регистрацию приостановят на две-три недели.
- Желательно замерить перед сделкой участок самостоятельно и сверить, чтобы все данные в документах совпадали. Встречаются случаи, когда свидетельство получали давно, а затем незаконно разделили землю между соседями.
Какие справки нужны желающему стать обладателем дачного участка
Теперь рассмотрим, какие документы нужны для покупки земельного участка под дачное хозяйство. В перечень входит:
- Справка, доказывающая, что территория действительно принадлежит продавцу;
- Технический паспорт территории участка с указанием всех построек на нём;
- Общий план надела с указанием кадастрового номера;
- Со стороны продавца необходимо предоставить письменное, нотариально заверенное соглашение от супруга (супруги) на проведение сделки;
- Аналогичное письменное согласие от супруга (супруги) потребуется предоставить и покупателю;
- Выписка из местной ФНС об отсутствии задолженностей (коммунальных, налоговых и прочих);
- Документы, подтверждающие, что данный объект не фигурирует в других сделках и не выставлен в качестве залога;
- Оба субъекта должны иметь при себе документы, позволяющие установить их личность. Поэтому потребуются паспорта продавца и покупателя.
Если на участке построены здания или иные сооружения, дополнительно продавец должен подготовить справку из местного БТИ. Если по какой-то причине нет возможности предоставить хоть один их вышеперечисленных документов, то провести сделку и зарегистрировать дачный участок на другое имя становится сложнее.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Что необходимо учесть?
При выборе земли, важно изучить расположение коммуникаций, дорог и объектов вблизи участка. А также насколько четко определены границы территории, а если их нет – требуется провести межевание, во избежание дальнейших проблем с соседями.
Если земля приобретается под строительство дома, необходимо узнать к какой категории она относится. Не на каждом участке возможна и разрешена застройка жилыми домами.
Если сделка оформляется напрямую, без участия агентов по недвижимости, лучше детально проверить правовой статус гражданина, продающего собственность. Если же договор оформляется при посредничестве риэлтора, лучше уточнить его опыт и наличие лицензии.
Случается, что продавцом по доверенности является третье лицо. Тогда следует внимательно проверить, не закончился ли срок действия этой доверенности и какую конкретно часть имущества по ней доверяется продать.
Риски при покупке участка
Приобретение новых соток земли – это всегда приятная и волнующая процедура, но здесь важно соблюдать тщательную бдительность. Основными рисками для покупателей являются:
- Недобросовестный продавец. Сложности могут возникнуть с обеих сторон: владельца и агентства, которое сопровождает сделку. Причиной этому, чаще всего являются неправильно оформленные документы, неполные сведения, или сокрытие данных, о владельцах или ограничении эксплуатации участка. Иногда, информация и том, что на покупаемой территории нельзя производить застройку, выясняется уже после покупки. Также, часть участка может быть присоединена самозахватом или находится под арестом или в обременении;
- Ошибки в документах. Надлежащее переоформление права собственности на землю, гораздо сложнее, чем приобретение квартиры. Это происходит из-за частых расхождений состава документов в таких организациях, как Росреестр и Кадастровая палата. Необходимо тщательно проверять все пункты бумаг и сверять их на предмет соответствия. Должны быть правильно оформлены в том числе согласия супругов на сделку, что иногда становится серьезной преградой на пути к покупке и продаже участка;
- Сделка с лицом, не достигшим совершеннолетия, будет считаться недействительной, если прошла без присутствия сотрудников органов опеки.
В условиях современного рынка продаж, практически всю информацию об участке, можно узнать из интернет-сайтов определенных служб. Это касается и размера участка, и обременений, и кадастрового номера, и съемки, и 2д модели.
Если вы осуществляете покупку участка или загородного дома без участия агента по недвижимости, важно внимательно подойти к процессам изучения и проверки документов, а также проверить все нюансы касательно качества земли и особенностей построенного здания.
Запрет на строительство и реконструкцию
Законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов.
Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.
Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).