Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила расторжения договора аренды или найма квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Непосредственная договорённость о найме не подлежит государственной регистрации. Однако регистрируется обременение жилого помещения в отношении временных жильцов. Обременением в случае договора найма пригодной для проживания недвижимости является наложение запрета на выселение арендатора на незаконных основаниях.
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Расторжение договора по инициативе наймодателя
Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:
- уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
- жилец использует квартиру не по прямому назначению;
- систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
- порча имущества владельца.
Другой комментарий к статье 687 ГК РФ
1. Комментируемая статья определяет перечень оснований, по которым договор найма может быть расторгнут. Инициатором расторжения могут быть как наниматель, так и наймодатель. В первом случае наниматель обязан заручиться согласием всех совместно проживающих с ним граждан и за три месяца до предполагаемого расторжения договора предупредить наймодателя в письменном виде.
2. Кроме указанных в настоящей статье оснований для расторжения договора найма существуют еще основания, содержащиеся в части 4 статьи 83 ЖК РФ. Вот они:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случаях, предусмотренных статьей 83 ЖК РФ. Так сказано в части 3 статьи 101 ЖК РФ.
Помещение может быть признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям, указанным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.
Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.
Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.
Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.
Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.
Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.
Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.
Что означает расторжение договора о найме
При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.
С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).
Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.
Суд общей юрисдикции в жалобе П. отказал. Апелляция и кассация решение суда первой инстанции оставили без изменений.
Суды исходили из того, что:
- стороны договора вправе согласовывать основания его одностороннего расторжения (в данном случае П. не исполнила обязанность по внесению платы за жилье, что послужило причиной ее выселения и расторжения договорных отношений в одностороннем порядке со стороны наймодателя);
- положения главы 35 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке нанимателем или наймодателем при наступлении условий, согласованных сторонами.
Гражданка П. с решениями судов не согласилась и обратилась с жалобой в ВС РФ, но ей было отказано в рассмотрении дела. Тогда истица обратилась в КС РФ с просьбой проверить конституционность положений пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 4501 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 ГК РФ.
Она посчитала, что в оспариваемых ею положениях Кодекса есть неопределенность, касающаяся применения судами диспозитивной нормы.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Виды выселения: Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Какими законами регламентируется?
Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации регламентируют расторжение договора найма.
Об этом четко написано в части 2 главе 35 , статьи 688, Гражданского кодекса РФ, глава 10 статьи 101-103 Жилищного кодекса РФ о расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения, где говориться об выселении граждан из подобных помещений.
Гражданский кодекс РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Порядок расторжения договора соцнайма
Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.
В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.
Как долго ждать ответа на уведомление?
Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.
Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.
ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.
Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.
Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»
|
По желанию арендодателя |
По желанию арендатора |
|
Неаккуратное использование недвижимости, от чего нарушается качество объекта или возникает опасность его сохранности. |
Отказ предоставлять недвижимость в пользование. |
|
Неоднократное нарушение условий договора арендатором. |
Оказание препятствий для целевого использования собственности. |
|
Отсутствие выплат за пользование недвижимостью. Достаточно пропустить хотя бы два обязательных платежа. |
Во время пользования квартирой/домом/комнатой выявлены недостатки, о которых арендатору не было известно до подписания соглашения. Важно доказать, что при знании о текущих проблемах с объектом, гражданин отказался бы от аренды. |
|
Нарушение владельцев жилья условий договора по вопросам проведения капитального или текущего ремонта. |
|
|
Порча собственности по независящим от пользователя причинам. Например, стихийное бедствие или несчастный случай в доме. |
|
|
Нарушение других условий подписанного соглашения. |
В соглашении о найме есть две стороны — гражданин (наниматель) и собственник жилья (муниципалитет), каждая из которых имеет права и обязанности. При изменении обстоятельств может встать вопрос о расторжении договора.
Основания прекращения договора можно разделить на две группы:
- нарушение нанимателем условий договора. Инициатором выступает собственник жилья;
- решение гражданина о прекращении проживания по данному адресу.
Основания расторжения договора социального найма перечислены в ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Список причин ограничен, самостоятельно расширить его нельзя.
Аннулирование договора соцнайма жилого помещения осуществляется путем:
- разрушения жилого помещения, в том числе и по непреодолимым причинам;
- кончина нанимателя, если он проживал один;
- по взаимному согласию;
- по желанию нанимателя, в том числе, в случае переезда в другое жилье;
- по инициативе собственника – по причинам постоянных нарушений жильцом условий соглашения.
Кто не может лишиться права проживания после разрыва контракта? В законодательстве указано, что обязательное выселение всех граждан, проживающих в съемном помещении, не предусматривается.
Если в ходе судебного процесса выясняются граждане – нарушители, то выселены могут быть только они. Другие жильцы, соответственно, могут оставаться нанимателями.
Ведь, квартирантов может быть несколько, если к примеру, квартира многокомнатная. Это касается коммерческого найма, где в свою очередь нанимают жилье частные лица.
В статьей 687 ГК РФ обозначен тот факт, что частное лицо, с которым у наймодателя подписан контракт, обязано сообщим о том, что хочет расторгнуть сделку за три месяца перед уходом.
Если же в контракте указываются другие сроки для того, чтобы уведомить, то значит можно руководствоваться непосредственного соглашением. К примеру, если там написано, что можно уведомить и за месяц до расторжения.
Также, такую новость лучше сообщить при личной встрече – это будет более корректное решение. Если наниматель хочет сделать это в официальном порядке, то он может направить заказное письмо по адресу, где проживает наймодатель.
Сроки будут отчислять с того дня, когда наймодатель получит его на руки. Ну и соответственно, по окончанию срока контракт можно считать расторгнутым.
Контракт расторгается при наличии определенных оснований. Такими могут быть:
- нанесения вреда;
- незаконности действий;
- противоправности бездействий;
- при существовании связи между нарушением и вредом.
Признанные виновными эти граждане не имеют права получать другое помещение.
Контракт по найму жилого помещения расторгается, если сам наймодатель требует этого после окончания периода, на который было заключено соглашение, и при отказе продлевать его, что может быть обусловлено нежеланием сдавать помещение в будущем.
Процесс имеет свои особенности. Поэтому важно понимать, что он ведет за собою определенные последствия.
Комментарий к Ст. 687 Гражданского кодекса РФ
1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:
— добровольные;
— принудительные.
В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:
— требования наймодателя;
— требования любой из сторон.
Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:
— волеизъявление нанимателя;
— согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;
— письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения — не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.
Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.
Принудительные основания — основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— использования гражданином жилого помещения не по назначению;
— нарушения прав и интересов соседей.
К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:
— непригодности помещения для проживания;
— аварийного состояния помещения;
— иных случаях, установленных законодательством.
Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, — это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.
2. Применимое законодательство:
— ЖК РФ;
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
3. Судебная практика:
— Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;
— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);
— Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;
— Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;
— Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;
— Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;
— Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;
— Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.