Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земельный участок сельхозназначения в ЛПХ и сколько это стоит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно нормативам, сельхоз земли для ЛПХ представляют собой территории, выделенные для ведения личного хозяйства вне селений. Они включают в себя только участки земли, пригодные для пахоты, обустройства огородов либо организации сенокосов, располагающиеся на открытых территориях.
Сельхоз земли для ЛПХ
Заниматься на них можно только теми видами работ, которые не требуют строительства дополнительных объектов (поскольку такие земли относятся к разряду ценных сельхоз угодий, и их застройка либо изменение не допускаются).
Второй вид участков — приусадебные (то есть находящиеся внутри жилых пунктов и, как правило, уже имеющие на своей территории дом либо другие постройки). Их хозяин уже имеет право вести любую деятельность, не противоречащую закону и относящуюся к сельскому хозяйству (вплоть до обустройства ферм, строительства зданий, установки скважин и так далее).
Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ
По определению в ЛПХ выдается земля сельскохозяйственного назначения. Однако, чтобы придать земле соответствующий статус нужно получить решение местного органа власти.
Гражданам и юридическим лицам в целях ведения сельскохозяйственной деятельности коммерческого типа могут быть выделены неограниченные земельные наделы соответствующей категории. Однако пределы ЛПХ, которые не являются коммерческой, ограничены.
Предельные значения участков нужно узнавать в местной администрации.
Обычно гражданам для ЛПХ не выдается более 1-2 гектаров земли. Но в некоторых случаях делаются исключения и могут быть выданы до 8 гектар.
Каждая местная администрация сама определяется эти размеры.
Для получения выделенного участка для ЛПХ достаточно подать в администрацию заявление и предоставить паспорт. После этого владельцы смогут рассчитывать на определенные льготы со стороны государства, в том числе и налоговые.
Кроме того, чтобы обычные граждане могли законно реализовать продукцию, произведенную у себя в хозяйстве, оформление ЛПХ является обязательным. При этом, реализация продукции ЛПХ налогом не облагается.
Таким образом, ЛПХ имеют преимущество перед другими сельхоз производителями. Так что таким преимуществом нужно воспользоваться.
Стоит ли осуществлять перевод собственности на личное подсобное хозяйство?
Перед тем, как осуществлять перевод земель, нужно обязательно задуматься, какую выгоду из земли пользователь желает извлечь, какой деятельностью планирует на этом участке заниматься.
Если участок размером не больше, чем это установлено в законе, а на личном подсобном хозяйстве собираются работать все члены семьи без использования наемного труда, то семья, владеющая ЛПХ, освобождается от выплаты НДФЛ — подоходного налога (об открытии и налогообложении ЛПХ написано тут). Оформление ИП тоже не требуется для деятельности с целью извлечения некоторой прибыли на участке ЛПХ. Поэтому, целесообразно оформлять ЛПХ, если планируется заниматься сельскохозяйственной деятельностью (что нужно знать при организации ЛПХ?).
При этом стоит помнить о разнице между приусадебным участком (участок ЛПХ в черте города) и полевым (участок на с/х землях). Если на участке планируется возведение жилого дома вида некапитального строительства, то важно знать, что на полевом участке запрещено в принципе возводить какие-либо постройки. При этом на приусадебном участке таковые возводить можно, но земельный налог в границах населенного пункта существенно выше, чем вне их. Поэтому для постройки жилого дома земли лучше переводить не в ЛПХ, а в ИЖС.
Причины отказа и пути решения проблем
Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов. Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей. Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.
Но причины отказа в переводе земель не ограничиваются бюрократическими проблемами. Затруднить перевод земли в ЛПХ могут следующие факторы:
- Несоответствие участка нормам экологии и санитарии, прописанными в законодательстве.
- Расположение на участке объектов историко-культурного наследия.
- Прохождение высоковольтных линий электропередач и связи, а также газовых магистралей вблизи земельного объекта.
- Будущие постройки на участке или деятельность на нем может нанести вред окружающей среде.
- Участок располагается на землях особого назначения. В данном случае, такие земли – это луга, пастбища, поля сельскохозяйственных культур и так далее.
Вышеуказанные факторы существенно затруднят желаемый перевод земель в другую категорию, а еще добавят всевозможные юридические проволочки. Получением всевозможных разрешений в этих случаях придется заниматься по появлению отказа. Уж в этом случае услуги юриста станут необходимостью.
Процедура перевода земли под ЛПХ
Чтобы перевод земли под ЛПХ прошел успешно, необходимо юридически грамотно составить заявление. В нем обязательно указывают полную информацию о владельце участка, его номер по кадастру, категорию и существующий ВРИ, желаемый вид использования (личное подсобное хозяйство), основания для перевода и подтверждение прав на землю.
Причина, по которой решили изменить вид разрешенного использования надела, должна быть достаточно веской. С ходатайством нужно обращаться в местную администрацию. На рассмотрение вопроса дается два месяца. Собственника информируют о вынесенном решении в течение двух недель. После этого вносятся изменения в кадастровые документы. Наши специалисты ускорят процедуру оформления земли, и гарантирую отсутствие ошибок в документах.
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС
Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
- обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
- подтверждение права заявителя на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
- копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
- иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.
Этап №1 — Узнаем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, перевести участок не получится.
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у участка по адресу Московская область, г. Химки, ул. Серова, 16. Его кадастровый номер — 50:10:0050218:75.
Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:
- консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
- создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
- формировании черты населенных пунктов;
- размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
- при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
- выполнении обязательств и договоров международного характера;
- признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
- включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
При смене вида разрешённого использования земельных наделов, предназначенных для жилой застройки ни каких публичных слушаний не проводиться. Исходя из этого, становится ясно, что смена вида разрешённого использования земельного надела является лучшей на сегодняшний день альтернативой переводу земель из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Иных более подходящих вариантов пока на законодательном уровне не предусмотрено.
Не лишним будет отметить, что акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС не ограничен абсолютно ни какими сроками. Принятый администрацией акт о переводе должен быть направлен заявителю в течение 14-ти календарных дней со дня его принятия. Изменение категории вступают в силу непосредственно в момент его государственной регистрации и закрепления в Росреестре. При этом никакого переоформления документов, которые устанавливают права на переводимый участок, не требуется.
Перед тем, как начинать весьма затратную и продолжительную процедуру перевода земель из ЛПХ в ИЖС следует учитывать, что для постройки жилого дома на участке ЛПХ не всегда нужно изменять категорию на ИЖС. Лучшим вариантом будет предварительная консультация с высококвалифицированным юристом, специализирующимся на земельном праве.
Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства
Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:
Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.
К преимуществам таких земельных участков относятся:
- возможность застройки при определенных условиях;
- меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
- простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
- не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
- многочисленные льготы;
- отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.
Среди недостатков данного варианта:
- ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
- оформлением документации занимается правообладатель;
- решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
- отсутствует государственная поддержка;
- запрещены определенные виды деятельности.
Порядок перевода земельного участка
В случае, когда документы собраны и пользователь получил одобрение на перевод, переходят к следующему этапу — проведению экспертиз и получению различных разрешений от инстанций. Также сюда включают и защиту проекта на уровне субъекта федерации, обязательно проводят котировку данных в государственном кадастре. Для выполнения всех этих манипуляций подают очередной перечень документов:
- заявление на внесение изменений в государственный кадастр (есть возможность отправить его в электронном виде в Росреестр);
- план межевания земельного надела;
- кадастровый паспорт участка;
- свидетельство о праве собственности, которое подтверждает, что заявитель может использовать участок по назначению;
- паспорт РФ гражданина;
- разрешение муниципалитета на проведение изменения ВРИ;
- результаты проведенных экспертиз.
С того момента, как будет защищен проект на уровне субъекта федерации, все необходимые изменения разрешается внести в реестр.
Как земли сельхозназначения перевести в земли ЛПХ
Чтобы перевести участок под ЛПХ, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям федерального законодательства и правилам пользования землей и застройки, установленным в регионах. Необходимо установление минимальных и максимальных размеров участка на данной территории. Одновременно с этим не должны нарушаться правила, касающиеся зонирования и природоохранных зон.
До того, как начнется процедура смены разрешенного пользования, нужно пройти все этапы согласования в местных органах власти, в том числе архитектурном отделе и комитете, ведающим пользованием земли.
Если у гражданских либо физических лиц возникает необходимость коммерческого ведения сельского хозяйства, то им могут выделить любые наделы земли определенной категории. Но пределы некоммерческой ЛПХ довольно ограниченны. Наибольшие размеры участков необходимо узнавать в администрации региона.
Чаще всего граждане получают 1 либо 2 гектара земли под ЛПХ. В редких случаях могут быть выделены участки до 8 гектаров. Размеры определяются местной администрацией самостоятельно.
Для начала необходимо отыскать всю информацию, касающуюся территории. Сюда включаются сведения о природоохранных зонах, степени загрязнения и прочие. Помимо исследований на зонирование участка, нужно провести различные согласования. После собирается вся необходимая документация и подается ходатайство. После этого надо обратиться в органы местной власти и ожидать итогов.
Тщательной проверке подвергается комплект всех бумаг, включая копии документов, какие удостоверяют личность заявителя, ибо для физлиц, юрлиц и предпринимателей они неодинаковы, например, сведения из кадастровых и регистрационных органов, разрешение, подтверждающее согласие собственника на перевод земли и прочее. Ходатайство должно иметь номер земли из кадастровой ведомости, основания, на которых производится перевод, данные заявителя, категория земли на данный момент, ВРИ.
Помните: сэкономить время можно, воспользовавшись услугами опытных специалистов в данном вопросе.
Оформление ЛПХ обязательно в том случае, если граждане хотят продавать произведенные самостоятельно товары в соответствии с законодательством. Но реализация продукции ЛПХ не нуждается в уплате налогов. ЛПХ имеет значительное преимущество перед прочими производителями сельского хозяйства. Поэтому нужно воспользоваться им.
Сбор документов является очень важным моментом для процедуры по смене земельного статуса, ибо большинство отказов происходит по причине недостаточного количества нужной документации.
Среди необходимых для смены статуса сельскохозяйственных земель документов выделяют следующие:
- Кадастровый паспорт на участок;
- Непосредственный паспорт заявителя;
- Выписка из Росреестра, подтверждающая право на участок;
- Согласие собственника на смену статуса при условии, что заявитель не является таковым.
Данный список не является полным, поскольку он отличается в регионах в зависимости от их требований и объекта пользования.
Пакет документов подавайте в уполномоченный орган вместе с соответствующим ходатайством, в котором четко и лаконично описана причина необходимости подобного перевода.
Также необходимо передать документацию технического и кадастрового вида при условии, что имеются оформленные ранее строения. В случае отсутствия оформленной документации на строения или отсутствия построек как таковых, то упоминать о них не рекомендуется.
За незаконное строительство полагается достаточно серьезный штраф, поскольку это является весомым нарушением.
Чаще всего муниципалитет выносит решение по вопросу перевода земель в ЛПХ в течение 2 месяцев согласно законодательству. Но при этом трудно сказать, сколько отнимет времени процесс целиком. 2 месяца пройдет в том случае, если собран полный пакет документов.
Касательно вопроса о времени, необходимом для сбора документов, то следует отметить такой момент, что конкретный документ требует определенного срока оформления:
- Оформление паспорта из кадастра идет два месяца, готовый документ выдается за две недели;
- Реестровую выписку можно получить за две недели;
- Нотариальное согласие собственника оформляется в течение дня.
При оформлении документов необходимо уплатить некоторые пошлины.
Для перевода земли в ЛПХ необходимо учесть, что у участков, которые отведены для подсобных хозяйств, имеются предельные площади, размер которых зависит от расположения участка.
Имеются вопросы, связанные с целесообразностью и сложностью перевода земли под ЛПХ.
Как поменять категорию земли
bloodua/Depositphotos
Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.
- Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.
- Как выбрать и купить участок под строительство?
- На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
- Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.
Особенности перевода земель сельхозназначения в ЛПХ
Для перевода земли в ЛПХ необходимо учесть, что у участков, которые отведены для подсобных хозяйств, имеются предельные площади, размер которых зависит от расположения участка. Имеются вопросы, связанные с целесообразностью и сложностью перевода земли под ЛПХ. Ведь может возникнуть ситуация, при которой нет вариантов нового вида разрешенного пользования, либо согласование может растянуться на довольно значительное время.
Перевод в ЛПХ имеет преимущество в плане возможности продажи выращиваемой продукции.
В то время как сельским хозяйством могут заниматься только владелец и его близкие без привлечения наемных рабочих. Граждане обладают правом на продажу излишков продукции без обложения налогами, так как такая деятельность не облагается налоговыми тратами.
Перевод земли в ЛПХ дает возможность обрести сертификат на продукцию, удостоверение из ветеринарного учреждения, прочие официальные документы для сбыта продукции в различных торговых точках и прочее.
Зачастую переводом земли в ЛПХ пользуются те владельцы сельскохозяйственных земель, у которых возможности для их пользования ограничены. К примеру, если земля предназначена только для сада, огорода или под фермерство, то поменяв ВРИ, можно заниматься любым видом сельскохозяйственной деятельности.
Касательно городских земель, их перевод в ЛПХ помогает выращивать и реализовывать продукцию без уплаты чрезмерных налогов. Это особенно актуально по той причине, что ставка под ЛПХ меньше чем под ИЖС в несколько раз, что приносит весомую экономию.