Как правильно рассчитывается налог на недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно рассчитывается налог на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Есть ли льготы на имущественный налог?

2. Порядок расчета налога

3. Как рассчитать налог на недвижимость

4. Чем кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной?

5. Льготы по имущественному налогу для юрлиц в Свердловской области

6. Налог на имущество физических лиц 2019-2020

7. Рассчитываем налог на садовый дом

8. Налог на имущество для физических и юридических лиц в Екатеринбурге

9. В каких случаях налог на недвижимость платить не нужно?

Если не оплатить налог вовремя, можно получить штраф. А если продолжить игнорировать требования налоговой, ситуация может дойти до суда. Пени рассчитываются по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы долга. Оба параметра — на каждую конкретную дату, то есть сумма пересчитывается ежедневно, пока не будет погашена задолженность.

Haлoг считается так:

кaдacтpoвaя cтoимocть имyщecтвa — нaлoгoвый вычeт* кoэффициeнт пepиoдa влaдeния* дoля влaдeния* стaвкa

Для квартиры в Москве площадью 33 кв. м и кадастровой стоимостью 8 млн руб. с единственным собственником, который владеет ею больше года, расчеты будут такими:

налогооблагаемая площадь: 33 кв. м — 20 кв. м (налоговый вычет для квартир) = 13 кв. м

кадастровая стоимость 1 кв. м: 8 млн руб. / 33 кв. м = 242,4 тыс. руб.

кадастровая стоимость налогооблагаемой площади: 242,4 тыс. руб. * 13 кв. м = 3,15 млн руб.

При владении больше года и единственном собственнике сумма налога: 3,15 млн руб. *0,1% (ставка для квартир в Москве с кадастровой стоимостью до 10 млн руб.) = 3150 руб. в год.

Если квартира в собственности у одного человека три месяца, дополнительно применяется коэффициент 0,25, итого на этот год сумма составит 787,5 руб.

Если собственник владеет ½ доли в этой квартире в течение года или более, налог составит 1575 руб. в год. Если эта половина доли принадлежит ему три месяца, на первый год владения сумма уменьшается с коэффициентом 0,25 — и налог составит 394 руб.

Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:

0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Есть ли льготы на имущественный налог?

Исчерпывающий перечень льготников дан в ст. 407 НК РФ:

награжденные орденами Славы трех степеней, званием «Герой России», Советского Союза;
ветераны Отечественной и Гражданской войн;
получившие степень инвалидности в детстве, несовершеннолетние инвалиды, взрослые с инвалидностью I и II гр.;
участники военных операций СССР, республике Афганистан, других странах;
вольнонаемные участники ВОВ;
работники радиационных объектов, подвергшиеся действию радиации;
офицеры и прапорщики, находящиеся на пенсии;
потерявшие кормильца – военнослужащего;
пенсионеры по возрасту;
владельцы творческих мастерских;
собственники загородных домиков, площадью меньше, чем 50 кв.м.

Порядок расчета налога

Сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости, установленной на 1 января текущего налогового периода пропорционально периоду владения.

При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрены налоговые вычеты (уменьшение кадастровой стоимости) на величину кадастровой стоимости:

10 кв.м. в отношении комнаты,
20 кв.м. в отношении квартиры,
50 кв. м. в отношении жилого дома.
1 миллион рублей — в отношении единого недвижимого комплекса с жилым домом.

Законодательством предусмотрено, что если вычет больше, чем площадь квартиры/дома/комнаты, то налоговая база принимается равной нулю.

Например, площадь квартиры составляет 56 кв. м, налоговый вычет по квартире — 20 кв. м, с учетом налогового вычета облагаться налогом будет только 36 кв. м. По комнате 15 кв. м — облагаться налогом будет только 5 кв. м. (15 кв.м — 10 кв.м).

Поправочные коэффициенты

В связи с тем, что сумма налога, рассчитанная от кадастровой стоимости, как правило, значительно выше рассчитываемой от инвентаризационной стоимости, установлены поправочные коэффициенты на 5 лет, применяемые при расчете суммы налога:

0,2 – при расчете налога за 2020 г.;
0,4 — при расчете налога за 2021 г.;
0,6 — при расчете налога за 2022 г.;

Начиная с 2023 года поправочный коэффициент не применяется.

При этом сумма налога рассчитывается по формуле:

Н = (Н1 — Н2) x К + Н2, где

Н — сумма налога, подлежащая уплате;
Н1 — сумма налога, исчисленная от кадастровой стоимости без учета поправочного коэффициента;
Н2 — сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта налогообложения;
К – поправочный коэффициент.

Главное отличие состоит в том, что кадастровая стоимость более приближена к рыночной. Инвентаризационная оценка производилась, главным образом, на основе стоимости стройматериалов и работ. А, например, расположение дома, инфраструктура, класс объекта и многие другие показатели в расчет не брались. Согласно такой оценке, однокомнатная квартира равной площади в доме одного года постройки в центре, у метро на Уралмаше и на самой далекой окраине вроде Компрессорного, могли стоить одинаково. В реальности же разница в цене квартир, в зависимости от локации, колоссальная.

В большинстве случаев кадастровая стоимость будет выше инвентаризационной. Однако, это не означает, что и налог всем нам придется платить больше, успокаивают эксперты.

Сергей Козлов, руководитель ГК Априори, член совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей СОСПП:

— У многих сегодня есть опасения, что с переходом на кадастровую стоимость при начислении налогов на недвижимость, суммы вырастут в разы. На самом деле, для физических лиц это не так. Дело в том, что раньше налог рассчитывали исходя из более низкой инвентаризационной стоимости, но сама ставка налога была выше (сейчас для квартир стоимостью более 500 тысяч рублей — это 1%, а будет 0,1% для всех объектов недвижимости, независимо от цены). Люди платили внушительные деньги, особенно за квартиры в относительно новых домах (2007-2012 годов постройки). Сумма налога нередко достигала 10-15 тысяч рублей. Новые квитанции придут с цифрами в два-три раза ниже.

С Сергеем Козловым согласны и другие эксперты.

Роман Речкин, старший партнер юридической фирмы INTELLECT:

— Налог на квартиры в старых домах должен вырасти более значительно за счет «эффекта низкой базы»: поскольку в них была минимальная инвентаризационная стоимость, исчисление налога на имущество даже по той же самой ставке 0,1 %, но с кадастровой стоимости, которая больше инвентаризационной стоимости в 2-3 раза, повлечет соответствующее увеличение суммы налога. В то же время в относительно новых домах, во-первых, инвентаризационная стоимость ближе к кадастровой, то есть, база для исчисления налога увеличится не так значительно. Во-вторых, ставка налога в недавно построенных домах может уменьшиться, а в результате и сумма налога может стать ниже.

В перспективе новая система налогообложения приведет к тому, что увеличится спрос на более новые дома (до 10 лет), а квартиры в домах старше 30 лет станут менее интересны покупателям — слишком дорого будет их содержать: отчисления на капремонт и налоги будут заметно выше.

Татьяна Деменок, генеральный директор ГК «Северная казна»:

— Чем старше дом, тем выше будет налоговое бремя для владельцев квартир. Почему так происходит? Потому что дома 50-60-х годов постройки требуют больших капиталовложений, естественно, что и налоговые отчисления за недвижимость в таких домах должны быть выше.

Я думаю, что стратегически государство выбрало правильный вектор развития. Новая система начисления налога подстегнет спрос на новое жилье и, тем самым, будет стимулировать естественное омоложение жилого фонда.

Как рассчитать налог на недвижимость

Расчет по кадастровой стоимости

До 2015 года имущественный налог в России считался от инвентаризационной стоимости объекта — этот показатель учитывает только стоимость стройматериалов и амортизацию и никак не привязан к его рыночной ценности. Кадастровая стоимость ближе к рыночной, поскольку учитывает и другие факторы:

— особенности участка
— инфраструктуру по соседству и на территории
— характеристики дома
— рыночную стоимость похожих объектов

Поскольку в подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость выше инвентаризационной, размер налога для владельцев с переходом на новую схему вырос. Чтобы сделать этот процесс не таким резким для собственников, перевод на новые правила расчета налога на недвижимость проводился постепенно, с применением понижающих коэффициентов. Но сейчас переход полностью завершен во всех регионах.

Действующая схема расчета призвана приблизить размер налога к рыночной стоимости объекта недвижимости. Но рыночная стоимость очень подвижна и сильно зависит от экономической конъюнктуры, это хорошо видно на примере 2021 и 2022 годов.

Поэтому в качестве базы для расчета НИФЛ используется кадастровая стоимость. Ее регулярно пересчитывают: в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе этот перерасчет проводится не реже чем раз в три года, в других регионах — раз в пять лет. Регионы могут по собственной инициативе производить эту переоценку и чаще.

Последняя переоценка кадастровой стоимости в Москве, например, произошла c 1 января 2022 года — в зависимости от округа показатели выросли на 14,7-23,6%. Соответственно, вырос и размер имущественного налога, но москвичи пока ощутили это только в теории.

«Физические лица уплачивают транспортный, земельный налог, налог на имущество физических лиц не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом)», — поясняет юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина.

То есть до 01.12.2022 надо выплатить НИФЛ за 2021 год — в Москве тогда еще действовали старые нормы оценки. А вот в конце 2023-го суммы в платежках столичных собственников заметно вырастут.

Вычеты по налогу на недвижимость

На расчет влияют несколько ключевых параметров: кадастровая стоимость объекта, налоговый вычет (если есть), ставка налога и налоговый период. Рассмотрим подробнее каждый из них.

«Для расчета налога берется кадастровая стоимость объекта, но если речь о жилье, то показатель уменьшается за счет налоговых вычетов. Из общей площади жилого дома при расчете налога исключаются 50 кв. м, квартиры — 20 кв. м, комнаты — 10 кв. м. То есть налог для владельца квартиры площадью 33 кв. м будет исчисляться от кадастровой стоимости 13 кв. м в этой квартире», — поясняет руководитель аналитического центра Домклик Мария Ромчанова.

Следующий фактор — налоговая ставка, которая различается для разных типов недвижимости. Кроме того, на нее влияют стоимость объекта и его местоположение (регионы могут устанавливать свои ставки — до трех раз выше или ниже общегосударственных).

Единые базовые ставки для разных типов недвижимости в России такие:

— 0,1% — для квартир, комнат, долей в них; домов; гаражей и машино-мест; недостроенных объектов; хозпостроек на участках ИЖС или ЛПХ

— 0,5% — нежилые помещения, технические здания

— 2% — жилье стоимостью дороже 300 млн руб.

Ставки в конкретном регионе и городе можно узнать на сайте налоговой в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

В Москве и Санкт-Петербурге используется прогрессивная шкала расчета ставки.

«Столичные объекты стоимостью до 10 млн руб. облагаются налогом по ставке 0,1%, 10-20 млн руб. — 0,15%, 20-50 млн руб. — 0,2%. Для недвижимости стоимостью от 50 млн до 300 млн руб. действует ставка 0,3%, дороже 300 млн руб. — общероссийская ставка в 2%», — уточняет Мария Ромчанова.

В Санкт-Петербурге сетка следующая:

— до 5 млн руб. — 0,1%
— 5-10 млн руб. — 0,15%
— 10-20 млн руб. — 0,2%
— 20-300 млн руб. — 0,25%
— выше 300 млн руб. — 2%

Наконец, на расчеты влияет налоговый период. Если объект находится в собственности менее года, налог начисляется не за весь год, а за период владения. Для покупателей новостроек налог рассчитывается только за остаток года после оформления квартиры в собственность (то есть после даты регистрации в Росреестре).

Если квартира в собственности менее года, то стоимость пересчитывается по числу месяцев владения. С какого месяца начисляется налог, зависит от даты вступления в собственность (фиксируется в ЕГРН). Если это с 1-е по 15-е число текущего месяца включительно, налог за текущий месяц начисляется. Если это 16-е число и позже — налог будет начисляться только с месяца, следующего за вступлением в собственность. С учетом этого для объектов, которые в собственности меньше года, применяется коэффициент: число полных месяцев владения / 12.

Примеры расчета

Haлoг считается так:

кaдacтpoвaя cтoимocть имyщecтвa — нaлoгoвый вычeт* кoэффициeнт пepиoдa влaдeния* дoля влaдeния* стaвкa

налогооблагаемая площадь: 33 кв. м — 20 кв. м (налоговый вычет для квартир) = 13 кв. м

кадастровая стоимость 1 кв. м: 8 млн руб. / 33 кв. м = 242,4 тыс. руб.

кадастровая стоимость налогооблагаемой площади: 242,4 тыс. руб. * 13 кв. м = 3,15 млн руб.

При владении больше года и единственном собственнике сумма налога: 3,15 млн руб. *0,1% (ставка для квартир в Москве с кадастровой стоимостью до 10 млн руб.) = 3150 руб. в год.

Чем кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной?

До введения нового порядка при расчете налога на квартиру специалисты отталкивались от инвентаризационной стоимости, которая указана в техническом паспорте БТИ. Она учитывает износ квартиры, а также цены на строительные работы и услуги, поэтому считается восстановительной. Несмотря на то, что инвентаризационная стоимость индексировалась, для старого жилого фонда цифры никак не соответствовали текущим ценам на жилье.

Кадастровая оценка была введена с целью максимально отразить именно рыночную стоимость недвижимых объектов: квартир, домов, земельных участков. Она проводится региональными властями по утвержденной Правительством методике, и ее результаты вносятся в ЕГРН — единый реестр недвижимости, который ведет Росреестр. Эти сведения передаются в налоговую инспекцию и служат основанием для расчета налога.

Льготы по имущественному налогу для юрлиц в Свердловской области

Имущественные льготы для ООО признаются при наличии оснований на их получение или при утверждении их Федеральными законами.

Налог не начисляется:

на владения органов гос. и местных властей;
компаниям, чьей основной деятельностью является пр-во, хранение, переработка с/х продукции (доходы составляют минимум 70% от совокупных доходов предприятия);
фирмам, промышляющим рыбной ловлей, выращиванием и обработкой рыбы (доходы от деятельности минимум 70% от общих денежных поступлений);
предприятиям народных худ. промыслов;
учреждениям, использующим метро для пассажирских перевозок;
ТСЖ и жилищно-строительным кооперативам;
некоторым научным предприятиям (доходы минимум 70% от общих денежных поступлений предприятия);
некоторым образовательным учреждениям;
ООО, заключившим спец. инвестиционные контракты;
на недвижимость, эксплуатируемую религиозными учреждениями в уставных целях;
— федеральным гос. учреждениям, организующим театральные, оперные, цирковые выступления (прибыль от основной деятельности минимум 70% от общих доходов);
строительным фирмам Свердловской области — участникам приоритетного инвестиционного проекта;
ООО — резидентам территорий социально-экономического развития;
компаниям, размер капиталовложений в которые был равен минимум сумме льготы по имущественному налогу (с числом сотрудников от трехсот);
ООО — резидентам ОЭЗ (льгота действует 10 лет);
ООО с числом сотрудников-инвалидов, составляющим минимум половину трудового коллектива, при общем числе служащих от 34 человек (на зарплату людям с ограниченными возможностями выделено от 25% фонда оплаты труда);
некоторым пивоварням;
компаниям, владеющим стадионами на 5 тыс. человек;
некоторым медицинским учреждениям.

Налог на имущество физических лиц 2019-2020

В 2020 году завершится полный переход на новую систему налогообложения владельцев недвижимости — исходя из кадастровой стоимости. При расчете налога за истекший 2019 год это правило будет применено для 74 субъектов РФ, а уже по итогу 2020 года система будет действовать в 84 регионах – то есть, полностью на территории России, за исключением Севастополя.

При налоговых расчетах применяются следующие правила:

1.	Налоговые вычеты	Для лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей, налоговые вычеты увеличены на 7 кв. м по жилому дому и 5 кв. м по квартире или комнате на каждого несовершеннолетнего ребенка;
2.	Понижающие коэффициенты	В первые три года при расчете налога применяются понижающие коэффициенты: в первый год — 0,2, во второй — 0,4, и в третий — 0,6;
3.	Сумма налога	В процессе перехода на новую систему сумма налога не может увеличиться больше, чем на 10%! Исключением являются объекты торгово-офисного назначения;
4.	Льготы	для 16 категорий физлиц действуют льготы, освобождающие их от уплаты налога по одному объекту налогообложения каждого вида, неиспользуемому в предпринимательской деятельности. Например, за один жилой дом, квартиру, гараж и т.п. Это пенсионеры, военнослужащие, инвалиды 1,2 группы и инвалиды детства, участники ВОВ, герои Советского Союза и герои РФ, чернобыльцы и др.*

Рассчитываем налог на садовый дом

Бытует мнение, что оформлять свой дом на даче как нежилое строение более выгодно для уплаты налога. Но это мнение ошибочно. В целях налогообложения в 2022 году жилым домом признается дом и жилое строение, расположенные на участках для ЛПХ, ИЖС, садоводства и огородничества.

Поэтому садовый дом также облагается налогом, как и жилой дом, если сведения о нем занесены в ЕГРН.
Для того, чтобы рассчитать налог на садовый дом следует также знать составляющие для уплаты налога: кадастровую стоимость, площадь, налоговую ставку, наличие льгот для уплаты налога.

Следует помнить, что если в вашей собственности находится несколько домов – к примеру, два или три, тогда освобождение от уплаты налога за 50 кв.м. применимо только к одному из них.

Налог на имущество для физических и юридических лиц в Екатеринбурге

№ 32/24 определены налоговые ставки налога на имущество для физических лиц:Объект налогообложенияИнвентаризационная стоимость с учётом коэффициента-дефлятораНалоговая ставкаЖилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый комплекс недвижимости, объект незавершённого строительства (ОНС)до 300 000 рублей0,1%300 000,01 – 500 000 рублей0,25%500 000,01 рублей и более2500 рублей + 1% от суммы свыше 500 000 рублейИные здания, строения, сооружениядо 300 000 рублей0,1%300 000,01 – 500 000 рублей0,3%500 000,01 рублей и более2%Пример 1. У Сорокина С.С. имеется право собственности на двухкомнатную квартиру инвентаризационной стоимостью 840 тыс.рублей.Налоговая ставка составит 2500 рублей + 1% от суммы свыше 500 000 рублей.Сумма налога на имущество, подлежащего уплате, составит:2500 + (840 000 – 500 000) * 1% = 5900 рублей.

В каких случаях налог на недвижимость платить не нужно?

Не платят налог лица, попадающие под льготные категории налогоплательщиков. К ним относятся:

Герои России и Советского союза, участники ВОВ.
Инвалиды 1 или 2 группы, дети-инвалиды.
Пострадавшие от чернобыльской катастрофы лица и граждане, участвующие в ликвидации атомных аварий.
Отдельные категории военнослужащих, уволенных с военной службы и члены их семей.
Пенсионеры по старости и граждане, достигшие возраста 60 и 65 лет для женщин и мужчин.

Освобождаются от уплаты налога на имущество граждане, в собственности которых:

Жилые и хозяйственные строения площадью до 50 кв. м., расположенные на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединений граждан.