Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке квартиры в обязательном порядке предоставляются документы, устанавливающие права продавца на квартиру. Сюда относится договор на переход жилья в собственность, судебный вердикт о признании права собственности, кадастровый паспорт, выписки из домовой книги и многие другие.
По базе данных следователей, женщина на фото была в розыске. Но чтобы ее поймать с поличным, нужны были особые обстоятельства. Нас попросили помочь. Нужно – было разыграть сцену с оформлением купли-продажи квартиры.
Мы придумали сюжет. Покупатель, которого мошенница видела на показе, якобы отказался, но у нас есть другой покупатель. Его роль сыграл мой муж. И он не хочет рисковать, задаток вносить не будет, но если сделку оформить нотариально и в присутствии собственника, то готов передать всю сумму сразу после подписания договора. Даже по телефону чувствовалось, что мошенница колебалась. Но соблазн был велик – вся сумма на руки целиком. И она согласилась.
Нотариус был предупрежден. В кабинете работали видеокамеры. На входе в здание и у кабинета нотариуса посетителей изображали полицейские в штатском. Мошенница пришла не одна. Она пришла в сопровождении еще одной женщины. Представила ее как собственницу квартиры. Но это была вовсе не хозяйка.
Нотариус проверил паспорта присутствующих. Я видела, что все данные незнакомой женщины совпадали с данными паспорта хозяйки, кроме фото. Началась беседа.
– Кто из вас покупатель?
– Я.
– Кто продавец?
– Я.
– Передавался ли вам аванс?
– Да.
– В каком размере?
– 10 тысяч рублей.
– Для чего?
– Чтобы закрепить намерения о сделке между продавцом и покупателем.
– Почему пришли к нотариусу? Вы могли бы эту сделку провести без него.
– Хотим, чтобы сделка была безопасной.
Дальше нотариус распечатывает договор, и мы готовимся его подписать. В эту минуту в кабинет врывается группа захвата. Руки на стол, никому не двигаться. Мошенниц вывели первыми. Подписи никто поставить так и не успел.
Мы с мужем задержались в кабинете, объяснили, что мы свои. До полиции доехали своим ходом. Ждем в отделении своей очереди дать показания. Следователи заняты, ведут допрос. Прошел час, два. Допрос шел уже настолько жестко, что мы слышали через дверь фразы, типа «Убийство малолетнего тоже не будешь на себя брать?»
Допрос шел всю ночь. Мы к следователям попали только на следующий день. Они за это время выяснили, что банда состояла из 11 человек. Мошенники кинули людей на 60 млн. Работали давно и по-крупному.
Из двух мошенниц осудили только одну, и то условно. Адвокаты у них работали усердно, поскольку подписи в договоре поставить так не успели. Предъявить им можно было только подделку документов.
Паспорт хозяйки сделан был очень качественно. Единственный признак подделки – страница, где было фото, была чуть более голубоватого оттенка, чем в оригинале. Это следователь нам показал. А так на глаз отличить практически невозможно.
В Свидетельстве были данные настоящего собственника. Если проверять через Росреестр, то все данные будут совпадать. Нотариус увидит, что квартира чистая, без обременений. И если не сможет отличить чуть заметный оттенок одной страницы паспорта, то проведет сделку даже сегодня. Таковы реалии жизни на вторичном рынке.
Мошенничество с документами на квартиру
В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.
Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:
Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).
- Продаваемая квартира оказалась залоговой.
- Возобновился судебный спор между наследниками.
- Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
- Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.
- Обратите внимание, если продажа срочная, цена снижена или собственник идет на большой торг. Несовпадение фото с действительностью или недавняя замена паспорта не по причине возраста или брака должна вызывать настороженность.
- Используйте простые способы проверки паспорта документа: сайт МВД и визуальный осмотр.
- Если есть неуверенность в достоверности, попросите продавца показать дополнительные документы.
Если объект недвижимости приобретался на основании договора дарения, а потом он отчуждается правообладателем менее чем через год, такая сделка считается подозрительной. Достаточно часто недвижимость дарят, чтобы избежать продажи за существующие долги, а приобретатели, выяснив это обстоятельство, быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами. Срок оспаривания такой сделки составляет не менее трех лет с того момента, когда, например, арбитражный или финансовый управляющий при банкротстве прежнего собственника был назначен для исполнения своих обязанностей, т.е. по факту это может быть спустя и около 4 лет. Конечно, для приобретателя прав это может явиться большим риском.
Также договор дарения, как и доверенность, может быть оформлен с применением давления, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.
Продажа недвижимого объекта без законных наследников
Покупая недвижимость, доставшуюся в наследство, вы подвергаете себя большим рискам. Связано это с тем, что злоумышленник мог силой заставить владельца подписать договор о наследстве, после чего продать жилье. Или же впоследствии может выясниться, что на момент подписания договора собственник находился в невменяемом состоянии.
Также не стоит исключать тот факт, что спустя некоторое время после покупки квартиры могут объявиться законные наследники и оспорить сделку. В результате пострадает честный ничего не подозревающий покупатель.
Как обезопасить себя: Чтобы полностью исключить все риски, проверьте недвижимость на юридическую чистоту. И лучше всего, если этим займётся юрист. Выясните, есть ли завещания и кому они адресованы.
Если у владельца есть наследники, у каждого из них нужно взять нотариально заверенное заявление, в котором должно быть сказано, что продажа недвижимого объекта возможна, и после заключения сделки они не будут иметь на неё никаких прав.
Недобросовестные риелторы
Чтобы при заключении сделки купли-продажи недвижимости свести риски к минимуму, многие люди обращаются за помощью к юристам. Но, к сожалению, и среди них есть недобросовестные специалисты, а иногда даже и мошенники, от которых пострадало немало людей.
Как обезопасить себя: Обращайтесь только в крупные риэлтерские агентства, которые работают на рынке уже давно и успели зарекомендовать себя с лучшей стороны. Также необходимо почитать отзывы об агентстве в интернете. Кроме того, у каждого уважающего себя агентства недвижимости есть сайт, где можно ознакомиться с информацией о сотрудниках и их опыте работы.
При заключении договора с агентством внимательно читайте договор перед его подписанием. Что касается частных риелторов, то от их услуг стоит отказаться, так как убедиться в их надёжности и добросовестности просто невозможно.
Продали мою квартиру по поддельному паспорту
Паспорт – основной документ гражданина РФ. Используя оригинал или копию документа, нужно проявлять осторожность. Не стоит сообщать паспортные данные без необходимости. Следует помнить, что информацией могут воспользоваться. Современные реалии предоставляют недобросовестным гражданам прибегнуть к целому перечню способов использования чужой информации. Чтобы защитить себя, важно заранее знать, как мошенники могут использовать паспортные данные. Список махинаций не ограничивается классическим получением кредита. О способах, к которым могут прибегнуть мошенники для похищения данных, о незаконном использовании сведений и методах, позволяющих предотвратить кражу информации, поговорим далее.
Паспортные данные, которые содержат информацию о владельце, всегда пытались заполучить мошенники. Сегодня благодаря новым технологиям преступники, которые имеют данные владельца паспорта, могут нанести материальный ущерб человеку. Многие юристы утверждают, что мошенничество с копией паспорта распространено в России и других странах СНГ, поэтому стоит быть бдительным и держать свои данные в секрете.
Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить.
Однако с покупкой квартиры связано множество ситуаций, Мечтаете поскорее оформить сделку по покупке квартиры? Спешка ни к чему: чтобы не остаться «у разбитого корыта», нужно проверить подлинность документов на квартиру, репутацию продавца и заверить договор задатка у нотариуса.
Пока сдавал квартиру, ее трижды продали
В редакцию «Горком36» по просьбе своего отца, пенсионера и инвалида второй группы Юрия Я., обратился его сын Геннадий, рассказав историю о том, как пожилой человек лишился собственной квартиры и даже не сразу узнал об этом.
Пенсионер сдавал свою «трешку», расположенную на ул. Березовая Роща в достаточно престижном доме, дальнему родственнику Олегу Л. и его жене. Сам он по состоянию здоровья это жилье не контролировал, а необходимые коммунальные платежи осуществлял его сын.
Спустя некоторое время Юрий вдруг узнал, что там проживают совершенно незнакомые ему люди, а квартира уже как бы и не его вовсе. Заподозрив неладное, попросил сына сделать запрос в Росреестр, чтобы убедиться: он по-прежнему является владельцем этой недвижимости.
Полученная выписка из Единого госреестра подтвердила опасения инвалида: владельцами жилья числятся чужие люди, причем они являются далеко не первыми покупателями: в период с 11 сентября по 25 декабря 2015 года квартира трижды сменила собственников. Последняя сделка, кстати, была осложнена еще и ипотечным кредитом. Не менее удивительным оказался и такой факт: квартира стоимостью свыше 4 млн была продана последним всего лишь за 1 млн руб.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Обман при покупке квартиры: фальшивые документы
Вас могут также обмануть, предъявив фальшивые документы. Мошенники снимают квартиру, затем делают документы на подставного человека, или подделывают паспорт. У «левого» нотариуса регистрируется сделка, получаются деньги, и после этого продавец исчезает, а покупатель долго и безуспешно пытается получить купленную квартиру у реального владельца.
Обычно, продавец и покупатель опасаются друг друга, боятся что их «кинут». Поэтому при проведении сделки, часто используют банк или серьезное агентство недвижимости в качестве «ячейки», где будут находиться деньги, которые получит продавец, после полного завершения процедуры продажи квартиры. Так можно подстраховать себя от обмана при покупке квартиры.
Заниженная цена в договоре
Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.
Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.
Мошенничество при покупке и продаже недвижимости
Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:
- Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
- Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
- Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
- Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
- При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.
При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:
- Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
- Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
- Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
- При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.
Как избежать мошенничества при съеме квартиры?
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры? Арендуя квартиру, также необходимо проявлять внимание и осторожность, особенно если собственник требует с вас крупную сумму в качестве оплаты жилья за полгода или за год. При этом для составления договора он не намерен обращаться:
- в риэлтерскую компанию;
- к юристам для составления договора;
- к нотариусу для удостоверения договора;
- в Росреестр для его регистрации.
Устные договорённости не имеют юридической силы, впоследствии у вас не будет никаких доказательств факта мошенничества. Обязательно проверьте:
- Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на квартиру.
- Соответствие паспортных данных данным на объект недвижимости.
- Соответствие данных вам сведений о месте проживания, реальным фактам.