Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация квартиры в Росреестре: Как происходит оформление сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
- cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
- oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
- cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
- нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
- пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
- oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
- вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Oтвeт
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oтвeт
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Оформить расписку о приеме-передаче недвижимости можно в любой момент: до закрытия сделки, т.е. до регистрации перехода прав собственности. Будущий покупатель должен быть ознакомлен с фактическим состоянием дома и участка, о чем и свидетельствует бумага.
В приложении о передаче недвижимости могут содержаться уточняющие положения, в которых содержится информация о том, когда новый владелец получит землю. Это значит, что осмотр и оценка состояния участка происходят в один день, но окончательная передача земли осуществляется в другой.
В документе должна быть прописана дата или условия, при которых документ вступит в силу. Например, земля будет передана после оплаты задатка. Если в документе нет уточняющей информации, покупатель получает право пользования участком и домом сразу после подписания акта. Заверять его у нотариуса без желания сторон не требуется.
Обратите внимание! Хотя получения права пользования происходит после подписания передаточного акта, право собственности покупатель получит только после регистрации договора в Росреестре.
Доступные способы регистрации недвижимости в ЕГРН
Что делать после приемки квартиры в новостройке? Зарегистрировать право собственности на недвижимость. Доступные способы:
- непосредственно через регистрационную палату;
- В МФЦ. Если в конкретном городе предусмотрена электронная запись, можно забронировать определенное время. Сотрудники МФЦ не проверяют правильность заполнения документов, наличие/отсутствие обременений и прочих возможных причин отказа в регистрации. Их задача — принять документы и передать в Палату. Соответственно, общий срок рассмотрения увеличивается на 4 рабочих дня;
- Через почту России с описью вложения. Сотрудник почтового отделения сверяет документы и запечатывает письмо. С учетом сроков пересылки по стране процесс получения ответа может затянуться на несколько месяцев;
- Через посредничество банков. В частности, Сбербанк предусмотрел специальный сервис отправки документов на регистрацию в электронном формате. Подробнее в статье — Плюсы и минусы электронной регистрации сделки в Сбербанке
Дата подписания и сопутствующие риски
При приобретении новостройки акт приёма-передачи датируется моментом фактического принятия недвижимого имущественного актива дольщиком. Отражённые недостатки фиксируются в документе или его дополнительном приложении с указанием конкретных сроков устранения строительной организацией.
Существует законодательная неопределённость, когда подписывается акт приёма-передачи квартиры при «вторичке», поскольку для регистрации имущественного актива на нового хозяина ряд регионов требуют предоставление документального подтверждения факта передачи.
Дата подписания заключает следующие риски для участников сделки:
- Подписание до оформления права собственности. Фактически передача квартиры по акту приёма-передачи не происходит, а это означает, что покупатель расписался в получении объекта недвижимости, который не получил практически. Риски гибели жилого помещения перешли от продающей стороны покупающей одновременно с обязательствами по текущей задолженности.
- Подписание после перехода права владения. Если Росреестр акт приёма-передачи квартиры для регистрации прав собственности не требует, то документ целесообразно составить по факту вселения новых жильцов с отражением состояния жилья.
Наличие дефектов и недочётов, выявленных покупателем, одновременно с добровольным согласием на устранение продавцом, позволяет внести пункт о вступлении в силу после ликвидации указанных недостатков с оговоркой относительно сроков.
Что делать, если недостатки выявлены после подписания акта?
Покупатель не всегда может осмотреть все и выявить существующие недостатки. К примеру, не удастся оценить состояние пожарной системы без специализированного оборудования. Отсутствие должного осмотра отражается в акте с описанием причины – неимение технической возможности.
Покупатель может привлечь к осмотру жилья экспертных специалистов, которые по итогу оценки оформят соответствующее заключение. Документ прикладывается к основным бумагам.
При обнаружении дефектов покупатель имеет право:
- потребовать снижения цены;
- потребовать устранения за счет продавца;
- устранить недостатки самостоятельно и обратиться к продавцу за денежной компенсацией.
Очень важно уведомить продавца о недостатках. Для этого можно направить ему письмо с описью вложений и уведомлением о доставке адресату.
При возникновении сложностей с оформлением сделки купли-продажи обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Гражданским законодательством закреплено, что жилье должно быть пригодно для жизни. То есть, исправным должны быть системы водоснабжения, отопления, вентиляции и т.д. Если что-то не работает, а продавец отказывается исправлять недостатки, потребуется обращение в суд. Акт приема-передачи квартиры станет документом-основанием для требования денежной компенсации.
Как правильно принять недвижимость
Осматривать нужно последовательно, чтобы увидеть все особенности жилья на момент его передачи. Для полного осмотра лучше придерживаться следующих шагов:
- Проверить внешнее состояние отделки комнат, состояние полов, потолков и стен – оценить отделку с позиции пригодности для проживания.
- Проверить все коммунальные системы на работоспособность: электричество (состояние проводки), водоснабжение, водоотведение, тепло, газ.
- Отдельно проверить санузел и кухню на наличие плесени и грибка.
- Проверить стены, подоконники на наличие трещин.
- Окна и двери также нужно проверить, чтобы они легко открывались и закрывались. Зазоры должны отсутствовать.
- Сверить планировку квартиры с техническим планом БТИ.
- Снять показания счетчиков на момент передачи квартиры – указать их в акте.
Предлагаем ознакомиться Выписка из квартиры несовершеннолетнего ребенка, умершего, или через суд
Общие советы, которые нужно учесть при приемке:
- При осмотре нужно обратить внимание на то, чтобы не было посторонних запахов и звуков.
- Лучше проводить осмотр в светлое время суток, чтобы оценить количество естественного света.
- Немаловажно проверить, на какие стороны света ориентированы окна.
- Если осмотр производится в холодное время года, нужно проверить, есть ли сквозняк от окон.
- После осмотра внутри лучше также оценить расположение жилья на лестничной клетке, особенно относительно ливневок. Если ливневая труба проходит близко, то вероятны подтопления в моменты сильных дождей.
Чего делать точно не нужно:
- пользоваться в акте общими формулировками, например «Недвижимость принята в том состоянии, как она есть»;
- завышать или занижать показания счетчиков;
- подписывать акт задним числом;
- подписывать документы без фактического осмотра квартиры – позже предъявить претензии продавцу будет проблематично.
С учетом изложенных выше рекомендаций приемка должна пройти эффективно.
В соответствии с законом, уклонение от передачи квартиры является отказом продавца от исполнения договора. Регистрировать переход права в данном случае нельзя. В такой ситуации покупателю следует:
- Направить продавцу претензию с требованием передать квартиру и подписать акт в определенный срок.
- Если в течение месяца с даты направления претензии продавец не ответит или ответит отказом, необходимо обращаться в суд.
В суде покупатель вправе заявить одно из двух требований:
- Обязать продавца подписать передаточный акт и передать квартиру покупателю.
- Расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги (если они были уплачены) в качестве неосновательного обогащения.
Какое требование выбрать – в конечном счете выбирает покупатель в соответствии с конкретной ситуацией. В дополнение к изложенным правам, покупатель также имеет право на возмещение убытков, причиненных ему продавцом уклонением от передачи квартиры.
Чтобы правильно принять квартиру, очень важно тщательно проверить купленное жилье, сопоставить его техническое состояние с условиями, указанными в договоре.
При осмотре квартиры необходимо обратить особое внимание на:
- отделку;
- санитарно-техническое оборудование;
- исправность электропроводки;
- трубопроводы.
Если квартира продается с иным имуществом, необходимо проверить его состояние и соответствие перечню.
При выявлении устранимых недостатков квартиры или другого имущества передаточный акт может быть подписан с приложением, в котором должны быть указаны все недоделки и сроки их устранения продавцом.
Дата подписания и сопутствующие риски
При приобретении новостройки акт приёма-передачи датируется моментом фактического принятия недвижимого имущественного актива дольщиком. Отражённые недостатки фиксируются в документе или его дополнительном приложении с указанием конкретных сроков устранения строительной организацией.
Существует законодательная неопределённость, когда подписывается акт приёма-передачи квартиры при «вторичке», поскольку для регистрации имущественного актива на нового хозяина ряд регионов требуют предоставление документального подтверждения факта передачи.
Дата подписания заключает следующие риски для участников сделки:
- Подписание до оформления права собственности. Фактически передача квартиры по акту приёма-передачи не происходит, а это означает, что покупатель расписался в получении объекта недвижимости, который не получил практически. Риски гибели жилого помещения перешли от продающей стороны покупающей одновременно с обязательствами по текущей задолженности.
- Подписание после перехода права владения. Если Росреестр акт приёма-передачи квартиры для регистрации прав собственности не требует, то документ целесообразно составить по факту вселения новых жильцов с отражением состояния жилья.
Наличие дефектов и недочётов, выявленных покупателем, одновременно с добровольным согласием на устранение продавцом, позволяет внести пункт о вступлении в силу после ликвидации указанных недостатков с оговоркой относительно сроков.
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.
Осложнения во время продажи
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Как оформить право собственности, если нет акта приема-передачи?
Дольщики должны принять свое приобретение в срок, прописанный в ДДУ. Если сроки не оговорены, то новым владельцам предоставляется неделя для подписания акта.
- Если дольщик не доволен качеством выполненных работ, то подписания передаточного акта не произойдет. Покупатель должен потребовать от компании-застройщика составить и подписать акт осмотра помещения, в котором указать все недочеты и сроки исправления неполадок.
После ликвидации всех ошибок, застройщик вновь приглашает дольщиков на осмотр, и если владельца все устраивает, то происходит подписание документов по передаче объектов недвижимости. - Подписание документов о приеме-передаче долевой недвижимости владельцу и вручение комплектов ключей от собственности хозяину.