Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отмена регистрации ДДУ в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.
Россиян будут предупреждать о финансовой нагрузке до выдачи нового кредита
Банки и микрофинансовые организации с 1 января 2024 года при рассмотрении заявок на кредиты и займы должны будут в обязательном порядке рассчитывать долговую нагрузку заемщиков, и если ежемесячные платежи превышают 50% дохода, высылать письменное уведомление о рисках.
Заемщику нужно будет подтвердить получение информации и подписать документ.
«Нововведение нацелено на борьбу с ростом уровня закредитованности граждан. Не все заемщики могут объективно оценить уровень своей долговой нагрузки и затем не справляются с ней. Принятие данной меры позволит гражданам получить систематизированную наглядную информацию о своих кредитах, осознать уровень своей финансовой нагрузки, более взвешенно принимать решение, а возможно — перераспределить доходы во избежание последующей ситуации с неисполнением обязательств по кредиту», — рассказала Юлия Дымова.
Решение проблем с помощью принятых поправок
В целях изменения сложившейся ситуации и для защиты дольщиков, на уровне высшего руководства РФ было принято решение внести некоторые поправки в вышеуказанный закон. Это поможет решить основные проблемы и сделать рынок долевого строительства прозрачным.
Во-первых, осуществляется уход от «котлового метода» расходования средств дольщиков. Это означает переход к системе, когда для одной застройки — один расчётный счёт.
Во-вторых, вводится банковская система сопровождения. Вводятся специальные счета (эскроу), на которые должны поступать деньги дольщиков, но доступ к ним будет закрыт. Так как деньги участников строительства блокируются, застройщику понадобиться открыть кредитную линию, чтобы профинансировать строительство. А когда объект будет готов и сдан в эксплуатацию, кредит будет погашен за счёт денег участников строительства и застройщик получит прибыль. Это поможет очистить рынок и обезопасить дольщиков.
Также планируется распространить действие системы обязательного страхования на счета эскроу с возмещением до 10 млн руб. Таким образом, застройщик будет обязан использовать не средства покупателя квартиры, а собственные или открывать кредитную линию в банковском учреждении. Но не каждый банк сможет открывать счета для хранения денег покупателей квартир, а только специально уполномоченное кредитное учреждение. Средства дольщиков будут застрахованы с помощью Фонда защиты участников долевого строительства, который сформировали за счёт финансирования Российской Федерации и других публично-правовых организаций.
В связи с тем, что все вышеперечисленные изменения будут вводиться постепенно, участники долевого строительства ещё могут попасть в сложную ситуацию. Юристы АН «ПРАВОЗЕМ» составят грамотное исковое заявление и докажут в судебном порядке ваши права на квартиру. Помогут получить компенсацию денежных средств с застройщика, за недобросовестное и несвоевременное выполнение своих обязательств. А также проведут экспертизу документации, предоставленной застройщиком при заключении ДДУ, чтобы обезопасить клиентов от мошенничества.
Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком
У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.
Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:
- Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
- Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
- Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
- Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
- Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
- Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.
Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?
С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».
Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.
Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Закон упорядочил жилищную отрасль
По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.
С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.
Регистрация ДДУ в росреестре 2024 года
Сроки регистрации ДДУ:
Начиная с 2024 года, срок регистрации ДДУ составляет 30 дней с даты заключения договора. Это означает, что за месяц все необходимые документы должны быть предоставлены в росреестр и процедура регистрации должна быть завершена.
Подробности регистрации ДДУ:
Для регистрации ДДУ необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации договора долевого участия;
- Оригинал и копию договора долевого участия, заверенные нотариусом;
- Копию паспорта участников ДДУ;
- Документы, подтверждающие право на строительство и использование земельного участка;
- Документы о регистрации застройщика;
- Прочие необходимые документы в зависимости от особенностей сделки.
В процессе регистрации ДДУ росреестр проводит проверку предоставленных документов и выполняет необходимые формальности. После завершения процесса регистрации, участники ДДУ получают свидетельство о регистрации, которое подтверждает законность и действительность договора.
Важно помнить, что обязательное условие регистрации ДДУ в росреестре является отсутствие любых правовых и фактических препятствий для регистрации, включая отсутствие запретов или ограничений на использование недвижимости.
Схема # 1. Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи отличается от стандартного договора тем, что на момент его заключения недвижимость не представлена в правовом поле: квартира физически существует, но еще не оформлена в собственность компании-застройщика, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Благодаря предварительному договору покупатель может отдать девелоперу деньги за квартиру, в которую нельзя заехать.
«Договор купли-продажи заключается только при реализации уже сданного дома с оформленным правом собственности, — объяснила Литинецкая. — Как правило, такое оформление занимает длительное время. Поэтому с момента окончания строительства дома (то есть после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию) реализация квартир вполне законно может вестись по предварительному договору купли-продажи».
«Предварительные договоры — это способ обозначить обязательства клиента и застройщика перед ним, — уточнил член правления строительной компании «Группа ЛСР» Валерий Забелин. — Средства покупателя, указанные в них, не могут быть направлены на финансирование строительства или освоены каким-либо другим способом».
Если заключение договора долевого участия позволяло покупателям сэкономить деньги за счет раннего входа в проект, то предварительный договор купли-продажи такой возможности не дает: по сравнению со стадией котлована к моменту готовности здания цены на квартиры значительно поднимаются.
Схема # 2. Пай в жилищно-строительном кооперативе
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) стали самой популярной альтернативой ДДУ среди игроков рынка, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости». Купить непостроенную квартиру через пай в кооперативе может любой россиянин старше 16 лет: во многом это даже проще, чем договор долевого участия. «Доля договоров ЖСК возрастет», — уверена генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Кооперативы регулируются отдельным федеральным законом и с юридической точки зрения не имеют ничего общего с ДДУ.
«Это абсолютно законный способ, все нормы деятельности кооперативов прописаны в законе №215, — заявила Мария Литинецкая. — Договор ЖСК не подлежит государственной регистрации, а потому не защищает от двойных продаж. При переносе сроков сдачи дома пайщики не вправе требовать неустойку, так как кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Кроме того, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена в итоге может быть увеличена. Главный плюс ЖСК заключается в том, что войти в его состав можно в возрасте 16 лет. Очевидно, что ни один банк не предоставит ипотечный кредит 16-летнему заемщику».
Между тем, кооперативы могут поплатиться за свое удобство и прозрачность, предостерегают эксперты. «[Будущий] статус жилищно-строительных кооперативов пока сложно определить. Если задача по продаже только готового жилья реализуется, то ЖСК как альтернативный способ финансирования строительного проекта тоже должен будет исчезнуть», — предупредил Валерий Забелин.
«Права кооперативов будут значительно урезаны, что исключит возможность использования подобной схемы для крупных инвестиционных проектов, — считает московский адвокат Олег Сухов. — В настоящее время рассматривается вопрос о запрете строительства и продаж через схему ЖСК домов, превышающих три этажа».
Договор не зарегистрирован — что дальше?
Если после обращения к регистратору вы не смогли получить выписку ЕГРН по своему договору, а онлайн-запрос не показал ваш ДДУ в списке зарегистрированных, то первое, что нужно сделать — отложить оплату за квартиру. Далее обратитесь в строительную компанию, чтобы проверить, по какой причине отсутствует регистрация. Если застройщик не может дать четкого ответа, то советуем вам подумать о поиске новой квартиры у более надежного застройщика.
Может случиться так, что ваш договор элементарно потерялся по дороге от застройщика до Росреестра. Это не редкость, ведь строительные компании обычно относят сразу несколько договоров на регистрацию. Если ваш ДДУ на самом деле потерялся, то дубликат договора вам без проблем выдадут в Росреестре или МФЦ.
Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?
С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».
Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.
Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.
Правовые основы регистрации ДДУ
В России договор долевого участия (ДДУ) является одним из основных инструментов при строительстве жилой недвижимости. Регистрация ДДУ является обязательной процедурой, урегулированной законодательством.
Основным законодательным актом, регулирующим вопросы регистрации ДДУ, является Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 244-250). В соответствии с этими статьями, ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Регистрация ДДУ осуществляется с целью обеспечения правовой защиты участников долевого строительства. Зарегистрированный договор признается надлежащим образом оформленным и обладает юридической силой.
Для регистрации ДДУ необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление на регистрацию ДДУ в установленной форме;
- Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ;
- Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших ДДУ;
- Документы, подтверждающие полномочия лиц, осуществляющих расчеты по ДДУ;
- Документы, подтверждающие наличие разрешения на строительство;
- Документы, подтверждающие наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
После предоставления всех необходимых документов и уплаты государственной пошлины, Росреестр осуществляет регистрацию ДДУ.
Регистрация ДДУ является неотъемлемой частью процесса долевого строительства и обладает важным юридическим значением для всех сторон. Предоставление правовой защиты участникам долевого строительства является одной из целей регистрации.
Кто обязан осуществлять регистрацию?
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2023 г. № 389-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регистрация договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре стала обязательной с 1 июля 2024 года.
Обязанность осуществлять регистрацию возлагается на следующие стороны:
- Застройщик — физическое или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия с дольщиком.
- Дольщик — физическое или юридическое лицо, приобретающее право на долю в строящемся объекте.
Порядок регистрации ДДУ определен Правительством Российской Федерации и включает в себя предоставление следующих документов:
- Заявление о регистрации договора долевого участия в Росреестре.
- Договор долевого участия.
- Документ, подтверждающий право Застройщика на возведение объекта.
- Документы, подтверждающие права Дольщика на приобретение доли в объекте.
Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна для обеспечения защиты прав и интересов дольщиков, а также обеспечения прозрачности и контроля в сфере долевого строительства.