Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Пожалуй, самый громкий случай этого года произошел летом в Санкт-Петербурге. Аферисты отобрали квартиру у 73-летнего пенсионера, переоформив ее на себя при помощи фальшивого судебного решения. В данном случае правоохранители отреагировали быстро – было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Однако случай далеко не единственный и не всегда преступники получают по заслугам.
Им нужно только подделать документы и дождаться, когда служба государственной регистрации все официально оформит. После этого квартиру можно перепродать и оставить двух жертв разбираться друг с другом. Главное, чтобы до окончания всех процедур не объявился собственник, иначе обман вскроется. Поэтому, выбор преступников падает на тех, кто отбывает надолго (дачники, командировочные, иногородние собственники и т.д.).
Так же нередко подделываются инвестиционные договоры, которые в большинстве случаев не подлежат регистрации.
Понятие «единственное жилье»
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров. Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
Прописать у себя знакомых или дальних родственников
В этом случае вероятность лишиться жилья минимальна, но собственника ожидают проблемы иного характера. Так, если собственник «пропишет» человека в своей квартире, он обязан предоставить ему жилье (даже если на словах человек обещал не требовать этого).
Наиболее «опасна» прописка посторонних в случае, когда квартира находится в муниципальной собственности (по договору социального найма). В этом случае выписать человека без его согласия сложнее всего: он должен как минимум полгода не проживать в квартире (уехать на постоянной основе), причем выехать не вынужденно, не оплачивать все это время коммунальные услуги и не пытаться въехать обратно.
Важно, что в случае приватизации квартиры он будет претендовать на свою долю в площади. Даже если он откажется от доли, у него все равно будет право пожизненной прописки и проживания в квартире.
Прописывая чужого человека в своей квартире нужно учитывать серьезные риски. Есть множество прецедентов, когда злоумышленники под разными предлогами прописываются в чужих квартирах (например, предлагают оплату за это) и начинают «выживать» оттуда собственника – могут сделать жизнь в квартире попросту невозможной. Цель – заставить собственника продать жилье за бесценок.
Когда могут выселить из единственного жилья?
Строгого перечня оснований, по которым возможно выселение, законодательство не содержит. На практике распространены следующие ситуации:
- квартира признана аварийной или ветхой, по причине чего подлежит сносу;
- квартира является предметом ипотеки;
- квартира переведена из жилого фонда в нежилой;
- капитальный ремонт здания существенно изменил размеры квартиры;
- жильцы не платили коммунальные платежи более 6 месяцев.
Аварийность дома или квартиры признается по основаниям, которые указаны в Постановлении Правительства РФ №47. Основными причинами для сноса являются физический износ и изменение микроклимата, при котором жить в квартире становится невозможно. При переводе квартиры из жилого фонда в нежилой государство обязуется предоставить гражданам другие помещения для проживания. При этом будут применяться нормы жилплощади.
Исключение для квартир в ипотеку закреплено в ст. 446 ГПК РФ. В соответствии с ипотечным законодательством на такой объект может быть обращено взыскание.
Капитальный ремонт может как уменьшить, так и увеличить жилплощадь. В обоих случаях существенное изменение площади может привести к выселению, если квартира использовалась по договору социального найма.
Ст. 91 ЖК РФ содержит основания, по которым могут выселить без предоставления иной жилой недвижимости:
- использование квартиры не по назначению;
- регулярное нарушение прав соседей;
- халатное отношение к состоянию квартиры;
- лишение родительских прав в отношении детей, которые являются собственниками жилплощади.
Систематический дебош и разрушение квартиры могут привести к выселению. По решению суда также может быть установлено, что дети не могут совместно проживать с родителями, которые лишены родительских прав. В таком случае родители подлежат выселению.
Проведение несогласованной перепланировки
Закон допускает улучшения в квартире по собственному усмотрению, но весьма ограниченные. Среди них – косметический, переустановка сантехники, замена ванной на душевую кабину, увеличение санузла или ванной с туалетом за чет нежилых помещений, перемещение плиты по кухне, остекление лоджий и балконов, установка окон, перенос не несущих стен. В остальных случаях для более глобального ремонта требуется проектное решение и его согласование в жилищной инспекции, пожарном надзоре и СЭС.
Если собственник решил пренебречь этими нормами, то его ждут санкции. Конечно, сразу за незаконный ремонт не выселят. По статье 7.12 КоАП владельца ждет денежный штраф. Причем одновременно будет выдано предписание со сроком проведения восстановительных работ. И только если владелец проигнорирует это требование, его можно будет выселить из квартиры, причем придется заплатить повторный штраф.
Ход процедуры, если у проживающего нет другого дома, рекомендации
Чтобы избежать долгих судебных разбирательств с довольно предсказуемым итогом, лучшим вариантом является своевременная оплата по ЖКХ, дружеские, или хотя бы нейтральные отношения с соседями и бережное отношение к своему жилищу. Решение суда может быть оспорено, но результат повторных тяжб вряд ли будет в пользу просителя.
Если человек считает, что его права все же ущемляются, лучше не доводить дело до суда, а действовать еще в период предшествующих предупреждений. Для более эффективной защиты своих прав лучше нанять опытного юриста.
Можно сделать вывод, что выселить добропорядочного гражданина на улицу довольно сложно, особенно если у него нет другого жилья. Единственное исключение – ипотека, к условиям которой нужно относиться очень внимательно.
Как можно лишиться жилья и не узнать об этом – о чем предупредил россиян юрист
С трудом верится в то, что принадлежащую Вам квартиру кто-то может переоформить на себя, да еще так, что Вы и знать не будете. Однако, судебная практика знает множество случаев, когда люди страдают от действий аферистов-профессионалов, заявил журналистам адвокат Олег Сухов.
Мошенник может подделать паспорт владельца жилья и от его имени обратиться с заявлением в Росреестр. Аналогичным образом он подпишет впоследствии договор купли-продажи, и автоматически станет новым собственником недвижимости. Признание же подобной сделки недействительной – задача не из простых, констатировал юрист.
Лишиться жилья можно также в случае, если Вы рискнули и оформили на кого-то доверенность, предусматривающую расширенные полномочия.
Приобретя квартиру в новостройке, оформляйте ее максимально быстро. Помните: всегда существует риск обнаружить, что Вам она больше не принадлежит. В судах нередко выясняется, что объект недвижимости принадлежит новому собственнику, и соответствующая информация фигурирует в Росреестре.
Адвокат предупредил: лишиться жилья можно, кроме прочего, и из-за банальной несобранности. Вместо договоров займов и залогов неорганизованные люди зачастую ставят подписи под договорами купли-продажи недвижимости. Они делают это, что называется, не глядя, а доказать, что имел место обман, в подобных ситуациях крайне сложно.
Что делать, если стали жертвой мошенников
Если вы стали жертвой квартирных аферистов, первое, что нужно сделать, –обратиться в полицию. Правоохранители возбудят уголовное дело по факту мошенничества. Островский также советует подать гражданский иск в суд, чтобы признать совершенную сделку недействительной.
«Надо подать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. И, конечно же, гражданский иск в суд. Шансы, что той женщине вернут жилье, есть. Если она сама ничего не продавала, ничего не подписывала и никому не оставляла доверенностей», – сказал юрист.
По словам эксперта, мошенники придумывают все новые схемы обмана и идут на любые хитрости. Поэтому сейчас очень важно сохранять бдительность, стараться обезопасить себя и своих близких.
«Если цена вопроса – десятки миллионов рублей, то вам нарисуют любые документы. Переклеят фотографии, возьмут паспорт с похожей фамилией. Никто же это не проверяет. У нас росреестр не обязан проверять подлинность предоставленных документов. Если у ваших родителей в собственности есть жилье, мало говорить: «ничего не подписывайте и никому не давайте свои документы». Надо обезопасить свое жилье. Многие не задумываются и считают, что с их квартирой уж точно ничего не случится. Но порой жизнь преподносит сюрпризы», – предупредил Островский.
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Положено ли жильё сироте старше 23-х лет?
Когда человеку, имеющему статус ребёнка-сироты, исполняется 23 года, он может заявить свое право на получение квартиры при условии, что он состоял в списке граждан, нуждающихся в жилье. Обычно на учёт ставят сирот возрастом 14-23 года представители заведения, где воспитывается ребёнок, или попечители. Однако если администрация интерната или детдома не сделала этого вовремя, воспитанник, достигший совершеннолетия, может встать на очередь самостоятельно.
Если человеку больше 23 лет и у него есть право на получение квартиры, но по каким-то причинам он не состоял в списках нуждающихся, доказать свое право на жилье он может через суд с помощью квалифицированного юриста. Причём очень важно, чтобы у сироты была действительно уважительная причина, по которой он не смог своевременно встать на учёт. В противном случае в праве на жильё лицу могут отказать.
Снять с учета нуждающихся ребёнка-сироту могут только в том случае, если положенное жильё им получено. Если до этого момента человека исключили из реестра, он может с помощью суда доказать противоправные действия и восстановить справедливость.
На каких условиях детям-сиротам предоставляют жильё
В Статье 8 акта о дополнительных гарантиях сиротам определяется процедура обеспечения квартирами детей, лишённых родительской заботы. Согласно ей предоставить жильё сироте могут, когда она станет совершеннолетней или будет признана полностью дееспособной. Причём возможно это только при соблюдении условия нахождения сироты в списке тех, кому нужно жильё.
Порядок формирования данного реестра регулируется специальным Постановлением о формировании списка. Теперь к нему относятся следующие группы лиц:
- дети-сироты, которые достигли четырнадцатилетнего возраста, по инициативе законных попечителей;
-
люди из числа сирот от 18 до 23 лет;
-
люди из числа сирот достигших возраста 23 лет, которые не заявили своё право на обеспечение их жилой площадью по объективным причинам.
Однако всё не так легко, как кажется, чтобы получить свой заветный угол, не достаточно быть сиротой. Жилые помещения выделяются, только если соблюдены следующие условия:
-
сирота не является арендатором жилья по социальному найму;
-
никто из семьи ребёнка-сироты не арендуют жилое помещение на условиях договора социального найма;
-
у ребёнка нет пригодной для жизни квартиры;
-
жилье, которым владеет сирота, не соответствует условиям, подходящим для комфортной жизни;
-
в квартире, которая принадлежит сироте или в которой он раньше проживал, живут лица с зависимостями или тяжелыми хроническими заболеваниями, ухудшающими качество жизни другим жильцам;
-
жилплощадь, в которой был прописан ребёнок-сирота, принадлежит родителям, лишённым родительских прав.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.