Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чек-лист: Как правильно замерить помещение самому». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итоговая площадь квартиры может отличаться от проектной. В зависимости от условий договора, проблема может решаться по-разному. Действия при разногласиях в оценке метража квартиры должны быть прописаны в проекте договора.
Что делать, если выявлено расхождение площади
Скорее всего, отклонения между полученными результатами и данными БТИ будут несущественными. Но определять важность таких отклонений — дело сугубо индивидуальное.
Формально, отклонение на величину 0,1 квадратных метра — уже повод для подачи претензии. Тут все зависит от восприятия и настроя самого дольщика: некоторые готовы простить и 0,5, лишь бы поскорее заехать, а другие будут стоять на своем и за 0,1.
В первую очередь, нужно обратиться к застройщику с претензией. Ее необходимо направить ценным письмом с описью вложений «Почтой России» или передать лично. В претензии укажите требование о проведении повторных обмеров площади с привлечением кадастрового инженера (представителя БТИ).
Далее, при положительной реакции, можно предложить застройщику вариант решения проблемы — возврат части уплаченной за квартиру стоимости. Сумму, подлежащую к возврату, вам нужно определить самостоятельно, в соответствии с условиями договора и стоимостью 1 квадратного метра жилья. Если застройщик проигнорировал первичную претензию дольщика, то тогда стоит делать экспертизу и подавать досудебную претензию.
По результатам рассмотрения вам нужно будет решить: начинать судебное разбирательство с застройщиком или нет. Если вы решили его начать, суд определит необходимость независимой судебной экспертизы и вынесет решение на основании полученных результатов.
Что не входит в общую площадь?
Общепринятое определение ОП – совокупная квадратура всех помещений в квартире. Но оно не совсем точное. Есть некоторые исключения, которые важно учитывать. При расчете ОП в новостройке метраж некоторых частей жилья во внимание не принимается.
- Лоджии и балконы. Законодательством определено, что площадь этих пристроек не считается при определении ОП. Подробное рассмотрение вопроса читайте ниже.
- Террасы и веранды. Это пристройки, предназначенные для отдыха и расслабления. Здесь можно обустроить живой уголок, выращивать растения. Но при подсчете ОП площадь их не принимается во внимание.
- Ниши, если их высота не превышает 1,8 метра, то есть, низкие стенные шкафы тоже не считаются.
- Место под лестницей. Этот показатель относится к двухуровневым квартирам. Не учитывают его в том случае, если высота пролета до пола составляет менее 1,6 метра. Для проведения замеров используют рулетку. Замеряют высоту под прямым углом до пола.
- Камины, котельное оборудование и отопительные печи внутри квартиры. Место под этими объектами не учитывается при определении общей площади квартиры, даже если они полноценно функционируют.
- Двери и арки шириной до 2 м.
Если цель проведения расчетов – определение суммы платежей за отопление, в ОП не включают также площадь неотапливаемых помещений.
— Если помещения в квартире идеально прямоугольные, то точность измерений будет высокая. Если стены не параллельны друг другу, то значения будут не совсем корректными. Производите замер по всем сторонам помещения, сравнивая отличия
— Не подлежат измерениям оконные проемы (если они не от пола до потолка), проемы балконных блоков и проемы дверных коробок. Проемы (арочные или прямоугольные) между комнатами шириной менее 2 метров также не включают в общую площадь
— Площадь балконов измеряется от поверхности наружной стены и до ограждения балкона. Площадь лоджии измеряется аналогично — до внутренней поверхности ограждающей стеклянной конструкции
— В процессе отделочных работ внутренние стены и перегородки оштукатуриваются, и это влияет на итоговые значения. Необходимо разобраться, на какой стадии были произведены замеры БТИ. Также необходимо выяснить, каким образом это отражено, и отражено ли вообще, в ДДУ
— Договором должно быть обусловлено обустройство внутренних перегородок, их расположение на плане помещения, а также материал, из которого они изготовлены, и толщина
— Убедитесь в наличии и соответствии расположения межкомнатных перегородок в квартире тому, как они действительно должны быть обустроены согласно плану помещения
Что делать, если выявлено расхождение площади
Скорее всего, отклонения между полученными результатами и данными БТИ будут несущественными. Но определять важность таких отклонений — дело сугубо индивидуальное.
Формально, отклонение на величину 0,1 квадратных метра — уже повод для подачи претензии. Тут все зависит от восприятия и настроя самого дольщика: некоторые готовы простить и 0,5, лишь бы поскорее заехать, а другие будут стоять на своем и за 0,1.
В первую очередь, нужно обратиться к застройщику с претензией. Ее необходимо направить ценным письмом с описью вложений «Почтой России» или передать лично. В претензии укажите требование о проведении повторных обмеров площади с привлечением кадастрового инженера (представителя БТИ).
Далее, при положительной реакции, можно предложить застройщику вариант решения проблемы — возврат части уплаченной за квартиру стоимости. Сумму, подлежащую к возврату, вам нужно определить самостоятельно, в соответствии с условиями договора и стоимостью 1 квадратного метра жилья. Если застройщик проигнорировал первичную претензию дольщика, то тогда стоит делать экспертизу и подавать досудебную претензию.
По результатам рассмотрения вам нужно будет решить: начинать судебное разбирательство с застройщиком или нет. Если вы решили его начать, суд определит необходимость независимой судебной экспертизы и вынесет решение на основании полученных результатов.
Этому аспекту стоит уделить особое внимание. Вопросы о правилах расчета площади жилых помещений часто возникают при покупке жилья в новостройках. Нередко возникают спорные ситуации. К примеру, покупатель, приобретая жилье от застройщика, подписывает договор на покупку квартиры, площадью 77 квадратных метров с включением лоджии. При этом в договоре отсутствовали ссылки на примененные при расчетах коэффициенты.
В результате после введения квартиры в эксплуатацию покупатель получает на руки технический паспорт с указанным в нем значением общей площади квартиры 72,5 кв. м. Таким образом, получилось, что продавец схитрил и при составлении договора не указал коэффициент, по которому учитывается лоджия. Покупатель в этом случае имеет право обратиться в судебные инстанции.
Как покупать жилье в новостройке без рисков и переплат?
Не зря говорят: предупрежденный, значит вооруженный. Ещё перед подписанием договора уточните у представителей застройщика, как считается общая площадь, что в неё входит, что не входит, применяется ли коэффициент понижения для расчета квадратуры балкона или лоджии. Конечно, не хочется сразу после сдачи жилого дома начинать разбирательства с застройщиком. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, при выборе и покупке квартиры в новостройке учитывайте такие моменты:
- доверяйте надежным компаниям по строительству жилых домов, в портфолио которых уже есть успешно реализованные проекты;
- изучите подробно всю информацию о застройщике, почитайте о нем отзывы и комментарии на специализированных форумах;
- непосредственно при выборе квартиры выясните все моменты, касающиеся объекта недвижимости, в частности расспросите о реальной площади и других характеристиках;
- вычитывайте договор, особое внимание обращайте на текст мелким шрифтом, здесь может содержаться информация о погрешностях и допустимых отклонениях.
Купить квартиру в новостройке безопасно можно, если подойти к решению этого вопроса ответственно. Всё чаще будущие собственники прибегают к услугам адвокатов по недвижимости. Почему помощь юриста — это выгодно? Специалист этого профиля ознакомлен с последними нововведениями, имеет достаточно знаний из области российского законодательства. Кстати, первая консультация проводится, как правило, бесплатно.
За счёт чего возникают расхождения
Площадь вашей квартиры может не соответствовать действительности по причине элементарной ошибки.
Другой источник ошибок – неправильные замеры. Самые распространённые варианты, это:
Имейте в виду, что площадь балкона измеряется по внутреннему периметру балконного ограждения, в не по краю плиты или каким-либо другим способом.
Если вы принимаете квартиру без отделки, то, скорее всего, немного переплачиваете, даже если замеры выполнены точно. Ведь после нанесения штукатурки на стены, фактическая площадь квартиры немного уменьшится. Если стены идеально ровные и вертикальные, то уменьшение будет незаметным. Если стены кривые, то можно потерять квадратный метр и больше. Немало по московским ценам, особенно если дело касается >квартиры рядом с метро. Это еще одна причина внимательно относиться к подписанию акта приёма-передачи квартиры и требовать устранения недоработок, в том числе и выравнивания кривых стен.
Зная, как БТИ замеряет площадь квартиры в новостройке, вы можете легко проверить результаты этих замеров.
Специалисты, ответственные за измерение квартирной площади
Со слов генерального директора компании NPV было сказано, что оценщики не имеют отношения к замерам жилья. Специалисты этой сферы работают уже с готовыми цифрами, прописанными в справках и техпаспортах. Сотрудники оценочной компании не замеряют комнаты и не занимаются правками площадей квартир. Эта обязанность принадлежит определённым сотрудникам из БТИ с определённой компетенцией в таких делах. И это очень правильно. Если замерами займутся заинтересованные компании, тогда начнутся факты злоупотребления служебным положением и добавлением квадратов.
Часто проявляются неточности замеров в квартирах с нестандартной планировкой. Также площадь может быть искусственно увеличена. Поэтому такими вопросами занимаются только инженеры из БТИ.
К разряду вспомогательных помещений относят балконы и пристроенные террасы. Если нужно оценить такую площадь, то вызывают сотрудника соответствующие отрасли. Это особенно необходимо, если приобретается квартира со вторичного рынка. В техпаспортах такого жилья цифры часто занижены, что вызовет дальнейшие трудности с перепланировкой и даже перепродажей. Балконы также не включаются в выполненные замеры старых квартир. Поэтому процедуру рекомендуется провести заново с участием экспертов. Такой подход к делу гарантирует новым владельцам правильность выполненных замеров и позволит сэкономить на установленном налоге. Размер последнего прямо пропорционален площади приобретённого жилья. Также позволяет независимым оценщикам «накручивать» налоги на больших квартирах.
Как производятся замеры квартиры
Если мы обратимся к закону о жилищных отношениях, то увидим определение, что общая площадь жилого здания — это сумма общих площадей всех жилых и нежилых помещений, а также частей жилого дома. А к жилой площади относятся только спальные и гостиные комнаты.
Т.е. в общую площадь входят все закоулки дома, нежилые комнаты, это все, что входит в собственность — балконы, кладовки, санузлы, кухни, коридоры, столовая и т.д. А вот площадь дверных проемов и венткоробок в нее не включается.
Чтобы сделать замеры самостоятельно, возьмите рулетку и замерьте длину и ширину по плинтусам (периметр внутренних стен), исключив дверные проемы. Перемножьте длину на ширину и получите площадь одной комнаты.
Но это стандартный вариант. Ведь к неотапливаемым помещениям применяются понижающие коэффициенты. К тому же не все комнаты имеют правильную прямоугольную форму.
Зачем нужен кадастровый обмер площади
Кадастровый обмер квартиры чаще всего нужен для проведения окончательных взаиморасчетов между застройщиком и покупателем.
Как правило, в случае превышения реальной площади от проектной дольщик производит доплату в соответствии со стоимостью, указанной в договоре (при условии превышения площади на определенный %, зафиксированный в договоре). В случае уменьшения реальной площади, напротив, застройщик возвращает дольщику часть уплаченной им суммы.
| ВАЖНО! Взаиморасчеты в случае отличия фактической площади от проектной, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения индивидуальны и предусмотрены договором между дольщиком и застройщиком. |
На заметку -согласно ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве” несоответствие реальной площади более чем на 5% по отношению к проектной дает дольщику право расторгнуть договор в судебном порядке.
Заключение кадастрового инженера является официальным документом, который можно использовать для подачи досудебной претензии застройщику. Впоследствии с этим заключением можно обращаться и в суд.
Решать, приглашать ли кадастрового инженера — покупателю. Если разница фактической и реальной площади не критична для вас, кадастровый замер заказывать не обязательно. Если же вы выявили отличия на этапе приемки и они критичны, обращайтесь.
Общая и жилая площадь: в чем разница?
Общая площадь – это значение, которое получаем при суммировании метража всех помещений. Показатель ОП применяется при расчете счетов за коммунальные услуги, указывается в договоре купли-продажи и пр.
Кроме общей есть ещё и жилая площадь, которая тоже фигурирует в документах на недвижимость. Жилплощадь – это квадратные метры, предназначенные непосредственно для проживания жильцов. Рассмотрим, по каким параметрам различаются общая и жилая площадь.
- Размерные характеристики. Жилая площадь – это часть общей. Её размер может быть существенно меньше, чем общей.
- Назначение комнат. В ЖП включен метраж только тех помещений, где люди проводят время (детская, спальня, гостиная). В ОП входит также квадратура санитарного узла, подсобных помещений и пр.
- Использование значений. ЖП учитывается при определении условий проживания граждан, влияет на возможность получать социальные пособия, величину субсидии и др. ОП используют при расчете рыночной стоимости квартиры, начислении коммунальных взносов и платежей.
Часто люди спрашивают, что такое приведенная площадь. Это значение аналогично общей. Приведенная – устаревшее название, которое сегодня активно не используется.
Замеряем квартиру правильно
В действующем законодательстве чётко указывается, что входит в жилую площадь квартиры, а что – в общую. Также прописывается определение термина общей и жилой площади сданной в эксплуатацию квартиры.
- Когда рассчитывается жилая площадь городской квартиры или дома, то суммируются только размеры гостиных и спален.
- Если в справках указывается только общая квадратура, то важно понимать, что учитываются габариты всех помещений. В этом случае нужно точно знать, входит ли лоджия в общую площадь квартиры и является ли частью жилого дома. Дополнительно измеряются габариты кухни, санузлы, кладовые и гардеробные, балконы и террасы.
Интересно! Выполненный по всем правилам расчет общей площади квартиры исключает площадь вентиляционных коробок и проёмов для установки дверей.
Замеряем квартиру правильно
В действующем законодательстве чётко указывается, что входит в жилую площадь квартиры, а что – в общую. Также прописывается определение термина общей и жилой площади сданной в эксплуатацию квартиры.
- Когда рассчитывается жилая площадь городской квартиры или дома, то суммируются только размеры гостиных и спален.
- Если в справках указывается только общая квадратура, то важно понимать, что учитываются габариты всех помещений. В этом случае нужно точно знать, входит ли лоджия в общую площадь квартиры и является ли частью жилого дома. Дополнительно измеряются габариты кухни, санузлы, кладовые и гардеробные, балконы и террасы.
Интересно! Выполненный по всем правилам расчет общей площади квартиры исключает площадь вентиляционных коробок и проёмов для установки дверей.
Процедуру замера любой комнаты можно выполнить и самостоятельно. Для этого понадобится строительная рулетка и простой карандаш. Работа выполняется по плинтусу, установленному внутри комнаты. Фактически замеряется периметр каждой внутренней стены помещения без учёта проёмов. Результаты габаритов перемножаются, и получается площадь жилой или глухой комнаты.
Такие расчёты выполняются в стандартных многоквартирных домах. Обязательно учитывается наличие помещений без отопления. Для определения площади таких комнат используется понижающий коэффициент. Также учитываются правильность геометрических форм помещений.
Подготовка к расчетам
Совсем несложно произвести расчеты обычной небольшой комнаты в 15 или 35 м квадратных при условии, что она обладает правильной, прямоугольной или квадратной формой. Обычно в типовой хрущевке самая большая комната имеет длину стен 4 м и 5 м, и соответственно общую площадь тут вычислить не составвит труда. Более маленькие правильные комнаты обладают стенами от 2 до 4 метров.
Ничего примечательного и сложного в подсчете площади таких комнат нет — банальная школьная арифметика просто находим произведение длины одной стены на ширину другой. Но не всегда все так просто, иногда бывают ситуации, когда для расчета придется поломать голову. Поговорим об этом ниже, а сейчас обсудим подготовительные моменты.
Для разных целей применяют разные единицы измерения. Обычно стены изначально измеряют в сантиметрах. И лишь затем готовую площадь пересчитывают в квадратные метры.